Kuntakehityslautakunta, kokous 14.12.2022

Perustelut

Asiaselostus, ehdotusvaihe

Sijainti  

Asemakaavan muutos koskee Hyrylän suuralueen Kalliopohjan pienalueella Mahlamäentien, Kalliopohjantien ja Kalliopohjankujan välistä aluetta, Hyrylän keskustan kortteleista noin 500 metriä koilliseen.. 

Maanomistusolot ja aloite   

Kaavamuutoksen alue on Tuusulan kunnan omistuksessa ja se on vuokrannut Y-korttelialueen ja kaksi vähäisempää aluetta Kalliopohjantien tuntumassa puistoalueella (P). Kaavoitus on tullut vireille kunnan aloitteesta. Hanketta on valmisteltu yhteistyössä Tuusulan kunnan kiinteistöt Oy:n kanssa. Hankkeesta on kerrottu muun muassa Tuusulan kunnan kaavoituskatsauksessa vuonna 2022 ja vuoden 2021 kaavoituksen työohjelmassa työnimellä "Kalliopohjankuja".

Alueen nykytila 

Kaava-alueeseen kuuluu kortteli- ja puistoalueita sekä katualueita. Alue on pääosin rakennettua ympäristöä. Lainvoimaisen asemakaavan yleisten rakennusten korttelialueella (Y) on kuusi Tuusulan kunnan kiinteistöjen hallinnoimaa 1-kerroksista rivitaloa, yksi erillispientalo ja piharakennus. Kaavamuutoksen alueen korttelitehokkuus (e_k) on tällä hetkellä 0.19. Kaava-alueen naapurustoa laajemmin tarkastellen ympäristössä on 1-, 1½- ja 2-kerroksisia taloja pientalokortteleissa (AR, AO, AOR) ja ne on rakennettu vuosikymmenten mittaan sekä naapurustossa on myös nykylainsäädännön mukaisia 3-, 4- ja 7-kerroksisia taloja asuinkerrostalojen (AK) korttelialueilla. Kaava-alueen läntisessä Kalliopohjantien puoleisessa metsäisessä osassa, voimassa olevan kaavan puistoalueella (P), ei ole luonnonsuojelulain luontotyyppejä, metsälain erityisen tärkeitä elinympäristöjä tai uhanalaisia tai erityisesti huomioitavia kasviesiintymiä tai elinvoimaisia populaatioita mistään lajista. Viheralueella Kalliopohjantien ja Kalliopohjankujan liittymän tuntumassa on puistomuuntamo ja alueen pohjoisosassa on 58 kerros-m² laajuinen katukeittiörakennus. 

Tavoitteet  ja kaavaratkaisu 

Asemakaavamuutoksen tavoite on mahdollistaa asuirakentamisen lisäys alueella. Kaavamuutoksessa asuinkerrostalojen (AK) korttelialueella uutta rakennusoikeutta on viitesuunnitelman perustuen yhdellä rakennuskohtaisella rakennusalalla yhteensä enintään 2120 kerros-m². Enintään 5-kerroksisessa yhden porrashuoneen pistetalossa on viitesuunnitelman mukaan asuntoja noin 28, neljässä asuinkerroksessa. AK-alueen korttelitehokkuus (e_k) on noin 0.7. AK-alue pääosin sijoittuu muutettavan asemakaavan puistoalueelle (P). Katutasossa ovat yhteistilat, joihin luodaan edellytykset lisäkerrosalana toteutettavalle katutason kerhohuoneelle, liike- tai palvelutilalle, laajuudeltaan noin 80 kerros-m². Kaavan pihajärjestelyihin kuuluu ohjeellinen ulko-oleskelu- ja leikkipaikka sekä kaksi maantason pysäköintipaikka-aluetta, joista toisen ajoneuvoliittymä on Kalliopohjantieltä ja toisen Kalliopohjankujalta. Nykyään Kalliopohjantien ja Kalliopohjankujan liittymän koillispuolella oleva puistomuuntamo on kaavassa määrätty sijoitettavaksi asuinrakennuksen maantason kerrokseen, korttelialueen p-alueelle tai sen ulkopuolelle sen rajaan kiinni.

