Perustelut
Tausta
Tuusulan kunta myi 12.12.2018 allekirjoitetulla kauppakirjalla kiinteistön 858-15-5702- 8 Tuusulan kunnassa Puustellinmetsän asemakaava-alueella hintaan 126 000 €. Tontin kaavamerkintä on AO II. Tontin pinta-ala on 819 m2 ja rakennusoikeus 315 k- m2. Kauppakirjan ehtojen (kohta 15. MUUT EHDOT) mukaan ”Ostaja vastaa rakennushankkeen suunnitteluun liittyvien maaperätutkimusten suorittamisesta ja maaperän edellyttämistä hankkeen toteuttamiseen liittyvistä rakenteellisista ratkaisuista kaikilta osin.” Kauppakirjan ehtojen (kohta 7. KOHTEESEEN TUTUSTUMINEN) mukaan ”Ostaja on käynyt kaupan kohteena olevalla kiinteistöllä. Ostaja on ennen kaupantekoa huolellisesti tarkastanut kiinteistön, sen alueen ja rajat sekä tutustunut alueen maasto- olosuhteisiin. Ostaja on huolellisesti verrannut näitä seikkoja kaupan kohteesta esitetyistä asiakirjoista saataviin tietoihin. Ostajalla ei ole huomauttamista näiden seikkojen osalta. Ostaja hyväksyy kaupan kohteen sellaisessa kunnossa kuin se kaupantekohetkellä on. Kauppakirjan ehtojen (kohta 8. ASIAKIRJOIHIN TUTUSTUMINEN) mukaan ”Ostaja on tutustunut kiinteistöä koskeviin asiakirjoihin, joita ovat: Lainhuutorekisterin ote Rasitustodistus Kiinteistörekisteriote Kiinteistörekisterikarttaote Kaavakartta ja kaavamääräykset Messuihin liittyvät asiakirjat/sopimukset Ostaja on tutustunut myös naapurikiinteistöjä koskeviin asiakirjoihin, joita ovat: Kaavakartat ja kaavamääräykset Kaavatiepiirustukset, puistosuunnitelmat”
Hinnanalennus- ja vahingonkorvausvaatimus
***** toimittivat kuntaan 18.9.2019 päivätyn hinnanalennus- ja vahingonkorvausvaatimuksen suuruudeltaan 16 222,97 € (sis. Alv 24 % 3139,93 € ). Vaatimuksen mukaan kunnan oli korvattava tällä summalla tontin syvästabiloinnista aiheutuneet kustannukset.
Kuntakehitysjohtajan päätös josta haetaan oikaisua
Kuntakehitysjohtaja teki 6.11.2019 kielteisen korvauspäätöksen todeten, että kunta ei ole vastuussa kiinteistön 858-15-5702-8 syvästabilointikustannuksista ja hylkäsi hinnanalennus- ja vahingonkorvausvaatimuksen kokonaisuudessaan perusteettomana.
Kielteinen korvauspäätös perusteltiin seuraavasti: ”Kauppakirjan ehtojen kohdan 15 mukaan ostaja vastaa rakennushankkeen suunnitteluun liittyvien maaperätutkimusten suorittamisesta ja maaperän edellyttämistä hankkeen toteuttamiseen liittyvistä rakenteellisista ratkaisuista kaikilta osin. Kauppakirjan ehtojen kohdan 8 mukaan ostaja on tutustunut kiinteistöä koskeviin asiakirjoihin, jotka on yksilöity tässä kohdassa. Tuusulan kunta ei ole liittänyt asiakirjoihin maaperä/pohjatutkimusta eikä esittänyt harhaanjohtavia tietoja maaperän ominaisuuksista tai rakentamisen edellyttämistä rakenteellisista ratkaisuista. Kauppakirjan yksiselitteisten ehtojen mukaan ostaja vastaa rakennushankkeen suunnitteluun liittyvien maaperätutkimusten suorittamisesta ja maaperän edellyttämistä hankkeen toteuttamiseen liittyvistä rakenteellisista ratkaisuista kaikilta osin. Sopimuksen kirjaus on selkeä ja yksiselitteinen. Kunnan arvio on, että teettämällä pohjatutkimuksen ja perustamistapaselvityksen sekä kirjelmässä kuvatun syvästabiloinnin vastapuoli on omalta osaltaan toiminut kauppakirjan kohdan 15 nimenomaisen ehdon edellyttämällä tavalla. Kunnan näkemyksen mukaan kiinteistönkaupassa ei ole Maakaaren 17 §:n mukaista laatuvirhettä, eikä vaadittuun hinnanalennukseen ole syytä suostua.”
