Kunnanhallitus, kokous 30.10.2023

§ 410 Lahelanpellon yleissuunnitelma, kaavaehdotuksen nähtäville asettaminen

TUUDno-2022-1233

Aikaisempi käsittely

Valmistelija

Petri Juhola, yhdyskuntatekniikan päällikkö, petri.juhola@tuusula.fi

Perustelut

Esittely ja hankinnan kohde

Tuusulan kunta on perustanut 16.12.2019 dynaamisen hankintajärjestelmän (DPS), jonka sisällä kilpailutetaan vuosien 2020-2022 aikana erilaisia yhdyskuntatekniikan suunnittelu- ja rakentamispalveluiden hankintoja.

Lahelanpellon yleissuunnitelman päivityshanke on julkaistu Yhdyskuntatekniikan suunnittelu- ja rakennuttamispalveluiden dynaamisen hankintajärjestelmän 2020-2022 (DPS) osa-alueeseen  4. Tie-, katu- ja aluetekniikka valittujen toimittajien kesken. Hankinnassa noudatetaan DPS koskevaa sopimusta, jollei ole hankekohtaisesti muuta mainittu. Hankintamenettelynä on julkisista hankinnoista ja käyttöoikeussopimuksista annetun lain (1397/2016) mukainen dynaaminen hankintajärjestelmä, johon kaikki halukkaat ehdokkaat voivat osallistua koko sen keston ajan.

Suunnittelukohteena on Lahelanpellon alue, joka sijoittuu pääosin Lahelantien, Hämeentien, Pähkinämäentien ja Pähkinätien rajaamalle rakentamattomalle alueelle. Suunnittelussa päivitetään alueesta aiemmin laadittu yleissuunnitelma vastaamaan tämän hetken maankäyttötarpeita. Tavoitteena on tuottaa aineistoa alueen asemakaavoitusta ja liikennesuunnittelua varten. Tehtävä käsittää mm. rakennettavuusselvityksen, alueen rakentamistehokkuuden määrittämisen kolmella eri vaihtoehdolla, liikenneverkkotarkastelut, kunnallistekniikan ja viheralueiden yleissuunnittelun sekä kaavatalouslaskennat. Suunnitelman tulee olla valmis 28.4.2023 mennessä.

Hankintailmoitus julkaistiin Cloudia kilpailutusportaalin kautta 27.6.2022, ilmoituksen diaarinumero on TUUDno-2022-1233. Tarjousten vertailuperusteena on kokonaistaloudellisesti edullisin, vertailuna halvin hinta ilman optiota. Halvinta hintaa käytetään valintaperusteena, koska suunnitelmien laadullisuus on otettu huomioon tarjokkaiden soveltuvuusvaatimuksissa ja tehtävää säätelevän ohjeiston kautta.

Hankinnan arvo ylittää hankintalain 25 §:n kansallisen kynnysarvon. Hanke toteutetaan yhteistyössä kaavoituksen, Tuusulan Veden ja yhdyskuntatekniikan kanssa.

Tarjousten avaus ja tarjouspyynnönmukaisuus

Tarjouksia saatiin määräaikaan 4.8.2022 klo 12.00 mennessä yksi: Ramboll Finland Oy. Tarjoajilla oli mahdollisuus esittää tarjouspyyntöön liittyviä lisäkysymyksiä. Määräaika kysymysten jättämiselle oli 28.7.2022 klo 12:00. Kysymyksiä tarjouslaskennan aikana esitetiin kolmasti ja niihin vastattiin 28.6.2022, 30.6.2022 ja 27.7.2022. Tarjoukset avattiin suljetussa tilaisuudessa 4.8.2022 klo 12:15. Määräajan jälkeen saapuneita tarjouksia ei ollut.

Avaamisen jälkeen suoritettiin määräajassa saapuneen tarjouksen tarkistus ja arviointi. Tarjous vastasi sisällöltään pyydettyä.

Tarjousvertailu

Tarjouspyynnössä oli kerrottu, että ehdot täyttäneistä tarjoajista valitaan kokonaistaloudellisesti edullisimman tarjouksen jättänyt konsultti. Palveluntuottajaksi valitaan yksi toimija. Kokonaistaloudellisesti edullisin on halvin hinta (kokonaishinta). Ramboll Finland Oy:n tarjous on 327 000 € (alv 0 %).

Liitteinä (25 kpl) ovat Cloudian hankintailmoitus, tarjouspyyntö liitteineen pl. pohjatutkimukset, tarjousten avauspöytäkirja, tarjousten vertailu sekä toimeksiannossa sovellettavat sopimusehdot.