Asuinpientalojen korttelialue (AP) sijoittuu pääosin muutettavan kaavan yleisten rakennusten korttelialueelle (Y), jossa on ollut vuosikymmenet asuntoja. Uutta rakennusoikeutta asemakaavassa on asuinpientalojen (AP) korttelialueella yhteensä enintään 2405 kerros-m² viitesuunnitelman mukaan seitsemässä uudessa 1- tai 2-kerroksisessa rivitalossa, joissa on yhteensä 25 asuntoa. Purettaessa neljä pientaloa, joissa on 26 asuntoa, kerrosalaa poistuu 956 kerros-m². Tontilla säilytetään kolme rivitaloa, joissa on yhteensä 14 asuntoa ja joiden laajuus on yhteensä 905 kerros-m². Siten rakennusten purkaminen ja alueen säilytettävät rakennukset huomioiden kaava mahdollistaa rakennusoikeutta tontille yhteensä 3310 kerros-m2, joissa on viitesuunnitelman perusteella yhteensä 39 asuntoa. AP-alueen korttelitehokkuus (e_k) on noin 0.3. Kaavan pihajärjestelyihin kuuluu ohjeellinen ulko-oleskelu- ja leikkipaikka sekä yksi maantason pysäköintipaikka-alue, jonka ajoneuvoliittymä on Mahlamäentieltä. Mahlamäentien puolella olevan ajoneuvoliittymän ja AP-korttelialueen pohjoispuolella katuosoitteessa Mahlamäentie 16 olevan kaava-alueen ulkopuolisen pientalokiinteistön 858-402-3-73 välille on kaavassa määrätty ajoyhteys AP-korttelialueen pysäköintialueen läpi. 

Yleismääräyksinä kaavakartalla rakennusalakohtaisesti luvulla annettu enimmäisrakennusoikeus sisältää kerrosalan ja lisäkerrosalat. Lisäkerrosaloina voidaan rakentaa kerhohuoneet, liike-, kahvila-, ravintola- tai palvelutilat, ulkoiluväline-, irtaimisto- ja lastenvaunuvarastoja, talovarastoja, jätehuoltoiloja, pesuloita, kuivaushuoneita, väestönsuojia, talosaunaosastoja sekä teknisiä tiloja. Lisäkerrosaloja varten ei tarvitse rakentaa autopaikkoja eikä väestönsuojaa. Rakentamisen julkisivuarkkitehtuurista ja kattomuodosta on annettu kaavassa määräyksiä. Uusiutuvan energian tuotantolaitteiden rakentamisesta katto- ja julkisivupinnoille on annettu ehdollisesti salliva määräys. Tonttijako on kaava-alueella ohjeellinen.

Alue kytkeytyy olemassa olevaan katuverkkoon. Mahlamäentien katualuetta levennetään, sillä nykyiset kadun toiminnot ovat osittain tontin puolella. Katualueen levennys mahdollistaa riittävien odotustilojen toteuttamisen bussipysäkeille. Myös Kalliopohjantietä levennetään niin että leveys mahdollistaa tulevaisuudessa kadunvarsipaikkojen lisäämisen myös kadun itäreunalle. Tontin läpi kiertänyt yleiselle jalankululle ja pyöräilylle varattu rasiteyhteys poistetaan ja uusi jalankululle ja pyöräilylle varattu katualue linjataan kulkemaan Kalliopohjankujan päästä suoraan Mahlamäentielle. 

Autopaikkojen vähimmäismäärät:

• A-korttelialueet 1 ap / 90 k-m² tai vähintään 1 ap / asunto
• AP-korttelialueet 1 ap / 90 k-m² tai vähintään 1,2 ap / asunto
• Liike-, kahvila-, ravintola- ja palvelutilat 1 ap / 50 k-m²

Polkupyöräpaikkojen vähimmäismäärä on 1 pp / 30 k-m², joista vähintään 75 % on sijoitettava säältä suojattuun ulkoiluvälinevarastoon maantason tilaan. Ulkona olevien polkupyöräpaikkojen varustuksen on mahdollistettava polkupyörän lukitseminen rungosta.

Kaavaratkaisu on valtakunnallisten alueidenkäytön tavoitteiden, Uudenmaan maakuntakaavan, vaihemaakuntakaavan, Hyrylän laajentumissuunnat -osayleiskaavan, huomioi Tuusulan yleiskaava 2040 ehdotuksen II sekä vastaa Tuusulan kunnan strategian ja pormestariohjelman tavoitteita. 

