Valmistelija
Asko Honkanen, kuntasuunnittelupäällikkö, asko.honkanen@tuusula.fi
Perustelut
Suutarintien asemakaava ja sen toteuttaminen
Kunnanhallitus päätti § 128 / 27.3.2017 käynnistää Hyrylän keskusta-alueelle sijoitettavan julkisten palveluiden ja muun yleisen pysäköinnin sekä asumisen käyttöön rakennettavan pysäköintilaitoksen sijoittumis- ja toteutussuunnittelun. Suutarintien asemakaavan yhteydessä oli selvitetty pysäköintitalon sijaintivaihtoehtoja ja ratkaisu sijainnin osalta on tehty Suutarintien asemakaavan hyväksymisen myötä - Suutarintien asemakaava sisältää pysäköintitalon toteuttamiseksi korttelialueen purettavan hallintorakennuksen lounaispuolella.
Asemakaavamuutoksen hyväksymisestä tehtyä valitusta ei hyväksytty ja asemakaavamuutos sai lainvoiman 6.5.2020. Pysäköintitalon toteutus edellyttää omistajien sitoutumista hankkeen rahoitukseen.
Suutarintien asemakaavan muutoksella mahdollistettiin viiden asuinkerrostalon ja yhden pysäköintitalon toteuttaminen. Pysäköintitalon toteuttamisesta on neuvoteltu Avainasunnot Oy:n kanssa samalla kun on neuvoteltu kolmen asuinkerrostalotontin toteuttamisesta. Suutarintien kaavan kahden muun asuinkerrostalotontin toteuttajaa etsittiin tontinluovutuskilpailulla vuonna 2019, mutta tuloksetta. Yhteistyökumppanin haku jatkuu markkinoimalla tontteja rakennusliikkeille ja tämän jälkeen neuvottelemalla.
Pysäköintitalon toteuttamistarve ja hyöty
Suutarintien asemakaavassa muodostettujen asuinkerrostalojen tonteille on suunniteltu pihakannen alaisia pysäköintipaikkoja, jonka lisäksi pysäköintipaikkoja tarvitaan kunkin asuinkerrostalotontin toteuttamiseksi myös pysäköintitalosta. Kyseessä on hieman tavanomaista tehokkaampi kortteli, johon tulee tavanomaista enemmän asuntoja ja siten myös autopaikkatarve on tavanomaista suurempi.
Alustavasti on suunniteltu, että pysäköintitaloon toteutetaan em. Suutarintien asemakaavamuutoksen myötä toteutettavien asuinkerrostalojen edellyttämien autopaikkojen lisäksi yleisiä pysäköintipaikkoja, jotka myöhemmin voidaan muuttaa muita asuintontteja palveleviksi autopaikoiksi. Lähtökohtaisesti pysäköintitaloon voitaisiin toteuttaa purettavan hallintorakennuksen kortteliin ja tämän lähialueille toteutettavien asuinkerrostalojen autopaikkoja.
Pysäköintitalon rakennuttaminen etupainotteisesti on järkevää, koska tällä ratkaisulla saadaan korttelit tavanomaista tehokkaammiksi ja siten kunnalle taloudellisesti kannattavammiksi. Suutarintien asemakaavaa laadittaessa oli laskettu, että voitaisiin toteuttaa alustavasti mitoitettuun pysäköintitaloon n. 280 - 290 autopaikkaa enemmän, kuin välitön tarve Suutarintien kaavan toteuttamiseksi tulee olemaan. Myöhemmin esim. hallintorakennuksen purkamisen jälkeen rakennusoikeutta voidaan osoittaa lähikortteleihin jo toteutettujen pysäköintitalon autopaikkojen turvin enemmän noin 22 750 k-m² (n. 280 ap / 0,8 ap/as x 65 k-m² asunnon keskipinta-ala). Tontinmyyntitulojen lisäyksenä tämä tarkoittaa suuruusluokkaa 6,8 - 8,0 M€, jos hintataso on 300-350 €/k-m². Samalla voidaan myydä pysäköintitaloon toteutettuja autopaikkoja eteenpäin asunto-osakeyhtiöille. Väliaikaisella investoinnilla saadaan siten tulevina vuosina kokonaisuutena selkeästi parempi tuotto.
