Perustelut
Tiivistelmä
Asemakaavan muutos koskee Pellavamäentien lähiympäristöä Tuusulan Riihikalliossa Hyrylän eteläpuolella. Kaavaratkaisu edesauttaa kunnan strategisten tavoitteiden toteutumista siten, että kaavatyössä etsimme aktiivisesti tapoja, joilla uudisrakentamisen ja kasvun tarpeet sopeutetaan olemassa olevaan rakennuskantaan ja maisemaan niin, että sekä vanha että uusi saavat lisäarvoa toisistaan; toteutamme laadukkaita varhaiskasvatuksen, perusopetuksen ja toisen asteen palveluita, jotka osaltaan tukevat lasten, nuorten ja perheiden hyvinvointia sekä suosimme uusiutuvan energian käyttöä kaikessa uudisrakentamisessa ja lämmitysjärjestelmien saneerauksissa.
Kaavaratkaisu mahdollistaa Riihikallion koulun tontin laajentumisen sekä Pellavamäentien ympäristön täydennysrakentumisen ja kehittymisen Riihikallion taajamakeskittymään tukeutuen. Pellavamäen kallioinen metsäalue koulun luoteispuolella on tarkoitus säilyttää virkistyskäytössä, koulutontin laajentuminen huomioiden. Kaavassa osoitetaan säilyvät viheralueet sekä tarvittavat viher- ja ulkoiluyhteydet. Kaavassa on varattu tarvittava katutila Ruotsinkyläntien ja Pellavamäentien risteyksen liikennejärjestelyjen parantamiselle.
Suunnittelualue on noin 29 hehtaaria. Asemakaavassa yleisille rakennuksille kerrosalaa on osoitettu 18 000 k‑m2, josta 6 700 k-m2 on lisäystä aiempaan. Uutta asuntokerrosalaa on noin 23 000 k‑m2. Asukasmäärän lisäys on noin 650 as. Asuinpientalokortteleiden rakennusoikeus tehokkuusluvuksi muutettuna vaihtelee noin e=0,08 ja e=0,25 välillä. Asuinrakennusten korttelialueella on sallittu kerrostalojen rakentaminen. Kortteleille on osoitettu tehokkuudeksi 0,5 ja 0,6 ja kerroskorkeudet II-IV.
Kaava-alue on suurelta osin yksityisomistuksessa. Tuusulan kunta omistaa Riihikallion koulun nykyisen tontin, virkistysaluetta, puistoaluetta ja metsää koulun etelä-, pohjois- ja koillispuolella. Lisäksi kunta omistaa Pellavamäentien, Sotkantien ja Kuovintien katualueet. Kaavaratkaisu on tehty kunnan aloitteesta. Kaavaratkaisun sisältö on neuvoteltu maanomistajien kanssa.
Asemakaavanmuutoksesta aiheutuu kunnalle kuluja palvelurakentamisen myötä noin 30 miljoonaa euroa (koulurakennuksen vaihtoehdosta riippuen) sekä katu- ja infrarakentamisesta noin 5 miljoonaa euroa. Asemakaavamuutos nostaa alueen arvoa. Kunnalle kohdistuu tuloja tonttien myymisestä, rakennusoikeuden myynnistä ja/tai vuokraamisesta, sekä yksityisessä omistuksessa olevien tonttien osalta maankäyttökorvauksia. Maankäyttökorvauksista sovitaan maanomistajan kanssa käytävissä maapoliittisissa neuvotteluissa.
Suunnittelun vaiheet
Asemakaavan muutoksen taustalla on palveluverkkoselvitykseen liittyen Riihikallion koulurakennuksen laajentaminen uutta opetussuunnitelmaa tukevaksi, tiloiltaan tehokkaaksi ja riittäväksi sekä kannustavan ja miellyttävän oppimisympäristön aikaansaaminen. Koulun laajennushankkeen tarkoituksena on koulurakennuksen laajentaminen yhdellä täydellä sarjalla (1.-9. luokat), mikä tarkoittaa noin 200 oppilaan ja yli 10 opettajan lisäystä sekä muuta tarvittava lisähenkilökuntaa.
Aikaisemmin Riihikalliossa on ollut kolme erillistä pienempää kaavahanketta, jotka kaavoituksen tehostamisen vuoksi on päätetty yhdistää samaan kaavaan Riihikallion koulun laajentamisen kanssa.
Asemakaavan käynnistämissopimuksia on käsitelty kuntakehityslautakunnassa sekä hallituksessa vuoden 2018 aikana (asiasta tarkemmin kaavaselostuksen kohdassa: Muut suunnitelmat ja päätökset). Asemakaava ja asemakaavan muutos ovat tulleet vireille osallistumis- ja arviointisuunnitelman kuulutuksen yhteydessä 21.12.2017. Osallistumis- ja arviointisuunnitelma on ollut MRL:n 30 §:n kuulemistarkoituksen mukaisesti nähtävillä 14.-29.6.2018 ja 13.-31.8.2018 välisenä aikana. Osallistumis- ja arviointisuunnitelmasta ei saatu kirjallisia mielipiteitä.
Asukkaita on kuultu pormestari-illan 28.2.2018 ja palveluverkkoillan 2.10.2018 yhteydessä. Asukastilaisuuksissa keskustelut ja kommentit kohdistuivat luonto- ja virkistysarvoihin Pellavamäellä, pururadan valaistukseen, kulkureittien parantamiseen Peuranpuiston alueella, Ruotsinkyläntien ja Pellavamäentien risteykseen sekä pysäköintiin. Rakentamista Ruotsinkyläntien ja Pellavamäentien risteyksen ympäristössä pidettiin hyvänä ja tarpeellisena. Peuranpuistoon ei haluttu korkeaa rakentamista. Metlan tutkimusmetsää pidettiin arvokkaana lähivirkistysalueena. Esitetyt mielipiteet on huomioitu kaavaluonnoksen laadinnassa.
