Kunnanhallitus, kokous 16.9.2024

§ 306 Maankäyttösopimus ja esisopimus alueen luovuttamisesta, Pähkinämäentie 90, Riihikallio

TUUDno-2021-663

Aikaisempi käsittely

Kuntakehityslautakunta, 21.4.2021

Valmistelija

Lauri Tölli, maankäyttöinsinööri, lauri.tolli@tuusula.fi

Perustelut

Asiaselostus

Tapani ja Juhani Airo omistavat kiinteistön 858-401-2-171 Yli-Jussilanmetsä. Kiinteistön pinta-ala on kiinteistörekisteriotteen mukaan noin 19 700 m².  Alue on voimassaolevassa Pähkinämäentie (nro 3302) -nimisessä asemakaavassa osoitettu VL-3 ja AO-37-alueiksi, jolla on rakennusoikeutta 600 k-m2, sekä Haukkaniemen eteläinen rakennuskaava (nro 40) -nimisessä asemakaavassa rakennuskaavatieksi.

Maanomistajat ovat hakeneet kaavamuutosta kiinteistön käyttöä tehostaakseen. Kunnanhallitus on 21.9.2020 § 348 hyväksynyt kaavahakemuksen ja lisännyt Pähkinämäentie 90 -asemakaavamuutoksen kaavoitussuunnitelmaan II-prioriteetin hankkeena.

Asemakaavan tavoitteena on tiivistää aluerakennetta Riihikallion alueella. Käyttötarkoitus, rakennusoikeuden määrä ja yksityiskohdat ratkaistaan kaavan suunnittelutyön yhteydessä.

Maanomistaja osallistuu asemakaavoituksen ja sen vaatimien selvitysten kustannuksiin maksamalla kunnalle asemakaavasta palveluhinnaston mukaisen maksun, 3.000 €. Maanomistaja vastaa hankesuunnittelussa käyttämänsä konsultin kustannuksista.

Asemakaavasta sopijapuolille koituvan hyödyn sekä kaavan toteuttamiskustannusten jako tapahtuu myöhemmin tehtävän maankäyttö- ja rakennuslain 91 b §:n mukaisen maankäyttösopimuksen mukaisesti. Maankäyttösopimus laaditaan maankäyttösopimuksen allekirjoitushetkellä voimassa olevien Tuusulan kunnanvaltuuston hyväksymien sopimusperiaatteiden mukaisesti.

Sopijapuolten kesken on neuvoteltu liitteenä esitetyn mukainen sopimus.

Ehdotus

Esittelijä

Päivi Hämäläinen, maankäyttöpäällikkö, paivi.hamalainen@tuusula.fi

Kuntakehityslautakunta päättää

  • hyväksyä liitteenä olevan sopimuksen, jolla sovitaan asemakaavoituksen käynnistämisestä koskien kiinteistöä 858-401-2-171 Yli-Jussilanmetsä.
  • oikeuttaa allekirjoittajan tekemään sopimukseen tarvittavat vähäiset muutokset ja allekirjoituksellaan hyväksymään lopullisen sopimuksen.

Päätös

Ehdotus hyväksyttiin.
 

Valmistelija

  • Tuija Palkki, maankäyttöinsinööri, tuija.palkki@tuusula.fi

Perustelut

Tuusulan kunta on laatinut Pähkinämäentie 90-nimisen asemakaavaehdotuksen (nro 3644). Asemakaavaehdotus on ollut julkisesti nähtävillä 24.8.2023–22.9.2023.

Juhani ja Tapani Airo omistavat kiinteistön 858-401-2-171. Maanomistajan kanssa on neuvoteltu maankäyttösopimus. Sopimuksella maanomistaja osallistuu asemakaavan rakentamista palvelevan sisäisen ja ulkoisen yhdyskuntarakentamisen kunnalle aiheuttamiin kustannuksiin maankäyttö-​ ja rakennuslain 91 b §:n,​ kunnan maapoliittisen ohjelman ja valtuuston päätöksen mukaisesti.

