Kuntakehityslautakunta, kokous 29.11.2017

Perustelut

Asiaselostus

Evata Real Estate Services Oy pyytää suunnitteluvarausta Hyrylän keskusta-alueella liitteenä olevan kartan mukaisesti. Varausaluetta esitetään pääkirjaston ja uimahallin väliseltä Järvenpääntien alueelta ja osin sen viereisistä kortteleista. Hakemuksen liitteenä on aiemmin keskusta-alueen kehittämiseksi järjestetyn workshopissa tehdystä suunnitelmasta kehitetty versio sekä suunnitteluvaraushakemus ja tähän liittyvää valmisteluaineistoa. Tässä ns. Akropolis-suunnitelmassa on tarkoituksena rakentaa nykyisen kirjaston ja uimahallin kohdalle, Tuusulanväylän päälle, keskustan puolet yhdistävä kortteli.

Liitteenä on suunnitteluvaraushakemus ja tähän liittyviä suunnitelmia (liitteet 1-3).

Alue on pääosin kunnan omistuksessa. Järvenpääntien alueen omistaa Liikennevirasto ja painotalon kiinteistön Keskisuomalainen Oyj. Hakijan kanssa käydyn keskustelun pohjalta varausaluetta voidaan muokata - tai neuvotella muiden omistajien kanssa yhteishankkeesta.

Suunnitteluvaraushakemuksen jättämisen jälkeen järjestettiin neuvotteluja hankkeeseen liittyen. Hakijalta pyydettiin lisätietoja muutamista asioista tämän jälkeen. Evata lähetti lisätietoja 23.5.2016:

”Rahoituksesta:
Olen ollut yhteydessä investoriehdokkaaseen ja he ovat kiinnostuneita rahoittamaan ja omistamaan hankkeen pitkäaikaista vuokrasopimusta vastaan - esim koulu olisi juuri tällainen toimija. Lähetin tähänastisen materiaalin heille jotta he voivat kertoa omista ehdoistaan jatkokehittämisen osalta ja osallistua seuraavaan tapaamiseen. Tieylityksen osalta kustannusta on alustavasti selvitelty. Tarkkaa hintaa ei ole mutta kustannushaarukka tontinmuodostukseen on siedettävä ottaen huomioon nykyisen maan hinnan tason.

Toiminnoista:
Vaiheittain toteuttaminen on yksi vaihtoehto. Todennäköisyys selvinnee kun toiminnot tarkentuvat. Koulu on paras toiminto koska se tuo elämää keskustaan ja on samalla pitkäaikainen vuokralainen. Käsityksemme mukaan tulevat koululaiset ovat urbaanimpia, joten keskeinen sijainti lisäisi myös koulun kiinnostavuutta ja vetovoimaa.

Liikenteestä:
Liikenteen järjestäminen tuo mukanaan monia käytännön ongelmia. Ne kyllä ratkeavat aikanaan. Tärkeämpää on nähdä liikenteessä mahdollisuuksia, kuten Kamppikeskusprojektissamme. Kaikkien mielestä linja-autot olivat siellä ongelma ennen kuin kehitimme siihen liikenteen potentiaalia hyödyntävän strategian, joka lisäsi kauppapaikan vetovoimaa samalla kun ongelmat hävisivät sivutuotteena. Sama toistui myös Vuosaarena satamassa, jossa keskityimme vetovoimaisen paikkatekijöiden luomiseen ja liikenne käännettiin näitä tukemaan. N.N. oli Kampinkeskuksen projektin vetäjä SRV:llä (kilpailuvaihe ja toteutus) ja myöhemmin veti Vuosaaren satamahankkeen logistiikkakeskuksen ja terminaalin (kilpailuvaihe ja toteutus). Hän on lupautunut kertomaan mikä merkitys on strategisella visiolla liikenteellisesti toimivan hankkeen aikaansaamisessa. Molemmat hankkeet perustuivat toimistomme liikenteelliseen innovointiin, jossa hyvän paikan luominen on kaiken A ja O. Paras mahdollinen ratkaisu resurssien puitteissa.

Aikataulusta:
Liikkeelle mahdollisimman pian sellaisella aikataululla ja strategialla joka on paras lopputuloksen kannalta. Pyrkimyksemme on, että voisitte tehdä varauspäätöksen ennen lomia.”

