Kunnanhallitus, kokous 28.10.2024

Perustelut

Kesko Oyj on hakenut kaavamuutosta omistamansa kiinteistön 858-1-8027-1 alueelle, tavoitteenaan laajentaakseen liikerakennusta ja pysäköintihallia. Kunnanhallitus on 24.4.2023 § 146 hyväksynyt kaavahakemuksen ja lisännyt kaavatyön vuoden 2023 työohjelmaan.

Kesko Oyj:n omistaman kiinteistön 858-1-8027-1 pinta-ala on kiinteistörekisteriotteen mukaan noin 13 852 m². Alueella voimassa olevassa Koilliskeskus (nro 3364) -nimisessä asemakaavassa alue on osoitettu merkinnällä KMT-1 liike-ja toimistorakennusten korttelialueeksi, jolle saa sijoittaa vähittäiskaupan suuryksikön.

Asemakaavan muutoksen tavoitteena on lisätä Hyrylän vetovoimaa parantaen keskustan kaupallisia palveluita. Käyttötarkoitus, rakennusoikeuden määrä ja yksityiskohdat ratkaistaan kaavan suunnittelutyön yhteydessä.

Maanomistaja maksaa voimassa olevan palveluhinnaston mukaisesti kunnalle asemakaavan laatimisesta ja muuttamisesta perittävän maksun 10 500 euroa. Maanomistaja vastaa myös tilaamistaan kaavan valmisteluun liittyvistä konsulttikustannuksista ja hankesuunnittelunsa konsulttikustannuksista. Kunta ohjaa ja johtaa suunnittelua.

Asemakaavasta sopijapuolille koituvan hyödyn sekä kaavan toteuttamiskustannusten jako tapahtuu myöhemmin tehtävän maankäyttö- ja rakennuslain 91 b §:n mukaisen maankäyttösopimuksen mukaisesti. Maankäyttösopimus laaditaan maankäyttösopimuksen allekirjoitushetkellä voimassa olevien Tuusulan kunnanvaltuuston hyväksymien sopimusperiaatteiden mukaisesti.

Sopijapuolten kesken on neuvoteltu liitteenä esitetyn mukainen sopimus.

Perustelut

Suunnittelualue sijaitsee Hyrylän keskustassa. Korttelissa 8027 sijaitsee nykyisin päivittäistavarakaupan suuryksikkö sekä muita liike- ja toimistotiloja. Kortteli ja ympäröivät katualueet on toteutettu lainvoimaisen asemakaavan mukaisesti.

Aloite ja suunnittelun tavoitteet

Kaavamuutos on tullut vireille Kesko Oyj:n aloitteesta. Asemakaavan muutoksen tavoitteina on

1. ​​​​​asemakaavaa laadittaessa pyritään hyvään ja laadukkaaseen ympäristöön sekä laadukkaaseen toteutukseen
2. lisätä Hyrylän vetovoimaa parantaen keskustan kaupallisia palveluita
3. mahdollistaa vähittäiskaupan suuryksikön merkittävä laajentaminen kaupunkikuvallisesti laadukkaalla tavalla
4. varmistaa liikenteen sujuvuus sekä 
5. turvata pohjaveden laatu ja muodostumisen määrä tämän korttelin osalta.
    

Maanomistus ja sopimukset

Korttelin 8027 omistaa Kesko Oyj, Tuusulanväylän katu- ja liikennealuetta hallinnoi ELY-keskus ja muut katualueet omistaa Tuusulan kunta. Kesko Oyj:n kanssa on solmittu kaavoituksen käynnistämissopimus, joka on hyväksytty kuntakehityslautakunnassa 7.6.2023. Alueen yksityisten maanomistajien kanssa on tarkoituksena tehdä Maankäyttö- ja rakennuslain 91 b:n mukainen maankäyttösopimus.