Toimivalta

Tuusulan kunnanvaltuuston 10.12.2018 § 150 hyväksymän hallintosäännön toimivaltasäännösten mukaan yhdyskuntatekniikan päällikkö päättää suunnitteluhankinnoista, joiden arvo on enintään 100 000 euroa. Yli 100 000 euron suunnitteluhankinnoista päättää tekninen lautakunta.

Yhdyskuntatekniikan päällikkö esittää, että suunnittelijaksi valitaan tarjouskilpailussa kokonaistaloudellisesti edullisimman tarjouksen antanut Ramboll Finland Oy.

Hankintapäätöksen tiedoksianto ei merkitse sopimuksen syntymistä. Valitun tarjoajan kanssa tehdään erillinen kirjallinen toimeksiantosopimus, kun hankintapäätös on saanut lainvoiman. Sopimus voidaan solmia aikaisintaan 14 päivän kuluttua siitä, kun asianosainen on saanut päätöksen valitusosoituksineen tiedoksi.

Ehdotus

Esittelijä

Petri Juhola, yhdyskuntatekniikan päällikkö, petri.juhola@tuusula.fi

Tekninen lautakunta päättää

  • että Lahelanpellon yleissuunnitelman päivityksen laatijaksi valitaan tarjouskilpailussa kokonaistaloudellisesti edullisimman tarjouksen antanut Ramboll Finland Oy
  • oikeuttaa yhdyskuntatekniikan päällikön solmimaan toimeksiannosta sopimuksen
  • tarkastaa ja hyväksyä pöytäkirjan tämän asian osalta välittömästi kokouksessa.

Päätös

Ehdotus hyväksyttiin.

Valmistelija

Teija Hallenberg, kaavasuunnitelija, teija.hallenberg@tuusula.fi

Perustelut

Sijainti 

Suunnittelualue sijaitsee Tuusulan kunnassa, Lahelan alueella. Kohdealue sijoittuu Nahkelantien, Koskenmäentien, Tuusulanväylän, Pähkinämäentien ja Lahelantien väliselle alueelle, joka on nykytilassa pääosin asuinkortteleiden ja lähivirkistysalueiden rajaamaa maa- ja metsätalousaluetta. Alueen pohjois- ja länsiosissa sijaitsee nykyisellään myös asuinkiinteistöjä. Suunnittelualueen rajaus on esitetty raportin kuvassa 1.

Tavoitteet ja lähtökohdat   

Tuusulan Lahelan alueen edellinen yleissuunnitelma on vuodelta 2008. Yleissuunnitelma on osin vanhentunut ja osin jo toteutunut. Tämä suunnitelma on Lahelanpellon yleissuunnitelman päivitys, joka kohdentuu vielä asemakaavoittamattomalle alueelle. Yleissuunnittelutyön ensisijaisena tavoitteena tuottaa tietoa alueen asemakaavoitusta varten. Koska Lahelanpellon alue on laaja kokonaisuus, se tulee muodostumaan useammasta asemakaava-alueesta. Lahelanpellon alueelle suunnitellaan kaavoitettavaksi uusia pientaloalueita, kerrostalokortteleita, koulurakennus sekä kokoojakatuja ja lähivirkistysalueita.

Päivitetyn yleissuunnitelman tarkoituksena on muun ohella varmistaa, että tähän mennessä laaditut ja tulevaisuudessa laadittavat suunnitelmat toimivat yhteen. Uusi rakentaminen liitetään olemassa oleviin korttelialueisiin, katu- ja jalankulun ja pyöräilyn yhteyksiin sekä olemassa olevaan kunnallistekniikan verkostoon. Tavoitteena parantaa yhteyksiä ja luoda laadukasta asuin- ja virkistysympäristöä. Työllä pyritään myös herättämään keskustelua alueen kehittämisestä sekä asettamaan tavoitteita alueen jatkosuunnittelua varten.

Yleissuunnitelman päivityksessä on tarkoitus ottaa kantaa alueen kehittämisen kannalta keskeisimpiin teemoihin kuten:

  • Maankäytön suunnittelu, korttelityypit, korttelitehokkuus
  • Koulukorttelin, Lahelan kampuksen sijaintivaihtoehtojen tutkiminen
  • Liikenne ja Siltasuunnittelu
  • Kunnallistekniikka
  • Geotekniikka ja pohjavesi
  • Hulevesi
  • Liikennemelu
  • Viheralueiden yleissuunnitelma; maisema, luonto ja virkistys

Suunnitelmassa on tutkittu tarjouspyynnön mukaiset maankäyttövaihtoehdot: 