Mitoitus 

Suunnittelualueen pinta-ala on noin 1,9 hehtaaria. Kaavaratkaisu lisää uutta rakennusoikeutta kahdella korttelialueella yhteensä 4525 kerros-m². .Purettaessa neljä pientaloa poistuu kerrosalaa 956 kerros-m² ja asuntoja 26. Kaava-alueella säilytetään kolme taloa, joiden laajuus on yhteensä 905 kerros-m² ja joissa on 14 asuntoa. ja viitesuunnitelmassa uusia asuntoja on yhteensä 53, mikä vastaa asuntoja noin 106–113 asukkaalle. Siten rakennusten purkaminen ja alueen säilytettävät rakennukset huomioiden kaava mahdollistaa rakennusoikeutta yhteensä 5430 kerros-m², joissa on viitesuunnitelman perusteella yhteensä 67 asuntoa, vastaten asuntoja noin 135 asukkaalle. Asuinkerrostaloon luodaan edellytykset lisäkerrosalana toteutettavalle katutason kerhohuoneelle tai liike-, kahvila-, ravintola- tai palvelutilalle, laajuudeltaan noin 80 kerros-m². Asemakaavamuutos kaksinkertaistaa korttelitehokkuuden (e_k) alueella, koska se on lainvoimaisesta kaavan mahdollistamasta huolimatta toteutuneena nyt 0.19, kun taas kaavan asuinkortteleiden keskimääräinen korttelitehokkuus (e_k) on noin 0.42.

Kaavatalous 

Kaavaratkaisun toteuttamisesta aiheutuu kunnalle kustannuksia ilman arvonlisäveroa seuraavasti:

• Uuden kevyen liikenteen väylän rakentaminen (25 000 euroa)
• Puistomuuntamon purku ja siirto n. 100 metriä (50 000 euroa)

Kunnan kustannukset ovat kokonaisuudessaan noin 75 000 euroa. Uusi kaava aiheuttaa lisäksi todennäköisesti painetta viereisten katujen saneeraukseen (pysäkkimuutokset, kadunvarsipaikat, kevyen liikenteen väylien muutokset). Saneerauskustannukset arviolta noin 40 000 euroa.

Asemakaavamuutos nostaa alueen arvoa. Kunta saa tuloja uuden AK-korttelin sekä AP-alueen purettavien talojen kohdalle tulevan lisärakennusoikeuden myynnistä tai vuokraamisesta. Myyntitulot noin 960 000 € tai vuokratuotto noin 50 000 €/vuosi. 

Muutokset osallistumis- ja arviointisuunnitelman jälkeen 

Kaavaehdotus on valmisteltu osallistumis- ja arviointisuunnitelman perusteella. Lausunnoissa esitetyt asiat on otettu huomioon kaavoitustyössä tarkoituksenmukaisilta osin ja siten, että viitesuunnittelua on ohjattu sisältämään yhteistiloja, joilla voi olla useita erilaisia käyttötarkoituksia. Mielipiteet on otettu huomioon kaavoitustyössä tarkoituksenmukaisilta osin ja niin, että viitesuunnittelua on ohjattu sisältämään ulko-oleskelu- ja leikkipaikkoja suojaisiin paikkoihin tonteilla rakennusten lomassa sekä sisältämään yhteistiloja, joilla voi olla useita erilaisia käyttötarkoituksia.  

Kaavaratkaisun vaikutukset 

Kaavaratkaisun toteuttaminen vaikuttaa taajamarakenteen tiivistymiseen sen keskustan lähituntumassa, mahdollistamalla alueelle pienkerrostalo- ja rivitalorakentamista. Rakentaminen tukeutuu aluetta ympäröivään pientalo- ja kerrostaloalueisiin sekä olemassa oleviin liikenteellisiin, kunnallisiin verkostoihin ja palveluihin. Tuusulan yleiskaava 2040 ehdotuksessa (KV 2022) alue on merkitty tiiviiksi pientalovaltaiseksi asuinalueeksi (AP), jonka asuinkerrosalasta pääosa sijoittuu kytkettyihin pientaloihin, rivitaloihin ja pienkerrostaloihin. Yleiskaavaehdotuksen selostuksessa AP-alueiden tonttitehokkuus vaihtelee 0.3–0.4 välillä. Asemakaavamuutoksen asuinkorttelialueiden keskimääräinen korttelitehokkuus (ek) on noin 0.4, joka siten se vastaa yleiskaavaehdotuksessa määriteltyä rakentamisen tehokkuutta. 