Suunnittelualuetta koskevia päätöksiä

Asemakaavahanke on merkitty kaavoituksen työohjelmaan kunnanhallituksen päätöksellä 24.4.2023. Asemakaavoituksen käynnistämissopimus kunnan ja Kesko Oyj:n kesken on hyväksytty kuntakehityslautakunnassa 7.6.202

Alustavassa aluerajauksessa suunnittelualueeseen kuuluu Hyrrän liikerakennuksen kortteli 8027 ja tähän rajoittuvat liikennealueet

Valmisteluvaihe

Osalliset voivat esittää mielipiteensä osallistumis- ja arviointisuunnitelmasta sis. mm. kaavan tavoitteista, vaikutuksista ja mitä kaavatyössä tulisi ottaa huomioon. Mielipiteen osallistumis- ja arviointisuunnitelmasta voi jättää suullisena tai kirjallisena julkisen nähtävilläolon 29.8. - 29.9.2023 aikana

TUUDno-2023-1374, Hyrrän asemakaavan muutos, nro 3660, Osallistumis- ja arviointisuunnitelma

Hyvinvoinnin ja terveyden edistämisen lautakunnan lausunto

Hyrylän keskusta-alueen kehittäminen ja palveluiden monipuolinen parantaminen on erittäin tärkeää ja kannatettavaa. Toimiva palveluympäristö lisää Tuusulan elinvoimaisuutta, erityisesti, kun suunnitelmissa annetaan painoarvoa myös pehmeille vetovoimatekijöille, kuten turvallisuus, siisteys, viihtyisyys ja yhteisöllisyys.

Esteettömyys ja liikenneturvallisuus

Lisärakentamisen ja lisääntyvien palveluiden myötä keskusta-alueella lisääntyy luonnollisesti myös liikkuminen eri kulkumuodoilla. Suunnittelussa ja kehittämisessä tulee kiinnittää huomiota palveluiden hyvään saavutettavuuteen yksityisautoilun lisäksi myös jalan, pyöräillen ja joukkoliikennevälineillä. On tärkeää, että Hyrrän liiketilan laajentumissuunnitelmissa huomioidaan selkeät, turvalliset ja esteettömät kulkureitit katualueilta liiketilaan, sekä asianmukaiset pyöräparkit sekä levähdyspaikat. Huomioitavaa on myös liikekeskuksen pysäköintialueen selkeys, riittävä mitoitus ja turvallisuus.

Hyrrän liikekiinteistöä laajennettaessa tulee huolehtia rakentamisenaikaisten liikennejärjestelyiden huolellisesta suunnittelusta ja suunnitelmien toteutumisen valvonnasta erityisesti suojattomien liikkujien näkökulmasta.

Rakentamisenaikaisten liikennejärjestelyiden suunnittelutyöhön olisi hyvä ottaa mukaan erityisesti ikäihmisten ja vammaisten henkilöiden kokemusasiantuntijoiden edustus.

Ennusteiden mukaan Tuusulasta alkavien matkojen määrä kasvaa voimakkaasti tulevaisuudessa. Liikenteen kasvun myötä Hyrylän alueen liikenneverkon arvioidaan ruuhkautuvan raskaasti erityisesti iltahuipputunnin aikana. Liikenneympäristön toimivuutta, esteettömyyttä ja liikenneturvallisuutta kaikkien tienkäyttäjien näkökulmasta tulee tarkastella huolellisesti, kun Hyrylän keskusta-aluetta tiivistetään.

Asukkaiden mahdollisuus osallistua suunnitteluun

Hyrrän asemakaavan muutoksen on suunniteltu etenevän osallistumis- ja arviointisuunnitelmasta suoraan ehdotusvaiheeseen. Luonnosvaiheen ohittaminen on kuntalaisten osallistumis- ja vaikuttamismahdollisuuksien näkökulmasta valitettava ratkaisu. Asemakaavaehdotuksen julkisen nähtävillä olon aikana järjestettävä sähköinen asukastilaisuus ei riittävästi huomioi saavutettavuutta ja yhdenvertaisuutta. Hyvinvoinnin ja terveyden edistämisen lautakunta esittää, että kaavatyön aikana, ennen ehdotuksen nähtäville panoa, varmistetaan yhteiskehittämisen mahdollisuus asukkaiden ja muiden osallisten kanssa. Kunnan vaikuttamistoimielimillä, neuvostoilla, nuorisovaltuustolla ja kehittämisverkostoilla, tulee olla mahdollisuus osallistua kaavatyöhön valmistelun aikana.