Kunta on teettänyt päätöksenteon tueksi Oy KPMG Ab:lla pysäköintitalon toteuttamiseen liittyvän selvityksen, jossa on kartoitettu pysäköintitalon tarkoituksenmukaisin toteutustapa juridiset, verotukselliset ja taloudelliset näkökulmat huomioon ottaen.
Pysäköintitalon rakennuttamisen rahoittaminen
Jos tavoitteena on saada alueelle myös ARA-tuettua tuotantoa, paras toteutusmalli on toteuttaa pysäköintitalo Tuusulan kunnan ja Suutarintien asemakaavan asuinkerrostalotontteja toteuttavien yhteishankkeena siten, että kukin osapuoli tulee omistamaan määräosan pysäköintitalokiinteistöstä. Mallissa pysäköintitalo rakennutetaan yhdessä ja kukin osapuoli toteuttaa osuutensa pysäköintitalosta omaan taseeseen (kunta joko suoraan omaan tai omistamansa tytäryhtiön taseeseen). Kiinteistöön liittyviä oikeuksia ja velvollisuuksia määritellään myöhemmin laadittavalla hallinnanjakosopimuksella.
Pysäköintitalon toteuttaminen täysin kaupallisena hankkeena ei vaikuta olevan mahdollista. Pysäköintioperaattoreilla ja vastaavien hankkeiden rahoittajilla ei vaikuta olevan riittävää mielenkiintoa yksinomaan pysäköintitalon toteuttamiseksi. Lisäksi kaupallisen pysäköintioperaattorin mukanaolo estäisi ARA-tuotannon pysäköintitaloon liittyvissä asunto-osakeyhtiöissä.
Pysäköintitalon rahoitustarve
Pysäköintitalon laajuudeksi on tässä vaiheessa arvioitu 413 autopaikkaa asemakaavaa valmisteltaessa tehdyn viitesuunnitelman mukaisesti. Pysäköintitalon em. vaiheen pohjakaaviot ovat liitteenä Yhden pysäköintipaikan hinnaksi arvioidaan referenssikohteiden perusteella 23 000 – 28 000 € ja näin ollen koko pysäköintitalon kustannusarvio on 9,5 - 11,5 M€. Oletuksena on, että kunta toteuttaa n. 280 pysäköintipaikkaa yleiseen käyttöön ja myöhemmin eteenpäin myytäväksi, jolloin kunnan kustannusosuudeksi tulisi alkuvaiheessa 6,4 - 7,8 M€ (alv 0%). Koska jo kaavan laatimisvaiheessa on tiedostettu pysäköintitalon katukuvalliset vaatimukset, kannattaa hankeen rahoitustarvetta arvioitaessa tehdä laskelma 7,8 M€:n mukaan.
Suutarintien asemakaavamuutoksella on muodostettu viisi asuinkerrostalon tonttia, joista kolmelle on neuvoteltu toteuttaja. Kahden, toistaiseksi toteuttajaa vailla olevan asuinkerrostalotontin (yht. 6600 kem2, noin 100-120 asuntoa) osuus pysäköintitalon autopaikoista on 55-60 ap. Näiden pysäköintipaikkojen toteutus tulisi luonnollisesti käynnistää ja kunnan toimia toistaiseksi näiden autopaikkojen toteuttamisen rahoittajana. Näiden autopaikkojen kustannusarvio on em. oletuksin 1,5 - 1,7 M€. Tästäkin syystä olisi tarpeen löytää asuinkerrostalotonteille toteuttaja mahdollisimman nopeasti. Jos kunta alkuvaiheessa kustantaa nämä autopaikat, kustannusarvio alkuvaiheessa on yhteensä 7,9 - 9,5 M€.
Hankkeen kustannukset jakautuvat arviolta seuraavasti:
Suunnittelukustannukset 10 % koko hankkeen ajalta
Rakennuttajan kustannukset 5 % koko hankkeen ajalta
Rakennuskustannukset 85 %, kaikki rakennuskustannukset, LVISA-kustannukset ja projektinjohtajan palkkio mukaan lukien.
