Kuntakehityslautakunta, kokous 27.10.2021

Perustelut

Tiivistelmä

Asemakaava ja asemakaavan muutos koskee Tuusulan etelärajalla Helsinki-Vantaan lentokentän pohjoispuolella sijaitsevaa Sammonmäen asuinaluetta. Kaavaratkaisu mahdollistaa ympäristöhäiriötä aiheuttamattomien teollisuus-, varasto- ja toimistorakennusten rakentamisen alueelle. Alueella ei sallita uutta tai korvaavaa asuinrakentamista, mutta korjausrakentaminen sekä sisätilojen muutokset ovat mahdollisia. Kaavamääräyksillä kiinnitetään erityistä huomiota alueen vaiheittainen muutokseen työpaikka-alueeksi niin, että toimintojen sekoittuessa asumiselle säilyisi edelleen terveelliset ja turvalliset olosuhteet.

Asemakaavan muuttaminen on käynnistynyt kunnan aloitteesta, vaikkakin pientaloalueen asukkaat ovat toivoneet epäselvään kaavatilanteeseen ratkaisua, sillä kaavamuutosalue on ollut pitkään rakennuskiellossa.

Kaavamuutoksen tavoitteena on muuttaa Sammonmäen asuinalueen asemakaava vastaamaan alueella voimassa olevaa oikeusvaikutteista Focus-osayleiskaavaa. Vuonna 2017 voimaantulleessa Focus-alueen osayleiskaavassa Sammonmäen asuinalue on osoitettu työpaikka- ja palveluvaltaiseksi alueeksi.

Kaavaratkaisu edesauttaa kunnan strategisten tavoitteiden toteutumista mm. siten, että se lisää työpaikkatonttien saatavuutta Tuusulassa. Uutta teollisuus-, varasto- ja toimistokerrosalaa syntyy noin 30 000 k-m². Rakennusoikeus korttelialueella määräytyy pääosin tehokkuusluvun e=0.5 mukaan. Suunnittelualueen kokonaispinta-ala on noin 10,3 ha.

Kaavaratkaisun toteuttamisesta aiheutuu kunnalle kustannuksia ilman arvonlisäveroa arviolta noin 600 000 €. Kaavan luonnosvaiheessa arvioidut kustannukset syntyvät alueen tiestön leventämisestä ja asfaltoinnista sekä kunnallistekniikan perusparantamisesta. Kustannusarviota täydennetään suunnittelun edetessä.

Korttelialueet ovat yksityisessä omistuksessa. Pientalotonttien maanomistajien kanssa ei alustavasti ole tarkoitus tehdä maankäyttösopimuksia. Olemassa olevien teollisuuskiinteistöjen kanssa laaditaan maankäyttösopimukset, mikäli niille on odotettavissa kaavan myötä muodostuvaa merkittävää arvonnousua. Näistä sopimuksista kunnalle kohdistuu tuloja yksittäisistä maankäyttökorvauksista arviolta muutamia kymmeniä tuhansia euroja.

Yksityisestä maanomistuksesta johtuen suunnittelualueen muuntuminen työpaikkapainotteiseksi alueeksi on riippuvainen alueen maanomistajien tahdosta myydä kiinteistöjään yrittäjille tai vaihtoehtoisesti ruveta harjoittamaan kaavaratkaisun mahdollistamaa yritystoimintaa tontillaan.

Suunnittelun vaiheet

Kaavoitus on tullut vireille kuulutuksella 2.10.2019 ja osallistumis- ja arviointisuunnitelma on ollut nähtävillä 3.10.– 4.11.2019. OAS:n nähtävillä olon aikana järjestettiin yleisötilaisuus, jossa kerättiin palautetta kaavasta. OAS:sta jätettiin viranomaisten kannanottoja neljä kappaletta. Finavia lausui kaavasta, että kaavatyössä on otettava huomioon lentoesterajoituspinnat sekä lentokonemelu. Lausunto on otettu kaavatyössä huomioon. Muut lausunnot OAS:sta olivat luonteeltaan toteavia. OAS:sta saatiin kuusi kirjallista mielipidettä, joista viisi saatiin asukastilaisuuden yhteydessä. Mielipiteet on huomioitu kaavassa mahdollisuuksien mukaan.

Lisätiedot: kaavasuunnittelija Petteri Puputti p. 040 314 3515

Perustelut

Perustelut

Asemakaava ja asemakaavan muutos koskee Tuusulan etelärajalla Helsinki-Vantaan lentokentän pohjoispuolella sijaitsevaa Sammonmäen asuinaluetta. Kaavaratkaisu mahdollistaa ympäristöhäiriötä aiheuttamattomien teollisuus-, varasto- ja toimistorakennusten rakentamisen alueelle. Alueella ei sallita uutta tai korvaavaa asuinrakentamista, mutta korjausrakentaminen sekä sisätilojen muutokset ovat mahdollisia. Kaavamääräyksillä kiinnitetään erityistä huomiota alueen vaiheittainen muutokseen työpaikka-alueeksi niin, että toimintojen sekoittuessa asumiselle säilyisi edelleen terveelliset ja turvalliset olosuhteet.

Asemakaavan muuttaminen on käynnistynyt kunnan aloitteesta, vaikkakin pientaloalueen asukkaat ovat toivoneet epäselvään kaavatilanteeseen ratkaisua, sillä kaavamuutosalue on ollut pitkään rakennuskiellossa.