30.8.2016 pidetyssä neuvottelussa Evatan edustaja kertoi, että tällä hetkellä ei ole tiedossa kunnan lisäksi muita mahdollisia tahoja, joilla on tilatarpeita tähän hankkeeseen. Lisäksi Evata on esittänyt, että hankkeen myötä voitaisiin toteuttaa tilat joko lukiota varten tai kunnantalon tiloja korvaten. Hän esitti, että jos kunta ei ostaisi tiloja, voitaisiin neuvotella pitkäaikaisesta vuokrasopimuksesta. Kunta on sittemmin päättänyt arkkitehtuurikilpailun järjestämisestä Tuusulanväylän itäpuolelle tulevan pääaukion eteläpuolelle. Asemakaava mm. Monion toteuttamiseksi on laadittu ja hyväksytty valtuustossa.

Kunnantalon mahdollisesta uudesta sijainnista ei tätä asiaa valmisteltaessa ole vielä päätöstä. Evata on esittänyt myös, että hanke voisi olla myös asuinrakentamista.

Hankkeen arviointia

Hyrylän väljyys ja epäkeskustamaisuus on todettu yleisesti ongelmaksi. Evatan esittämä hanke ei tuo tähän olevien korttelien osalta parannusta, joskin kuroo kiinni olevan keskustan ja Rykmentinpuiston väliä. Järvenpääntien estevaikutuksen minimoimiseksi sekä alikulut että ylitykset parantavat tilannetta. Järvenpääntien päälle rakentaminen voi hyvin onnistuessaan olla myös hyvä maamerkki, millä luotaisiin omaleimaista ilmettä keskustalle, mutta ottaen huomioon että juuri tämä alue edellyttää hyvälaatuista toteutusta ja että tiedossa olevat toteutuneet referenssikohteet eikä Evatan esittämä ratkaisu ei anna toivottavaa kohennusta Hyrylän ilmeelle.

Kunnan tulee kilpailuttaa tilahankintansa eikä kunta voi siten sitoutua tilojen hankkimiseen esitetyn suunnitteluvarauksen kautta. Vuokraamalla tiloja hankittaessa on pyritty tekemään vain toistaiseksi voimassa olevia vuokrasopimuksia. Kunta ei voi sitoutua suunnitteluvaraushakemuksessa esitettyyn. Asuinrakentamisvaihtoehto on periaatteessa ainoa mahdollinen harkittava ratkaisu, mutta ei Evatan esittämällä tavalla lisää näiden kortteleiden, koska pysäköinti jouduttaisiin sijoittamaan rajaavien kortteleiden alueille, mikä vähentäisi näiden tehoa ja taloudellista hyötyä.

Tuusulanväylän ylityksen osalta on tehty Ramboll Finland Oy:n toimesta teknistaloudellinen selvitys, joka on liitteenä 4. Selvityksen suosituksena on, että ehdotetun laista kansirakennetta ei toteutettaisi. Rakenne on kalliimpi kuin tavanomaiselle tontille rakentaminen ja tuottaa kaupunkirakenteeseen pysäköinnin myötä ongelman. Tuusulanväylän estevaikutuksen vähentämiseksi kannattaa lähteä liikkeelle alikulun uusimisesta.

Evata on toimittanut kommenttinsa koskien Rambollin selvitystä, kommentit ovat liitteessä 5.

Yhteenveto

Moniota suunnitellaan jo tontilleen ja mahdollisen uuden kunnantalon toteuttamiseksi on parempia sijaintivaihtoehtoja. Suunnitteluvarauksen myöntäminen johtaisi todennäköisesti siihen, että liikenteen suunnittelusta johtuen nykyisen kirjaston korttelin kehittäminen ja Rykmentin puistotien toteuttaminen viivästyisivät.

Taloudelliset realiteetit eivät tue hankkeen edistämistä. Vastaavia asuinrakentamisen hankkeita ei ole saatu liikkeelle kuin kohteissa, joissa maan arvo ja tonttitehokkuudet on eri luokkaa kuin Hyrylässä.

Lisätiedot: kuntasuunnittelupäällikkö Asko Honkanen, p. 040 314 2012              

Ehdotus

Esittelijä

Kuntakehityslautakunta päättää ehdottaa kunnanhallitukselle, että kunnanhallitus päättää että

• suunnitteluvarausta ei myönnetä.

Päätös

Kuntakehityslautakunta päätti

• jättää asian pöydälle.