Pysäköintitalon suunnittelu ja toteuttaminen ajoittuu aikaisintaan vuosille 2020-2021. Näin toimittaessa osa yleisten autopaikkojen rahoituksesta tarvitaan kuluvan vuoden talousarvioon: suunnittelukustannukset ja arviolta 25 % rakentamis- ja rakennuttamiskustannuksista eli yhteensä 2,0 M€. Lisäksi toistaiseksi toteuttajaa vailla olevien asuinkerrostalotonttien tarvitsemien autopaikkojen rahoittamiseksi tarvitaan 0,4 M€ kuluvalle vuodelle (60 ap x 28 000 € / ap * 25 %) Varmuudeksi, esitetään, että varattaisiin 3,0 M€ kuluvalle vuodelle.
Avainyhtiöt Oy on valmis maksamaan laskuosuutensa välittömästi kulujen muodostuttua. Osuutta ei voida vielä vahvistaa, koska toteutussuunnitelmat eivät ole valmiit.
Vuoden 2021 rahoitustarve
Loput 75 % pysäköintitalon toteuttamiskustannuksista ajoittuvat vuodelle 2021. Tuolloin talousarvioon tulisi varata 5,9 M€ yleisiä pysäköintipaikkojen toteutusta varten Suutarintien pysäköintitaloon - ja mikäli asuinkerrostalotontteja ei ole vielä onnistuttu myymään eteenpäin 1,3 M€ näiden tarvitsemien autopaikkojen toteuttamiseksi.
Arvonlisävero
Kun kunta toteuttaa pysäköintipaikkoja yleistä arvonlisäverollista maksua vastaan tapahtuvaa käyttöä varten, on todennäköistä, että nämä autopaikat voidaan toteuttaa ilman, että niiden rakentamiskustannuksista tulee maksaa arvonlisäveroa. Sikäli kun yleisiä pysäköintipaikkoja myöhemmin osoitetaan myös asunto-osakeyhtiöiden käyttöön, tulee arvonlisäveroa maksaa perustuen siihen, kuinka kauan ko. autopaikat ovat olleet yleisessä käytössä. Oletuksena on, että arvonlisäverosta saadaan näissä tapauksissa 10 % huojennus kutakin yleisessä käytössä ollutta vuotta kohden.
Suunniteltu hankkeen eteneminen pysäköintitalon rahoituksen saamisen jälkeen
Kiinteistökaupan esisopimuksen ja pysäköintitalon rahoituspäätöksen jälkeen
- Kunta jatkaa neuvotteluja kahden toteuttajaa vailla olevan tontin toteuttamiseksi.
- Avain yhtiöt oy järjestää markkinoinnin kiinteistökaupan esisopimuksen mukaisille tonteille. Avain yhtiöt oy selvittää ARA-rahoituksen.
- Kiinteistökaupan esisopimuksen allekirjoitus onnistuneen markkinoinnin ja myönteisten ARA-päätösten jälkeen ennen vuoden 2020 loppua.
- Pysäköintitalon rakennuttaminen käynnistetään yhteistyönä.
- Asuinkerrostalotonttien rakennuttaminen käynnistetään.
Ehdotus
Esittelijä
Arto Lindberg, pormestari, arto.lindberg@tuusula.fi
Kunnanhallitus päättää
- käynnistää pysäköintitalohankkeen valmistelun edellä kuvatun mukaisesti
- ehdottaa valtuustolle, että
VALTUUSTO päättää
- myöntää vuodelle 2020 määrärahan pysäköintitalon toteuttamista varten. Määrärahan suuruus on 3 000 000 €. Lisäksi vuoden 2021 määräraha 7 900 000 € merkitään vuoden 2021 talousarvioon.