  • VE 1A maksimi aluetehokkuus, kaikki maat (koulu etelässä)
  • VE 1B maksimi aluetehokkuus, kunnan maat (koulu pohjoisessa)
  • VE 2A maksimi erillispientalot, kaikki maat (koulu etelässä)
  • VE 2B maksimi erillispientalot, kunnan maat (koulu pohjoisessa)
  • VE 3 maksimi erillispientalot, kunnan maat (koulu etelässä)

Jokaisesta vaihtoehdosta esitetään alueen liikenneverkko, korttelirakenne, rakennustehokkuus, vesihuollon yleissuunnitelma, hulevesien hallintasuunnitelma, viheralueiden yleissuunnitelma sekä karkeat arviot toteutuskustannuksista. Lisäksi on tarkasteltu katualueiden poikki- ja pituusleikkauksia, liikenne-ennuste ja toimivuustarkasteluja. Korttelialueisiin, katujen linjauksiin ja rakentamisen määrään ovat vaikuttaneet asumisen laadullisten tavoitteiden lisäsi se, että alueella on tärkeää pohjavesialuetta (ei muodostumisaluetta), siellä oleva pohjavedenottamo ja sen suojavyöhykkeet, maaperän rakennettavuus sekä kerran sataan vuoteen toistuvan tulvan aluerajaus.

Tuusulan kuntastrategiassa asumisella, kasvatuksella sekä koulutuksella on merkittävä rooli ja yhtenä yleissuunnitelman keskeisenä tavoitteena on tarjota monipuolisia asumisen mahdollisuuksia laadukkaiden ja hyvin saavutettavissa olevien palvelujen äärellä. Samalla vaalimme viherympäristöä, vesistöjä ja niiden saavutettavuutta sekä luonnon monimuotoisuutta.

Suunnitelmaratkaisujen kustannukset

Alueelle laadittiin vaihtoehtoisia maankäyttösuunnitelmia kunnan maille ja koko alueelle. Osassa suunnitelmista maankäyttöä osoitettiin koko suunnittelualueelle ja osassa ainoastaan kunnan omistamille maille. Lisäksi verrattiin koulujen sijaintivaihtoehtoja.

Alustavat kustannusarviot, kun maankäyttöä osoitetaan koko alueelle, on välillä 47,7 - 50,2 miljoonaa €, joihin sisältyy vesihuollon kustannuksia noin 11,5 miljoonaa €. Rakennusoikeutta tulisi arvioilta 145 000 - 160 000 k-m2 ja tuloja 32,5 - 42,5 miljoonaa € sekä mahdolliset sopimuskorvaukset yksityisten kiinteistöjen kehittämisestä.

Arvioidut kustannukset, kun maankäyttöä osoitetaan ainoastaan kunnan omistamille maille, on välillä 35,0 - 40,3 miljoonaa €, joihin sisältyy vesihuollon kustannuksia noin 8 miljoonaa €. Rakennusoikeutta tulisi arviolta 98 000- 114 000 k-m2 ja tuloja 31,5 -37,5 miljoonaa €.

Kustannuksiin ei sisälly koulun rakennuskustannuksia, jotka on arvioitu erillisessä hankesuunnitelmassa.

Lahelan kampuksen sijaintivaihtoehtojen tarkastelu

Työssä arvioitiin myös Lahelan kampuksen (koulun) sijoittumisvaihtoehtoja: eteläinen, Lahelanorren varrella sekä pohjoinen, Lähteentien päässä. Sijaintivertailun perusteella esitetään kampuksen sijoittumista eteläiseen sijaintiin. Eteläinen kampuskortteli sijoittuu etäämmälle nykyisistä asuinkortteleista ja kortteli voidaan suunnitella laajemmaksi, jolloin kampukselle ja piha- ja liikunta-alueille ja pysäköinnille on järjestettävissä riittävät tilat. Maisemallisesti kampus erottuu keskeisenä elementtinä eteläisessä sijainnissa. Koulurakennus on mahdollisesti kolmikerroksinen, ja tällöin se olisi ollut haasteellista sovittaa luontevasti pohjoiseen sijaintiin lähelle erillispientalokortteleita. Eteläistä sijaintia ei voida osoittaa samassa määrin pientalokortteleiksi kuin kampuskorttelin pinta-ala on, pohjoinen sijainti voidaan paremmin osoittaa asumiselle paremman rakennettavuuden takia.

Autojen ja bussien kannalta koulujen sijaintivaihtoehdot samanarvoisia, joskin eteläinen sijainti on autoliikenteen kannalta paremmin saavutettavissa Mikkolasta ja idästä. Lahelan kampuksen vaihtoehtoisista sijainneista eteläinen sijainti on yksittäistarkastelun pohjalta useamman oppilaan saavutettavissa. Mikäli Palveluverkkosuunnitelman mukaisesti oppilaat Vaunukankaan, Ruotsinkylän ja Nahkelan koulukiinteistöistä siirretään tulevalle Lahelanpellon alueelle, olisi eteläinen sijainti tällöin saavutettavuudeltaan kattavampi.