Oikaisuvaatimus
***** toimittivat kuntaan 13.11.2019 päivätyn oikaisuvaatimuksen, joka kuuluu seuraavasti:
”Päätös: TUUDno-2019-2162 Kiinteistökauppaa koskeva hinnanalennus- ja vahingonkorvausvaatimus. Vaadimme muutosta hylkäykselle ja toimimaan alkuperäisen vaatimuksen mukaisesti
Perustelut: Kiinteistössä on laatuvirhe. Tuusulan kunta on ennen kaupan tekemistä jättänyt ilmoittamatta ostajalle kiinteistön potentiaalisesta maapohjaongelmasta, jota ei pystytä ratkaisemaan paaluttamalla rakennus. Tuusulan kunta on ollut tietoinen, että alueella on myös sellaista maaperää, jonka päälle ei pystytä rakentamaan kiveyksiä, eikä kunnallistekniikka tällaisella alueella säily vahingoittumattomana. Tästä todisteena on se, että Tuusulan kunta on juuri tuosta syystä alueella pilaristabiloinut katujen pohjia ja kivettäviä alueita, joiden alla kulkee mm. kunnallistekniikkaa. Tämä tieto olisi tullut kertoa ostajille ennen kaupan tekemistä, sillä valtaosa talon piha-alueista tullaan kiveämään esteettömyys syistä (tämä on ollut tiedossa Tuusulan Kunnalla). Tieto siitä, että alueella on potentiaalisesti rakentamiseen kelpaamattomia alueita, joita ei voida käyttää ilman pilaristabilointia tuli ulkopuoliselta alueella pilaristabilointia suorittaneelta yritykseltä yli puoli vuotta siitä, kun kauppa oli tehty. Kiinteistön laatuvirhe olisi vaikuttanut kauppaan tai kauppahintaan. Johtuen kiinteistökauppaan liittyvästä kiireellisestä sanktioidusta rakentamisvelvoitteesta ostajilla ei ole ollut muuta mahdollisuutta kuin suorittaa pilaristabilointi välittömästi odottamatta Tuusulan kunnan toimia. Toteamme, että Maakaaren 17 §:n mukaisesti myydyssä kiinteistössä on laatuvirhe, joka on yllä yksiselitteisesti osoitettu. Vaadimme että Tuusulan kunta korvaa pilaristabiloinnin aiheuttamat kustannukset alkuperäisen vaatimuksen mukaisesti.”
Vastine oikaisuvaatimukseen
Vaatimuskirjelmässä mainitaan, että ”Tontille on tehty pohjatutkimus ja perustamistapaselvitys. Perustamistapaselvityksestä käy ilmi, että talojen alle tarvitaan teräspilaripalkit.” Vaatimuskirjelmässä ei täsmennetä tarkemmin, mistä ja milloin tehdyistä tutkimuksista ja selvityksistä on kysymys.
Oikaisuvaatimuksen käsittelyn yhteydessä on selvitetty kunnasta mahdollisesti saatuja tietoja koskien tontin rakennettavuutta ja pohjatutkimuksia.