Kaavamuutoksen tavoitteena on muuttaa Sammonmäen asuinalueen asemakaava vastaamaan alueella voimassa olevaa oikeusvaikutteista Focus-osayleiskaavaa. Vuonna 2017 voimaantulleessa Focus-alueen osayleiskaavassa Sammonmäen asuinalue on osoitettu työpaikka- ja palveluvaltaiseksi alueeksi.

Kaavaratkaisu edesauttaa kunnan strategisten tavoitteiden toteutumista mm. siten, että se lisää työpaikkatonttien saatavuutta Tuusulassa. Uutta teollisuus-, varasto- ja toimistokerrosalaa syntyy noin 28 800 k-m². Rakennusoikeus korttelialueilla määräytyy pääosin tehokkuusluvun e=0.5 mukaan. Suunnittelualueen kokonaispinta-ala on noin 9,9 ha.

Kaavaratkaisun toteuttamisesta aiheutuu kunnalle kunnallistekniikan rakentamiskustannuksia ilman arvonlisäveroa arviolta noin 2,3 milj. euroa. Arvioidut kustannukset syntyvät alueen tiestön leventämisestä ja asfaltoinnista sekä kunnallistekniikan perusparantamisesta. Arviossa ei ole huomioitu mahdollisia maanhankintakuluja.

Korttelialueet ovat yksityisessä omistuksessa. Pientalotontien maanomistajien kanssa ei ole tarkoitus tehdä maankäyttösopimuksia. Valtuuston päätöksen (Maapoliittiset periaatteet Sammonmäen alueella, Valt. 8.2.2021 § 3) mukaan, Sammonmäki III kaava-alueella ei tehdä maankäyttösopimuksia omakotirakennusten korttelialueen muuttumisesta teollisuus- ja varastorakennusten korttelialueeksi. Alueella jo olemassa olevan teollisuuskiinteistön kanssa on laadittu maankäyttösopimus. Sopimuksesta kunnalle muodostuu maankäyttökorvauksia n. 29 000 euroa.

Yksityisestä maanomistuksesta johtuen suunnittelualueen muuntuminen työpaikkapainotteiseksi alueeksi on riippuvainen alueen maanomistajien tahdosta myydä kiinteistöjään yrittäjille tai vaihtoehtoisesti ruveta harjoittamaan kaavaratkaisun mahdollistamaa yritystoimintaa tontillaan.

Asemakaava ja asemakaavan muutos on tullut vireille 2.10.2019. Osallistumis- ja arviointisuunnitelma oli julkisesti nähtävillä 3.10­. –4.11.2019 välisenä aikana, jolloin siitä annettiin 4 lausuntoa ja jätettiin 6 mielipidettä. Asukastilaisuus järjestettiin 16.10.2019.

Kuntakehityslautakunta päätti kokouksessaan 29.4.2020 asettaa asemakaavaluonnoksen nähtäville 14.5.–18.6.2020 väliseksi ajaksi. Vallitsevan koronaepidemian vuoksi asukastilaisuus korvattiin kunnan verkkosivuilla julkaistulla esitysmateriaalilla sekä kaavoittajan ilta-aikaisella puhelinpäivystyksellä maanantaina 25.5.2020 ja keskiviikkona 3.6.2020. Kaavaluonnoksesta saatiin 10 lausuntoa ja 2 mielipidettä. Lausunnoissa oli luonnoksesta hyvin vähän huomautettavaa, eivätkä ne antaneet aihetta toimenpiteisiin kaavan muuttamiseksi pois lukien Keski-Uudenmaan ympäristökeskuksen lausunto, joka koski pääosin pohjaveden suojelua sekä hulevesien käsittelyä ja johtamista. Mielipiteissä kannustettiin kaavan eteenpäin viemiseen sekä toivottiin pienimuotoisen lisäasuinrakentamisen mahdollistamista kaavalla.

Kaavaehdotukseen tehdyt oleelliset muutokset luonnosvaiheen jälkeen:

• Kaava-aluetta on supistettu. Eteläisin kiinteistö on rajattu kaavamuutoksen ulkopuolelle.
• Katualueisiin on tehty näkemäviisteet ja Ahavan- ja Osmolanteiden kääntöpaikkoja on jouduttu laajentamaan.
• Istutettavia alueenosia on muotoiltu ja osin laajennettu.
• Johtorasitteiden linjauksiin on tullut muutoksia korttelissa 9505 sekä kaava-alueen pohjoisreunassa.
• Ahavantien päässä osa korttelialueesta on muutettu suojaviheralueeksi(EV-10).
• Suojaviheralueelle(EV-10) on lisätty ohjeellinen hulevesien hallintaa varattu alue sekä merkintä suojaviheralueen varaamisesta kunnan tarpeisiin (/k).
• Yhdyskuntateknisestä huoltoa palvelevien rakennusten ja laitosten alueelle (ET) on osoitettu ohjeellinen rakennusala ja 10 k-m2 rakennusoikeutta.
• Pohja- ja hulevesimääräyksiä on tarkistettu.
• Rakennusten ulkoasu-, kattokaltevuus- ja korkeusmääräyksiin on tehty tarkennuksia.
• Lisäksi kaavamääräyksiin on tehty teknisluontoisia tarkistuksia ja niiden järjestystä on jäsennelty luettavammaksi.