Rakennusten perustamiskustannukset (paalutus) ovat likimain samat molemmissa sijainneissa. Piha-alueiden perustamiskustannukset ovat eteläisessäkampusvaihtoehdossa suuremmat, koska koko päällystetty piha-alue täytyy pilaristabiloida. Pohjoisen kampuksen päällystetystä piha-alueesta noin puolet täytyy pilaristabiloida.

Lahelanorren linjaus Sahatien päähän

Yleissuunnitelman tarkastelujen perusteella esitetään, että Lahelanorsi linjataan eteläisen linjausvaihtoehdon mukaan Sahankulmaan Sahatien ja Pähkinämäentien risteykseen. Eteläinen linjaus on maisemallisesti parempi kuin pohjoinen linjausvaihtoehto Hyrylän keskustaan, sillä pohjoinen linjausvaihtoehto edellyttäisi korkean, Tuusulanjokilaaksossa maisemallisilta vaikutuksiltaan merkittävän sillan rakentamista Tuusulanjoen ja Hämeentien yli. Koska keskustaan on jo yhteys Koskenmäentien kautta, eteläinen vaihtoehto on verkostollisesti parempi ja tuo uuden katuyhteyden Lahelasta Tuusulanväylälle Hyrylän keskustan eteläpuolelle. Lahelasta keskustaan kehitetään laadukasta jalankulun ja pyöräilyn yhteyttä, joka tukee kestävää liikkumista. Eteläinen Lahelanorsi ei kuormita keskustan katuverkkoa, mutta lisää liikennettä Sahatien ja Tuusulanväylän valmiiksi jo kuormitettuun risteykseen. Yleissuunnitelman liikennetuotos on kuitenkin sen verran vähäinen, että sen vaikutus kyseiseen risteyksen toimivuuteen on pieni. Eteläinen linjausvaihtoehdon arvioidut kustannukset olisivat 8,3 miljoonaa € ja pohjoisen 7,5 miljoonaa €.

Vuorovaikutus

Lahelanpellon yleissuunnitelman päivitys tuli vireille 3.11.2022. Osallistumis- ja arviointisuunnitelma, päivätty 26.10.2022, on ollut nähtävillä 3.11.-5.12.2022. Osallistumis- ja arviointisuunnitelmaa esiteltiin kuntalaisillassa 8.11.2022.

Määräajassa saapui 11 lausuntoa ja 9 mielipidettä. Lausunnot ja mielipiteet koskivat pääasiassa pohjavesiasioita, katuverkkoa ja maisemaa. Lausunnot, mielipiteet ja vastineet niihin ovat suunnitelman liitteenä.

Ehdotus

Esittelijä

Anne Olkkola, kaavoituspäällikkö, anne.olkkola@tuusula.fi

Kuntakehityslautakunta päättää

  • hyväksyä Lahelanpellon yleissuunnitelman päivityksen osallistumis- ja arviointisuunnitelman mielipiteisiin ja lausuntoihin laaditut vastineet
  • ehdottaa kunnanhallitukselle, että

kunnanhallitus päättää

  • asettaa Lahelanpellon yleissuunnitelman päivitysehdotuksen nähtäville 30 päiväksi MRA 30 §:n mukaisesti lausuntojen ja muistutusten esittämistä varten.


Lisäksi kuntakehityslautakunta päättää 

  • tarkastaa ja hyväksyä pöytäkirjan tämän asian osalta välittömästi kokouksessa.

Päätös

Ehdotus hyväksyttiin.
 

Valmistelija

  • Teija Hallenberg, kaavasuunnitelija, teija.hallenberg@tuusula.fi

Ehdotus

Esittelijä

  • Kalle Ikkelä, pormestari, kalle.ikkela@tuusula.fi

Kunnanhallitus päättää

  • asettaa Lahelanpellon yleissuunnitelman päivitysehdotuksen nähtäville 30 päiväksi MRA 30 §:n mukaisesti lausuntojen ja muistutusten esittämistä varten.

 

Päätös

Ehdotus hyväksyttiin. 
 

Kokouskäsittely

Sivistysjohtaja Tiina Simons ja henkilöstöjohtaja Satu Kuivasto poistuivat kokouksesta klo 17.38. 

Kaavoituspäällikkö Anne Olkkola selosti asiaa kokouksessa. 

 

Liitteet