Vaikutukset maisemaan ja ympäristökuvaan. Alueen ympäristökuva muuttuu hieman kaavan mahdollistaman uudisrakentamisen myötä katunäkymissä. Täydennys- ja lisärakentaminen tuo ympäristökuvaan uusia ajallisia kerrostumia, tiivistäen hieman rakennettua ympäristöä, tukeutuen Kalliopohjantien varren nykyisiin kerrostalokortteleihin, joiden kerrosluku on 7-, 4- tai 3-kerroksista nykyisten lakien ja asetusten mukaan arvioituna. Siten kun tavoiteltu kerrostalorakentaminen on kaavassa enintään 5-kerroksista, kaavoitettavien rivitalojen ollessa enintään 2-kerroksisia ja viitesuunnitelman perusteella pääosin 1-kerroksista sekä usean nykyisen pientalon kaava-alueen naapurustossa ollen kaavamääräysten perusteella 1½- tai 1-kerroksisia, muodostuu määrätietoinen, yhteensopiva ja elävä rakennetun ympäristön kokonaisuus laajalla ja vehreällä alueella mm. kerroslukujen suhteen, Kalliopohjantien ja Mahlamäentien välisillä korttelialueilla. Kalliopohjantien varrella pienikokoisen metsikön poistuminen ja korvautuminen uudisrakentamisella muuttaa katunäkymiä totutusta paikallisesti, mutta alue on jo nykyisellään joka suunnassa joka suunnalla rakennettua ympäristöä. Toisaalta sekä Kalliopohjantien ja Mahlamäentien varsien tontit ovat pidemmältä matkalta vehreitä, joten kaavaratkaisun toteutuksella ei ole laajemman kokonaisuuden kannalta arvioiden merkittäviä vaikutuksia maisemaan ja näkymiin. Pientalorakentamisen vaikutuksen näkymien muutoksiin ympäristössä voi todeta olevan edellistä vähäisempi, uudisrakentamisen osin korvatessa aiempaa pientalorakentamista, osan tontin pientaloista säilyessä. Ulkoisesti ja sisätilojen toiminnallisuuden kannalta uudenaikaisten rakennusten voi arvioida muodostavan myönteistä vaikutelmaa verraten kaava-alueella oleviin nykyisiin ulkoisesti vaatimattomiin, heikkokuntoisiin, purettavaksi tavoiteltaviin rivitaloihin. Kaavan määräysten uudisrakentamisen julkisivumateriaaleista ja väreistä sekä kattomuodosta voi arvioida luovan edellytyksiä ympäristöön sopivalle rakentamiselle. 

Vaikutukset liikenteen ja teknisen huollon järjestämiseen. Asemakaavan mahdollistama lisärakentaminen tuottaa katuverkkoon arviolta 100–150 ajoneuvoa vuorokaudessa. Liikennemäärän lisäyksellä ei ole merkittäviä vaikutuksia katuverkon toimivuuteen. Mahlamäentien joukkoliikennetarjonta palvelee suunnittelualueen maankäyttöä ja olemassa olevan joukkoliikennereitistön vaikutuspiiriin tuleva uusi asutus tukee joukkoliikenteen toimintaedellytyksiä. Kaavassa varattava tila erillisen odotustilan rakentamiseen Mahlamäentien bussipysäkille mahdollistaa pysäkkien modernisoinnin ja pysäkkialueen jalankulun, pyöräilyn olosuhteiden sekä liikenneturvallisuuden parantamisen. Uusi suorempi kevyen liikenteen väylä Kalliopohjankujan ja Mahlamäentien välillä mahdollistaa aiempaa sujuvamman jalankulun kaava-alueen läpi, jolloin mm. joukkoliikennepysäkit Mahlamäentiellä voi arvioida nykyistä saavutettavammaksi. Joukkoliikennepysäkkiparin saneerauksen ja täydennysten voi arvioida edistävän jonkun verran bussien käyttöä. Kadunvarsipaikoituksen lisäys parantaa alueella henkilöautojen käyttöä ja myös jonkin verran liikenneturvallisuutta.