Sopimusalueen pinta-ala on kunnan kaavalaskennan mukaan noin 20 272 m². Kiinteistö sijoittuu Pähkinämäentie (nro 3302) sekä Haukkaniemen eteläinen rakennuskaava (nro 40) -nimisten asemakaavojen alueille, jossa sille on on osoitettu omakotirakennusten korttelialuetta merkinnällä AO-37 noin 4 021 m² (600 k-m²).  Asemakaavan muutosehdotuksessa sopimusalueelle on osoitettu rivitalojen ja muiden kytkettyjen asuinrakennusten korttelialuetta merkinnällä AR noin 3 764 m2 (900 k-m²) sekä VL/s-aluetta (14 778 m2) sekä katualuetta (1 730 m2).

Tuusulan maapoliittisen ohjelman mukaan asemakaavan muutosalueilla korvauksen perusteena on asemakaavoituksesta syntyvä maan arvon muutos. Maanomistaja on velvollinen korvaamaan kunnalle yhdyskuntarakentamisesta aiheutuvista kustannuksista pääsääntöisesti puolet saamastaan lisärakennusoikeuden tai käyttötarkoituksen muutoksen arvosta. Pientalojen muutoskaava-alueilla arvonnousu lasketaan kerrosneliömetrien lisääntymisestä yli vähäisen arvonnousun kynnyksen, 100 k-m², tai tehokkuusluvun noustessa AO-alueella max e = +0,1. Sopimuskorvauksen määrän on oltava lähellä kustannuksia, jotka yhdyskuntarakentamisesta kunnalle on aiheutunut tai aiheutuu. Mikäli kunnalle ei synny yhdyskuntarakentamisesta merkittäviä kustannuksia niin sopimuskorvaus on 35 %.

Voimassa olevassa asemakaavassa sopimusalueelle on osoitettu omakotirakennusten korttelialuetta merkinnällä AO-37 noin 4 021 m² (600 k-m²), jonka arvo hinnalla 425 €/k-m2 laskettuna on 255 000 €. Asemakaavan muutosehdotuksen mukaan maanomistajan maalle on osoitettu rivitalojen ja muiden kytkettyjen asuinrakennusten korttelialuetta merkinnällä AR noin 3 764 m2 (900 k-m²), jonka arvo on laskettu hintatasolla 400 €/k-m2. Vähäisen arvonnousun kynnys on 100 k-m2, jonka ylittävältä osuudelta arvonnousu lasketaan. (800 k-m2 * 400 €/k-m2 = 320 000 €). Edellä esitetyn perusteella alueen arvonnousu on 65 000 euroa, joka on korvauksen peruste. Sopimuskorvauksen määrä on 35 % edellä esitetystä arvonnoususta, jolloin korvattava summa on 22 750 euroa.

Maanomistaja suorittaa Kunnalle sopimuskorvauksen osin alueluovutuksena, luovuttamalla kunnalle noin 14 778 m² suuruisen VL/s alueen, jonka arvo on 1,5 €/m², yhteensä 22 167 € sekä maksaa loppuosan 583 € rahana. Maanomistaja luovuttaa lisäksi sopimusalueella olevat katualueet, pinta-alaltaan noin 1 730 m², kunnalle ilman erillistä korvausta.

Alueen rakennusoikeuden arvon määritys perustuu kunnan voimassa olevaan asumisen vyöhykehinnoitteluun.

Koska kyseessä on maapoliittisen ohjelman mukaisen maankäyttösopimuksen hyväksyminen,​ on päätösvalta kunnanhallituksella.

Ehdotus

Esittelijä

  • Kalle Ikkelä, pormestari, kalle.ikkela@tuusula.fi

Kunnanhallitus päättää

  • hyväksyä Tuusulan kunnan sekä Tapani ja Juhani Airon välillä 26.8.2024 allekirjoitetun kiinteistöä 858-401-2-171 koskevan maankäyttösopimuksen ja esisopimuksen alueiden luovutuksesta, jolla maanomistaja luovuttaa Tuusulan kunnalle noin 16 508 m² suuruisen määräalan kiinteistöstä 858-401-2-171.
  • oikeuttaa allekirjoittajan tarvittaessa tekemään lopulliseen luovutuskirjaan pieniä, teknisluonteisia tarkistuksia ja allekirjoituksellaan hyväksymään esisopimuksen mukaisen lopullisen luovutuskirjan, joka allekirjoitetaan kolmen kuukauden kuluessa siitä, kun aluetta koskeva asemakaava (nro 3644) on tullut voimaan.

Päätös

Ehdotus hyväksyttiin. 