Pohjatutkimusten osalta voidaan kunnan puolesta todeta, että alueellisten rakennettavuusselvi-tyksien pohjaksi tehtyjen tutkimuspisteiden tiheys ei ole sitä luokkaa, että rakennuspaikka-kohtaista perustamistapalausuntoa voitaisiin tehdä. Tästä syystä rakentajan velvollisuus on teettää rakennushankkeen suunnitteluun liittyvät maaperätutkimukset ja se on myös kauppakirjanehtojen osa.
Asuntomessutoimiston mukaan moni rakentaja on kysynyt, onko kunnalla valmiita maaperätutkimuksia tontilta / alueelta. Tällöin on vastattu, että jokaisen rakentajan tulee tehdä itse maaperätutkimus omalta tontiltaan. Lisäksi on tähdennetty, että kunta on tehnyt alueella maaperätutkimuksia vain yleisten alueiden rakennussuunnittelua varten ja että Puustellinmetsässä maaperä vaihtelee todella paljon naapuritonttienkin välillä.
Asuntomessutoimiston käsityksen mukaan kukaan rakentaja ei ole suoraan kysynyt kunnan teettämää rakennettavuusselvitystä. Tiedossa ei ole, että kunnallistekniikan teettämää rakennettavuusselvitystä olisi jaettu kenellekään asuntomessutoimistosta.
Tuusulan kunta oli teettänyt vuonna 2015 WSP:llä rakennettavuusselvityksen, joka on päivätty 31.3.2015. Vaatimuskirjelmästä ei ilmene tarkoitetaanko mainitulla perustamistapaselvityksellä tätä selvitystä. Selvitys on ollut Puustellinmetsän asemakaava-aineistoissa liitteenä, julkisesti nähtävillä. Tuntematta tarkalleen, onko myös oikaisuvaatimuksen tekijän käytössä ollut kunnan vuonna 2015 teettämää ns. rakennetta-vuusselvitystä, vastineessa voidaan todeta selvityksestä ilmeneviä keskeisiä tietoja. Selvityksen sivulla 5-6 kohdassa ”POHJAOLOSUHTEET” todetaan, että tämän rakennettavuusselvityksen yhteydessä ei ole tehty uusia pohjatutkimuksia. Tuusulan kunta on toimittanut 20.2.2015 rakennettavuusselvityksen lähtötiedoiksi alueen eri aikoina tehtyjä pohjatutkimuksia, jotka sisältävät 111 painokairausta sekä kaksi tutkimuspistettä, joista on otettu häiriintyneitä maanäytteitä.
Selvityksen sivuilla 7 kohdassa ”ALUEEN RAKENNETTAVUUS” todetaan, että rakennusten perustamistavan kannalta pohjaolosuhteet kaava-alueella vaihtelevat hyvin pienipiirteisesti. Sivulla 8 todetaan: ”Varsinaista rakennussuunnittelua varten rakennuspaikoilla tulee suorittaa lisäpohjatutkimuksia, joiden tulosten perusteella on mahdollista tarkentaa perustamistapaa, paalupituuksia ja mitoittavaa maapohjan kantavuutta sekä tarkastaa kokonaispainumat ja kulmakiertymät tontti- ja rakennuskohtaisesti. Osalla kaava-aluetta rakennukset voidaan perustaa maan tai kallion varaisille perustuksille.”
Sivulla 9 todetaan alueesta, jolle oikaisuvaatimuksen kohteena oleva tontti sijoittuu seuraavaa: ”Alueen I pohjoisosassa ja eteläreunalla on savipehmeikköaluetta, jolla kantavat rakenteet suositellaan perustettavaksi paaluilla. Alueen pohjoisimmassa nurkassa ja eteläisen osan poikki kulkevalla harjanteella on kallioista ja moreeni-/hiekkapohjaista maata, jolle voidaan perustaa maanvaraisesti.” Rakennettavuusselvityksen sivun 8 kartassa oikaisuvaatimuksen tontti on alueella, jolla rakennukset perustetaan paalulla.