Perustelut

Hyrrän asemakaavan muutos, nro 3660, Osallistumis- ja arviointisuunnitelma

Suunnittelualue sijaitsee Hyrylän keskustassa. Korttelissa 8027 sijaitsee nykyisin päivittäistavarakaupan suuryksikkö sekä muita liike- ja toimistotiloja. Kortteli ja ympäröivät katualueet on toteutettu lainvoimaisen asemakaavan mukaisesti.

Aloite ja suunnittelun tavoitteet

Kaavamuutos on tullut vireille Kesko Oyj:n aloitteesta. Asemakaavan muutoksen tavoitteina on

1. ​​​​​asemakaavaa laadittaessa pyritään hyvään ja laadukkaaseen ympäristöön sekä laadukkaaseen toteutukseen
2. lisätä Hyrylän vetovoimaa parantaen keskustan kaupallisia palveluita
3. mahdollistaa vähittäiskaupan suuryksikön merkittävä laajentaminen kaupunkikuvallisesti laadukkaalla tavalla
4. varmistaa liikenteen sujuvuus sekä 
5. turvata pohjaveden laatu ja muodostumisen määrä tämän korttelin osalta.

Maanomistus ja sopimukset

Korttelin 8027 omistaa Kesko Oyj, Tuusulanväylän katu- ja liikennealuetta hallinnoi ELY-keskus ja muut katualueet omistaa Tuusulan kunta. Kesko Oyj:n kanssa on solmittu kaavoituksen käynnistämissopimus, joka on hyväksytty kuntakehityslautakunnassa 7.6.2023. Alueen yksityisten maanomistajien kanssa on tarkoituksena tehdä Maankäyttö- ja rakennuslain 91 b:n mukainen maankäyttösopimus.

Suunnittelualuetta koskevia päätöksiä

Asemakaavahanke on merkitty kaavoituksen työohjelmaan kunnanhallituksen päätöksellä 24.4.2023. Asemakaavoituksen käynnistämissopimus kunnan ja Kesko Oyj:n kesken on hyväksytty kuntakehityslautakunnassa 7.6.202

Alustavassa aluerajauksessa suunnittelualueeseen kuuluu Hyrrän liikerakennuksen kortteli 8027 ja tähän rajoittuvat liikennealueet

Valmisteluvaihe

Osalliset voivat esittää mielipiteensä osallistumis- ja arviointisuunnitelmasta sis. mm. kaavan tavoitteista, vaikutuksista ja mitä kaavatyössä tulisi ottaa huomioon. Mielipiteen osallistumis- ja arviointisuunnitelmasta voi jättää suullisena tai kirjallisena julkisen nähtävilläolon 29.8. - 29.9.2023 aikana

Hyrrän asemakaavan muutos, nro 3660, Osallistumis- ja arviointisuunnitelma

Vammaisneuvoston lausunto

Hyrylän keskusta-alueen suunnittelussa ja kehittämisessä tulee kiinnittää huomiota palveluiden hyvään saavutettavuuteen kaikilla liikennevälineillä. On erittäin tärkeää, että Hyrrän liiketilan laajentumissuunnitelmissa huomioidaan esteettömät, selkeät ja turvalliset kulkureitit katualueilta liiketilaan sekä levähdyspaikat heikommin liikkuville. Huomioitavaa on myös liikekeskuksen pysäköintialueen yleinen liikkumisturvallisuus, selkeys ja mitoitus, sekä riittävä LE-paikkojen määrä.