Kokouskäsittely

Maankäyttöpäällikkö Hämäläinen selosti asiaa kokouksessa. 

Tiedoksi

asianosainen, maankäyttö, taloushallinto, Monetra/kirjanpito, kaavoitus/Olkkola, Paaer

Liitteet

Maankäyttösopimus ja esisopimus, Riihikallio 26.8.2024, khall 16.9.2024.pdf (pdf, 3685 kt)
Maankäyttösopimuksen liitekartta, Riihikallio 26.8.2024, khall 16.9.2024.pdf (pdf, 950 kt)
Kuuntele Maankäyttösopimus ja esisopimus, Riihikallio 26.8.2024, khall 16.9.2024.pdf
Kuuntele Maankäyttösopimuksen liitekartta, Riihikallio 26.8.2024, khall 16.9.2024.pdf

Muutoksenhaku

Päätökseen ei saa hakea muutosta valittamalla. Oikaisuvaatimuksen saa tehdä se, johon päätös on kohdistettu tai jonka oikeuteen, velvollisuuteen tai etuun päätös välittömästi vaikuttaa (asianosainen) sekä kunnan jäsen.
Oikaisuvaatimus on tehtävä 14 päivän kuluessa päätöksen tiedoksisaannista.

Tiedoksisaanti
Kunnan jäsenen katsotaan saaneen päätöksestä tiedon seitsemän päivän kuluttua siitä, kun pöytäkirja on nähtävänä yleisessä tietoverkossa.
Asianosaisen katsotaan saaneen päätöksestä tiedon, jollei muuta näytetä, 7 päivän kuluttua kirjeen lähettämisestä, 3 päivän kuluttua sähköpostin lähettämisestä, saantitodistuksen osoittamana aikana tai erilliseen tiedoksisaantitodistukseen merkittynä aikana.
Tiedoksisaantipäivää tai sitä päivää, jona päätös on asetettu nähtäväksi yleiseen tietoverkkoon, ei lueta määräaikaan.

Oikaisuvaatimuksen muoto ja sisältö
Oikaisuvaatimus on tehtävä kirjallisesti. Myös sähköinen asiakirja täyttää vaatimuksen kirjallisesta muodosta.
Oikaisuvaatimuksessa on ilmoitettava
- päätös, johon haetaan muutosta
- miltä kohdin päätökseen haetaan muutosta ja mitä muutoksia siihen vaaditaan tehtäväksi
- perusteet, joilla muutosta vaaditaan
- muutoksenhakijan nimi ja kotikunta
- postiosoite ja puhelinnumero, joihin asiaa koskevat ilmoitukset muutoksenhakijalle voidaan toimittaa.
Jos oikaisuvaatimuksen tekijän puhevaltaa käyttää hänen laillinen edustajansa tai asiamiehensä, kirjelmässä on ilmoitettava myös tämän nimi ja kotikunta. Asiamiehen, ellei tämä ole asianajaja tai julkinen oikeusavustaja, on liitettävä oikaisuvaatimuskirjelmään valtakirja.
Oikaisuvaatimuksessa on lisäksi ilmoitettava postiosoite ja puhelinnumero, joihin asiaa koskevat ilmoitukset oikaisuvaatimuksen tekijälle voidaan toimittaa.
Oikaisuvaatimuksen tekijän, laillisen edustajan tai asiamiehen on allekirjoitettava oikaisuvaatimuskirjelmä. Sähköistä asiakirjaa ei tarvitse täydentää allekirjoituksella, jos asiakirjassa on tiedot lähettäjästä eikä asiakirjan alkuperäisyyttä tai eheyttä ole syytä epäillä.

Oikaisuvaatimuksen toimittaminen

Oikaisuvaatimus on toimitettava Tuusulan kunnalle virka-aikana ennen oikaisuvaatimusajan päättymistä käyttäen alla olevia yhteystietoja:
Tuusulan kunta, Kunnanhallitus
osoite: PL 60, 04301 Tuusula
sähköposti: kirjaamo@tuusula.fi
puh. vaihde: 09 87 181

Oikaisuvaatimuksen voi toimittaa myös henkilökohtaisesti tai asiamiehen välityksellä Tuusulan kunnan asiakaspalvelupiste TuusInfoon os. Autoasemankatu 1, 04300 Tuusula.