Selvityksen sivulla 18 kohdassa ”JATKOTOIMENPITEET” todetaan mm. seuraavaa: ” Asemakaava- ja myöhempien suunnitteluvaiheiden yhteydessä suositellaan tehtäväksi täydentäviä pohjatutkimuksia Puustellinmäen asemakaava-alueella. Täydentävillä pohjatutkimuksilla tarkennetaan hienorakeisten ja karkearakeisempien maakerrosalueiden rajoja ja maakerrosten ominaisuuksia, tarkennetaan alustavia rakennusten ja rakenteiden perustamistapoja, katujen perustamistapoja ja rakennekerroksia sekä selvitetään pohjamaan kantavuuksia.”
Yhdyskuntatekniikan antamien tietojen mukaan Puustellinmetsän alueella ei ole tehty pilaristabilointia. Sen sijaan esikuormituspenkereitä kylläkin on ollut liitteenä olevan esirakentamiskartan osoittamilla alueilla (kartassa punaiset alueet). Esikuormituspenkereitä ei tällöin ole ollut oikaisuvaatimuksen tehneen tontin viereisellä katualueella.
Asian ratkaisu
Yhdyskuntatekniikan antamien tietojen mukaan, sekä toisin kuin oikaisuvaatimuksessa esitetään, Puustellinmetsän alueella ei ole tehty pilaristabilointia kunnan toimesta. Myöskään esikuormituspenkereitä ei ole ollut oikaisuvaatimuksen tehneen tontin viereisellä katualueella.
Asuntomessutoimiston mukaan moni rakentaja on kysynyt, onko kunnalla valmiita maaperätutkimuksia tontilta / alueelta. Tällöin on vastattu, että jokaisen rakentajan tulee tehdä itse maaperätutkimus omalta tontiltaan. Lisäksi on tähdennetty, että kunta on tehnyt alueella maaperätutkimuksia vain siellä täällä kunnallisteknisen rakentamisen tausta-aineistoksi ja että Puustellinmetsässä maaperä vaihtelee todella paljon naapuritonttienkin välillä.
Mikäli oikaisuvaatimuksessa ja alkuperäisessä hinnanalennus- ja vahingonkorvausvaatimuksessa mainitulla perustamistapaselvityksellä tarkoitetaan 31.3.2015 päivättyä ns. Rakennettavuusselvitys Rykmentinpuiston (Puustellinmetsän) asemakaava-alue (WSP) -asiakirjaa, niin siinä todetaan selkeästi lisäpohjatutkimusten tarve varsinaista rakennussuunnittelua varten: ”Varsinaista rakennussuunnittelua varten rakennuspaikoilla tulee suorittaa lisäpohjatutkimuksia, joiden tulosten perusteella on mahdollista tarkentaa perustamistapaa, paalupituuksia ja mitoittavaa maapohjan kantavuutta sekä tarkastaa kokonaispainumat ja kulmakiertymät tontti- ja rakennuskohtaisesti. Osalla kaava-aluetta rakennukset voidaan perustaa maan tai kallion varaisille perustuksille.”
Koska asuntomessutoimiston tiedossa on ollut em. lisäpohjatutkimusten tarve perustamistavan tarkentamiseksi, tästä syystä tontin kauppakirjaan on otettu nimenomainen kohdan 15 mukainen ehto. Asuntomessutoimisto on lisäksi pitänyt asiaa esillä rakentajille.