Vaikutukset luontoon, ilmastonmuutoksen hillintään ja sopeutumiseen. Kalliopohjantien puolella, kaava-alueen länsiosan pienikokoisessa metsikössä oleva nykyinen puusto toimii hiilinieluna ja sitoo hiilidioksidia varastoksi puustoon ja maaperään. Koska kaava-alueella viheralue on tavoitteena muuttaa asuinkerrostalojen korttelialueeksi, puustoa poistuu ja kaavamuutos lisää pinnoitettuja alueita sekä siten vettä läpäisevä pinta vähentyy. Kuitenkin asemakaava mahdollistaa asuinkerrostalon ja -rivitalojen rakentamisen valmiin kaupunkirakenteen yhteyteen, hyvien julkisten ja kevyenliikenteen yhteyksien varrelle, lyhyille etäisyyksille palveluista. Kaavaratkaisu tiivistää taajamarakennetta ja tukee kestävien ja vähäpäästöisten liikkumismuotojen käyttöä, luo edellytyksiä hulevesien hallinnalle sekä uusiutuvan energian tuotantolaitteiden rakentamiselle rakennusten yhteyteen, myönteisiä vaikutuksia ilmastonmuutoksen hillintään voi arvioida olevan. Silti koska maankäytön alue ei ole kovin laaja, kaavaratkaisun toteuttamisella ei ole merkittäviä vaikutuksia ilmastonmuutoksen hillintään ja sopeutumiseen. Kaavaratkaisu ei lisää tulvariskejä. 

Vaikutukset ihmisten turvallisuuteen, terveyteen, ​​eri väestöryhmien toimintamahdollisuuksiin lähiympäristössä, sosiaalisiin oloihin ja kulttuuriin. Kaavaratkaisun toteuttamisella ei ole merkittäviä vaikutuksia terveellisyyteen, turvallisuuteen ja eri väestöryhmien toimintamahdollisuuksiin tai sosiaalisiin oloihin ja kulttuuriin. Silti on todettavissa, että asumisen mahdollisuuksien lisäys hyvässä sijainnissa asukkaan kannalta taajamakeskustassa saattaa edistää hyvinvointia ja sosiaalisia oloja jonkin verran, samoin asuinkerrostalon katutason yhteistilan voi sopivassa tilanteessa ja käytössä arvioida edistävän myös hieman sosiaalisia oloja.

Elinkeino-, työllisyys- ja talousvaikutukset. Kaavaratkaisun toteuttamisella ei ole merkittäviä elinkeino-, työllisyys- ja talousvaikutuksia. Asuinkerrostalon maantason kerrokseen kadun puolelle kaavassa mahdollistettavan noin 80 kerros-m² laajuisen pienimuotoinen kerho-, liike-, kahvila-, ravintola tai palvelutilan voi arvioida tuovan alueelle vähäisesti 1–2 työpaikkaa, riippuen tilojen käytölle omistajan asettamista, tarkoituksenmukaisiksi arvioimistaan tavoitteista. 

Kaavan aikaisempi käsittely

Kaavahanke perustuu kunnanhallituksen päätökseen vuoden 2022 kaavoitussuunnitelmasta.
Kuntakehityslautakunta päätti 9.2.2022 asettaa osallistumis- ja arviointisuunnitelman valmistelu- ja havainneaineistoineen MRA 30 §:n mukaisesti nähtäville 24.2. - 28.3. 2022 väliseksi ajaksi mielipiteiden ja lausuntojen esittämistä varten. 

Yhteenveto viranomaisten ja asiantuntijoiden lausunnoista 

Osallistumis- ja arviointisuunnitelmasta sekä sen valmistelu- ja havainneaineistosta saatiin viisi (5) lausuntoa, jotka kohdistuivat 

• Carunan rakentamistapaohjeen mukaisten vakiorakenteisten ja -väristen puistomuuntamoiden käyttöön,
• johto- ja muuntamosiirtojen kustannuksista vastaavan tahon määrittelyyn, 
• yhteistilojen tarpeeseen taajamissa, 
• kerrostalon rakentamisesta nykyiselle puistoalueelle, 
• asuinrivitalojen 1-tasoisuuteen esteettömyyden kannalta,
• kaava-alueen hulevesiverkoston osana olevaan avouomaan ja sen huomiointiin suunnittelussa sekä 
• kasvuston osalta ns. vieraslajien hävittämiseen.  