Hyrrän liikekiinteistöä laajennettaessa tulee huolehtia rakentamisenaikaisten liikennejärjestelyiden huolellisesta suunnittelusta ja suunnitelmien toteutumisen valvonnasta erityisesti suojattomien liikkujien näkökulmasta. Rakentamisenaikaisten liikennejärjestelyiden suunnittelutyöhön tulee ottaa mukaan erityisesti vammaisten henkilöiden ja ikäihmisten kokemusasiantuntijoiden edustus.

Ennusteiden mukaan Tuusulasta alkavien matkojen määrä kasvaa voimakkaasti tulevaisuudessa. Liikenteen kasvun myötä Hyrylän alueen liikenneverkon arvioidaan ruuhkautuvan raskaasti erityisesti iltahuipputunnin aikana. Liikenneympäristön toimivuutta, esteettömyyttä ja liikenneturvallisuutta kaikkien tienkäyttäjien näkökulmasta tulee tarkastella huolellisesti, kun Hyrylän keskusta-aluetta tiivistetään.

Hyrrän asemakaavan muutoksen on suunniteltu etenevän osallistumis- ja arviointisuunnitelmasta suoraan ehdotusvaiheeseen. Luonnosvaiheen ohittaminen on kuntalaisten osallistumis- ja vaikuttamismahdollisuuksien näkökulmasta valitettava ratkaisu. Asemakaavaehdotuksen julkisen nähtävillä olon aikana järjestettävä sähköinen asukastilaisuus ei riittävästi huomioi saavutettavuutta ja yhdenvertaisuutta. Kunnan vaikuttamistoimielimillä, kuten vammaisneuvostolla, tulee olla mahdollisuus osallistua kaavatyöhön valmistelun aikana, ennen ehdotuksen nähtäville panoa.

Perustelut

Osallistumis- ja arviointisuunnitelman julkinen nähtävilläolo

Vireilletulosta ja osallistumis- ja arviointisuunnitelman julkisesti nähtävilläolosta ilmoitettiin osallisille kirjeillä ja Tuusulan kunnan nettisivulla sekä lehti-ilmoituksella lehdessä. Osallistumis- ja arviointisuunnitelma oli julkisesti nähtävillä 30 vrk 29.8.-29.9.2023 TuusInfossa (Tuusulan pääkirjaston rakennuksessa, Autoasemankatu 2, Hyrylä) sekä Tuusulan kunnan verkkosivulla (Asuminen ja ympäristö/Kaavoitus ja maankäyttö/Vireillä olevat kaavahankkeet).. Kaavan valmistelijan puhelinpäivystys oli järjestetty 5.9. ja 12.9. 2023 klo 12-16.

Lausunnonantajat kiinnittivät huomiota mm.:

• johdonomistajien ja hankkeeseen ryhtyvän välisiin kustannusjakoihin
• toteutettavan alueen esteettömyyteen
• liikenteen sujuvuuteen ja turvallisuuteen
• pysäköintipaikkojen riittävyyteen
• hulevesien käsittelytarpeeseen
• pohjavedensuojeluun

Asemakaavaratkaisussa em. seikat otettu huomioon ja sitä valmisteltaessa on selvitetty riittävällä tarkkuudella. Esteetön ympäristö toteutuu Suomen rakennusmääräyskokoelman edellyttämällä tavalla. Liikenteen sujuvuutta ja turvallisuutta on selvitetty ja perustuen selvityksiin osoitettu riittävän liikennealueet. Hulevesien käsittelyn osalta noudatetaan Tuusulassa käytössä olevaa yleistä ohjetta. Pohjaveden määrän osalta ei synny muutosta ja pohjaveden laadun turvaamiseksi on asemakaavaan sisällytetty riittävät määräykset.

Kirjallisia mielipiteitä ei jätetty.