Kauppakirjan ehtojen kohdan 15 mukaan ostaja vastaa rakennushankkeen suunnitteluun liittyvien maaperätutkimusten suorittamisesta ja maaperän edellyttämistä hankkeen toteuttamiseen liittyvistä rakenteellisista ratkaisuista kaikilta osin. Kauppakirjan ehtojen kohdan 8 mukaan ostaja on tutustunut kiinteistöä koskeviin asiakirjoihin, jotka on yksilöity tässä kohdassa. Tuusulan kunta ei ole liittänyt asiakirjoihin maaperä/pohjatutkimusta eikä saatujen tietojen mukaan muutenkaan esittänyt harhaanjohtavia tietoja maaperän ominaisuuksista tai rakentamisen edellyttämistä rakenteellisista ratkaisuista. Kauppakirjan yksiselitteisten ehtojen mukaan ostaja vastaa rakennushankkeen suunnitteluun liittyvien maaperätutkimusten suorittamisesta ja maaperän edellyttämistä hankkeen toteuttamiseen liittyvistä rakenteellisista ratkaisuista kaikilta osin. Sopimuksen kirjaus on selkeä ja yksiselitteinen. Kasvu ja Ympäristö toimialueen arvio on, että teettämällä pohjatutkimuksen ja perustamistapaselvityksen sekä kirjelmässä kuvatun syvästabiloinnin vastapuoli on omalta osaltaan toiminut kauppakirjan kohdan 15 nimenomaisen ehdon edellyttämällä tavalla.
(Ote finlexistä Maakaari 17 §):
17 §
Laatuvirhe
Kiinteistössä on laatuvirhe, jos:
1) kiinteistö ei ominaisuuksiltaan ole sellainen kuin on sovittu;
2) myyjä on ennen kaupan tekemistä antanut ostajalle virheellisen tai harhaanjohtavan tiedon kiinteistön pinta-alasta, rakennusten kunnosta tai rakenteista taikka muusta kiinteistön laatua koskevasta ominaisuudesta ja annetun tiedon voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan;
3) myyjä on ennen kaupan tekemistä jättänyt ilmoittamatta ostajalle sellaisesta tyypillisesti myydyn kaltaisen kiinteistön käyttöön tai arvoon vaikuttavasta 2 kohdassa tarkoitetusta ominaisuudesta, josta myyjä tiesi tai hänen olisi pitänyt tietää, ja laiminlyönnin voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan;
4) myyjä on ennen kaupan tekemistä jättänyt oikaisematta havaitsemansa ostajan virheellisen käsityksen jostakin kiinteistön ominaisuudesta, joka vaikuttaa kiinteistön soveltumiseen aiottuun käyttöön; tai
5) kiinteistö salaisen virheen vuoksi poikkeaa laadultaan merkittävästi siitä, mitä myydyn kaltaiselta kiinteistöltä voidaan kauppahinta ja muut olosuhteet huomioon ottaen perustellusti edellyttää.
Ostajalla on virheen perusteella oikeus hinnanalennukseen tai, jos virhe on olennainen, oikeus purkaa kauppa. Ostajalla on lisäksi 1 momentin 1–4 kohdassa tarkoitetun virheen perusteella oikeus saada korvaus vahingostaan.
Kasvu ja Ympäristö toimialue katsoo, että kiinteistö ei ominaisuuksiltaan poikkea sovitusta. Myyjä ei ennen kaupan tekemistä ole antanut virheellisiä tai harhaanjohtavia tietoja kiinteistön ominaisuuksista. Myyjä ei ennen kaupan tekemistä ole jättänyt ilmoittamatta kiinteistön arvoon tai käyttöön vaikuttavista ominaisuuksista. Myyjä ei ole jättänyt ennen kauppaa oikaisematta ostajan virheellisiä käsityksiä kiinteistön ominaisuuksista. Kiinteistö ei salaisen virheen vuoksi poikkea laadultaan merkittävästi siitä, mitä myydyn kaltaisilta kiinteistöiltä voidaan kauppahinta ja muut olosuhteet huomioon ottaen perustellusti edellyttää.
Kasvu ja Ympäristö toimialueen näkemyksen mukaan edellä selostetuista syistä kiinteistönkaupassa ei ole Maakaaren 17 §:n mukaista laatuvirhettä. Tämän vuoksi vaadittuun hinnanalennukseen ei ole syytä suostua. Kuntakehityslautakunnan tulee hylätä oikaisuvaatimus.