Kaavaratkaisun keskeinen sisältö
Pellavamäentien täydennysrakentaminen tukeutuu Riihikallion taajamakeskittymään ja eheyttää olemassa olevaa yhdyskuntarakennetta. Asemakaavan toteuttaminen mahdollistaa Riihikallion koulun laajentumisen, parantaa tonttitarjontaa, vahvistaa Hyrylän palveluiden kysyntää ja tiivistää pääkaupunkiseudun kaupunkirakennetta.
Riihikallion päiväkoti Pellava, nuorisotalo Kertsi sekä koulu ympäristöineen on merkitty yleisten rakennusten korttelialueeksi. Kaavassa osoitetaan Riihikallion koululle laajempi toiminta-alue ja tonttia on laajennettu länsi-pohjoissuunnassa. Riihikallion koulun tontin rakennusoikeutta on kasvatettu aikaisemmasta 8 600 k‑m2:stä 15 000 k-m2:in. Nuorisotalon tontin rakennusoikeutta on kasvatettu 3 000 k-m2 (aikaisemmasta 2 700 k-m2) ja tonttia on pienennetty tontin pohjoisrajalla vastaamaan paremmin toteutunutta tilannetta.
Kaavassa on osoitettu Riihikallion koulun eteläpuolelle Peuranpuisto ja Pellavamäen kallioinen metsäalue lähivirkistysalueiksi (VL). Koulutontin laajennus pienentää metsäaluetta ja kuntopolun reittiä on muutettu koulun pohjoispuolella laajennuksesta johtuen, kuitenkin kuntopolun rengasmainen lenkki säilyttäen.
Riihikallion koulun eteläpuolelle on osoitettu lähivirkistysalue Peuranpuisto sekä A‑kortteleiden alue, jolle voi rakentaa kerrostaloja tai rivitaloja ja muita kytkettyjä asuinrakennuksia. Rakennukset rajaavat katutilaa muodostaen melusuojan kadun ja pihojen väliin. Rakennusten katutasoon voidaan rakentaa ympäristöhäiriötä aiheuttamatonta työtilaa korkeintaan 10% rakennuksen kerrosalasta. Korttelialueelle sallitaan enintään neljäkerroksisen asuintalon rakentaminen. Tonttitehokkuus korttelialueilla vaihtelee e=0,50:stä e=0,60:een.
Suunnittelualueen luoteisosaan ja Pähkinämäentien eteläpuolelle on osoitettu uutta rakentamista ja niitä palvelevia katuyhteyksiä. AO-kortteleille saa rakentaa erillispientaloja ja paritaloja. AP-kortteleille saa rakentaa erillispientaloja, paritaloja tai rivitaloja ja muita kytkettyjä asuinrakennuksia. Tonttitehokkuus on pääosin e=0,25. Sallittu kerrosluku on pääosin kaksi ja rinteeseen rakennettaessa kaksi ja puoli kerrosta. Tonteille on lisäksi osoitettu rakennusoikeutta autokatoksille ja talousrakennuksille. Rinteen rakennukset pihoineen tulee sopeuttaa olemassa oleviin maastonmuotoihin ja ne on toteutettava korkeatasoisesti ympäristön luonteeseen soveltuvalla tavalla.
Luoteisosan peltoalue on maakunnallisesti merkittävä kulttuurihistoriallinen ympäristö, ja sen arvojen säilyminen on osaltaan huomioitu kaavatyössä. Peltoalue on pääpiirteissään pidetty avoimena ja uudisrakentaminen on sijoitettu maaston nouseville osille lähelle reunavyöhykettä, mikä on perinteinen asutuksen sijainti kulttuurimaisemassa. Pellonlaitaan osoitetulle rakentamiselle on osoitettu istutettava alueen osa, mikä luo uuden, pehmeästi maastoa mukailevan reunavyöhykkeen pellolle kulttuurimaisemaan sekä ekologisen viheryhteyden eläinten liikkumiselle.
Liikennemäärät kasvavat alueella ja liikenneturvallisuus sekä pysäköintitilanne yleisesti paranevat. Metsontien päähän on osoitettu LPA-alue, joka mahdollistaa pysäköintialueen suunnittelun ja Pellavamäentien katutilan leveys mahdollistaa kadunvarsipysäköintiä lyhytaikaista pysäköintiä varten. Kaavaluonnoksessa on varattu tarvittava katutila Pellavamäentien ja Ruotsinkyläntien risteyksen parantamiseen. Alueelle on osoitettu kevyen liikenteen verkosto, joka yhdistää asuinkorttelit, joukkoliikennereitit ja palvelut mahdollisimman sujuvasti.
Kulttuuri- ja vapaa-aikalautakunnan lausunto:
Pellavamäentien asemakaavassa ja asemakaavanmuutosehdotuksessa on erittäin tärkeää huomioida ulkoilureittiyhteys Luonnonvarakeskuksen Tutkimusmetsän suuntaan.
Ehdotus
Esittelijä
-
Virpi Lehmusvaara, sivistysjohtaja, virpi.lehmusvaara@tuusula.fi
Kulttuuri- ja vapaa-aikalautakunta päättää antaa Pellavamäentien asemakaavaan ja asemakaavanmuutosehdotukseen asiaselostuksessa esitetyn lausunnon.
Päätös
Ehdotus hyväksyttiin.
Lisäksi lautakunta päätti kiittää kaavoitusta hyvästä kaavavalmistelusta.