Lausunnot saatiin seuraavilta tahoilta: 

• Caruna Oy:n puolesta Rejlers Finland Oy 
• Vammaisneuvosto 
• Keski-Uudenmaan ympäristökeskus 

Seuraavilla tahoilla ei ollut lausuttavaa:

• Uudenmaan liitto 
• Helsingin seudun liikenne -kuntayhtymä (HSL) 

Vastineet lausuntoihin ovat erillisessä vuorovaikutuksen raportissa, joka on kaavaselostuksen liitteenä. 

Yhteenveto mielipiteistä 

Kirjallisia mielipiteitä osallistumis- ja arviointisuunnitelmasta sekä sen havainneaineistosta jätettiin yhdeksän (9) kappaletta, jotka kohdistuivat  

• Alueen muuttumiseen kaavoituksen vuoksi liikaa kaava-alueella ja laajemmin sen ympäristössä
• Kalliopohjantien itäpuolisten kortteleiden säilyttämiseen pientaloalueena  
• Puistojen puuttumiseen alueelta kaava-aluetta laajemmin arvioiden  
• Asemakaavoitusta ohjaavan yleiskaavan puuttumiseen asemakaavan valmistelus-sa 
• Osallistamisen tai osallistamis- sekä valmistelu- ja havainneaineistojen puutteisiin 
• Kaava-alueen nykyisten asukkaiden tilanteeseen jatkossa 
• Sosiaalisten vaikutusten arviointiin ja asukkaiden hyvinvointiin oas:n ja kaavan valmistelussa 
• Alueiden kehittämisen tavoitteiden ongelmallisuuteen kaavoittamalla  
• Kerrostalorakentamisen sopivaan sijaintiin laajemmin arvioiden Hyrylässä 
• Yhdenvertaiseen kohteluun 
• Puistoalueen säilyttämiseen perustellen puiston nykyisellä käytöllä 
• Rakentamisen määrään, korkeuteen tai varjostusvaikutukseen 
• Liikenteen lisääntymiseen Kalliopohjantiellä kaavoituksen johdosta   
• Autopaikkojen riittämättömyyteen uudisrakennusten asukkaille kaava-alueella 
• Asuinkerrostalon ympäristöön sopimattomuuteen 
• Kivijalkakaupan aiheuttamaan levottomuuteen,  
• Alueen läpi kulkevaan jalankulkureitin tarpeeseen 
• Kalliopohjankujan jatkamiseen jalankulun ja pyöräilyn reittinä Mahlamäentien bussi-pysäkille 
• Mahlamäentien linja-autopysäkkeihin 
• Bussipysäkin tarpeeseen Mahlamäentielle Pitkäniityntien kohdalle ennen Kulloon-tietä 
• Rasitteeseen koskien kaava-alueen rajanaapuria  
• Kaava-alueen naapurissa pientalossa asuvan puuttuvaan väestönsuojaan

Vastineet mielipiteisiin ovat erillisessä vuorovaikutuksen raportissa, joka on kaavaselostuksen liitteenä.

Lisätiedot: Asemakaava-arkkitehti Petteri Erling p. 040 314 3673

Ehdotus

Esittelijä

Kuntakehityslautakunta päättää ehdottaa kunnanhallitukselle, että kunnanhallitus päättää

• hyväksyä laaditun Lepomäen asemakaavan muutosehdotuksen nro 3569 ja laaditut vastineet asemakaavamuutoksen osallistumis- ja arviointisuunnitelmasta sekä sen valmistelu- ja havainneaineistosta saatuihin lausuntoihin ja mielipiteisiin
• asettaa Lepomäen asemakaavan muutosehdotuksen nro 3569 MRA 27 §:n mukaisesti nähtäville muistutusten ja lausuntojen esittämistä varten. 

Lisäksi kuntakehityslautakunta päättää 

• hyväksyä ja tarkastaa pöytäkirjan tämän asian osalta kokouksessa. 

Päätös

Ehdotus hyväksyttiin.

Asemakaava-arkkitehti Petteri Erling selosti asiaa kokouksessa.