---
Puheenjohtajan avattua asiassa keskustelun Jussi Salonen Tuija Reinikaisen kannattamana teki seuraavan muutosesityksen:
"Kunnanhallitus päättää
- ettei se käynnistä pysäköintitalohanketta edellä kuvatun mukaisesti
- eikä ehdota valtuustolle määrärahojen myöntämistä pysäköintitalon toteuttamista varten vuodelle 2020 eikä vuodelle 2021."
Koska oli tehty kannatettu muutosesitys, oli asia ratkaistava äänestämällä. Kunnanhallitus hyväksyi puheenjohtajan esityksen, että ne, jotka kannattavat pohjaehdotusta, äänestävät jaa, ja ne, jotka kannattavat Salosen tekemää muutosesitystä, äänestävät ei. Suoritetussa äänestyksessä annettiin 9 jaa-ääntä (Heikkinen, Huuhtanen, Lappalainen, Mäensivu, Mäki-Kuhna, Riola, Salmi, Peltonen ja Lindberg) ja 4 ei-ääntä (Heikkilä, Mattila, Reinikainen ja Salonen). Puheenjohtaja totesi, että pohjaehdotus tuli kunnanhallituksen päätökseksi äänin 9-4.
Päätös
Kunnanhallitus päätti
- käynnistää pysäköintitalohankkeen valmistelun edellä kuvatun mukaisesti
- ehdottaa valtuustolle, että
VALTUUSTO päättää
- myöntää vuodelle 2020 määrärahan pysäköintitalon toteuttamista varten. Määrärahan suuruus on 3 000 000 €. Lisäksi vuoden 2021 määräraha 7 900 000 € merkitään vuoden 2021 talousarvioon.
Jussi Salonen ilmoitti päätöksestä seuraavan eriävän mielipiteen:
Pysäköintitalon rakentaminen 413 autolle on tarpeetonta tässä vaiheessa tonttikauppojen mahdollistamiseksi. Pysäköintitalotontilla on jo nyt 81 autopaikkaa valmiina. Avain Yhtiöt Oy:n kolmelle tontille rakennettavien asuintalojen autopaikoista rakennettavaksi esitettävään pysäköintitaloon tulisi noin 77 autopaikkaa, mikä on vähemmän kuin jo nyt olemassa olevat paikat.
Esittelytekstissä on esitetty nyt Tuusulan kunnalle rakennettavien 280-290 autopaikan mahdollistavan jopa 22.750 k-m2 lisärakentamisen pysäköintitalon pohjoisella olevalla alueella entisen kunnantalon ja Koskensillantien länsipuolella. Kun otetaan huomioon jo kyseiselle alueelle muutenkin tuleva rakennusoikeus suuruusluokkaa 20.000 k-m2, niin yhteensä rakentamista kortteliin tulisi 40-45.000 k-m2. Tämä merkitsee kahdeksaa pistetaloa, joissa kussakin olisi 11-14 kerrosta, aluetehokkuus suuruusluokkaa 3,2 - 3,4. Tällainen alue ylittää tehokkuudellaan Järvenpään ja Keravan tiheimmät keskusta-alueet.
Asukkaita Hyrylä tarvitsee, mutta on epärealistista perustella ylimääräisiä investointeja näin tehokkaalla rakentamisella ennen kuin riittävät kaavoitussuunnitelmat alueesta on tehty ja on arvioitu, onko näin tehokas rakentaminen mahdollista.
Hyrylän keskustassa on suuri Palvelukeskushanke suunnitteilla. Hankkeen autopaikkamäärä lienee 600-800. Päätösten tekemiseksi mittavasta Suutarintien pysäköintitaloinvestoinnista on tarkasteltava pysäköintiä koko Hyrylän keskustan alueella, ei vain nyt esillä olevalla alueella.
Kuntatalouden vakavassa häiriötilanteessa investointeja on harkittava erityisen tarkkaan. Suutarintien pysäköintitalon rakentamiseksi ei ole olemassa yhtäkään pakottavaa syytä.
Pysäköintitalohanketta ei pidä käynnistää eikä sille pidä myöntää määrärahoja vuonna 2020 eikä vuonna 2021."
Asko Honkanen ja Markku Vehmas olivat asiantuntijoina kokouksessa.