Asemakaavan muutosehdotuksen valmistelun aikana tutkitut vaihtoehtoiset ratkaisut ja laaditut selvitykset

Asemakaavan muutosehdotusta valmisteltaessa selvitettiin korttlein kaavaratkaisun osalta eri vaihtoehtoja käyttötarkoituksen, liiketilan rakentamisen, lliikennejärjestelyiden osalta. Kortteliin yritettiin sovittaa vaihtoehtoisesti liikerakentamisen ohella Tuusulan pääkirjaston uusia tiloja, mikäli nykyisten tilojen peruskorjaaminen tai jokin muu sijainti ei osoittautuisi paremmaksi. Mahdollisuutta selvittäessä todettiin, että kirjaston sijoittaminen samaan kortteliin tarvoitellen myös hypermarket-luokan liikerakennusta ei ollut mahdollista rajallisen pinta-alan johdosta ja liikenneturvallisuutta vaarantamatta. Tämän ohella tutkittiin Autoasemankadun ja tontin sisäisten liikenneratkaisujen osalta sekä olevien liikerakennusten säilyttämisen osalta eri vaihtoehtoja.

Asemakaavan muutosehdotuksen valmistelun tueksi laadittiin mm. liikenteellisiä selvityksiä ja kaupallinen selvitys Hyrylän kaupan kehitysskenaarioihin liittyen.

Asemakaavan muutosehdotus

Asemakaavan muutos koskee aluetta, joka sijaitsee Hyrylän keskustassa. Kaavaratkaisu mahdollistaa vähittäiskaupan suuryksikön ja toimistotilojen rakentamisen. Kaavaratkaisu edesauttaa kunnan strategisten tavoitteiden toteutumista siten, että keskustaan saadaan uusi hypermarket-kokoluokan myymälä, mikä lisää keskustan kaupallisten palveluiden tarjontaa ja vetovoimaa.

Perustuen yleiskaava 2010:een ja Tuusulan yleiskaava 2040:een ja laadittuihin selvityksiin kortteli 8027 on merkitty keskustatoimintojen korttelialueeksi (C-6), jolle saa sijoittaa vähittäiskaupan suuryksikön ja toimistotiloja. Perusteena on lisäksi kaupan kilpailun edistäminen. Hyrylän palvelukeskuksen asemakaavan toteuttaminen on käynnissä, mikä johtaa hypermarketin sijoittumiseen Hyrylän keskustaan. Kaupan kilpailun edistämiseksi tavoitellaan vähintään toista hypermarket-luokan toteutusta, minkä tämä asemakaavan muutos mahdollistaa. Olevassa asemakaavassa tontille on osoitettu kerrosalaa 8500 k-m2. Tarkoituksena toteutuksen osalta on, että osa olevasta siipirakennuksesta puretaan ja tilalle rakennetaan uudisosa. Säilyvän rakennusosan kerrosala on 3280 k-m2 ja uudisosan kerrosala on n. 5200 k-m2. Korttelissa 8027 rakennusoikeus nousee asemakaavan muutoksella 2950 k-m2. Korttelitehokkuus C-korttelialueella on 0,63.

Autoasemankadun ajoneuvoliikenteen nykytilaa ja muutoksia on selvitetty kaavamuutoksen yhteydessä. Kaavaselostuksen liitteenä on laajempi Hyrylän keskusta-alueen liikenteellinen toimivuustarkastelu ja Autoasemankadun liittymien erillinen toimivuustarkastelu. Selvityksen perusteella voidaan todeta, että kaavaratkaisu täyttää MRL:n asettamat edellytykset. Liikenneverkko on toteutettavissa riittävän sujuvaksi ja turvalliseksi. Ajoneuvoliikenteen toimivuutta on tutkittu mikrosimuloimalla ennustetun huipputunnin liikennettä. Toimivuustarkasteluissa on huomioitu Hyrrään liittyvän kaavamuutoksen lisäksi muut toimintaympäristössä tapahtuvat muutokset maankäytössä ja liikenteessä. Simuloimalla on voitu varmistaa mm. erilaisten liittymävaihtoehtojen toimivuus, pysäkkiratkaisut sekä valitun vaihtoehdon riittävä palvelutaso kaavamuutosalueella ja sitä ympäröivillä kaduilla.