Valtuustoasiain valmistelutoimikunta, kokous 18.11.2019

Perustelut

Kaupan palveluverkkoselvitys

Kuntasuunnittelu-tulosalue on Ramboll Finalnd Oy:n kanssa laatinut Tuusulan maankäytön suunnittelun tueksi päivittäistavarakaupan, keskustahakuisen erikoiskaupan ja tilaa vaativan erikoiskaupan sijoittumista, mitoitusta ja ajoittumista koskevan selvityksen. Palveluverkkoselvitys kattaa koko kunnan alueen ja kaikki kaupan alat, mutta tarkastelun pääpaino on alueellisesti Hyrylässä ja toiminnallisesti päivittäistavarakaupassa. Selvitys laadittiin pääasiassa yleiskaava 2040:n valmistelua varten, mutta myös Hyrylän taajaman etelälaidalla vireillä olevien päivittäistavarakauppojen hankkeisiin liittyvän rakennuskielloista poikkeamisluvan myöntämisen harkinnan tueksi.

Työtä ohjasi ohjausryhmä, johon kuuluivat Pia Sjöroos, Asko Honkanen, Henna Lindström ja Petteri Puputti Tuusulan kunnasta. Työhön sisältyi Tuusulan kuntakehityslautakunnan työpajaosuus, jossa kerättiin kuntakehityslautakunnan jäsenten näkemyksiä osaksi työtä. Työstä vastasivat Kimmo Koski (projektipäällikkö), Eero Salminen ja Jaana von Denffer Ramboll Finland Oy:stä.

Palveluverkkoselvitys on liitteenä.

Johtopäätelmiä kehittämispoluista

Kts. selvityksen s. 42, johtopäätökset.

Selvityksessä on tutkittu kahta eri skenaariota, joissa päivittäistavarakaupan verkon kehittäminen on ollut keskustavetoista tai keskustan ulkopuolista. Todellisen tavoitteen voi kunta valita toisinkin, yhdistellen näitä kahta skenaariota.

Hyrylän taajaaman osalta keskustan vetovoiman parantamisen ja siten kaupallisen palvelutarjonnan ohjaaminen keskustaan tulisi olla ensisijainen tavoite. Keskustaan sijoittuvan päivittäistavarakaupan myötä voi syntyä toivottua erikoistavarakauppaa enemmän kuin muissa skenaarioissa. Tämän ohella on kuitenkin syytä harkita lähipalveluita tarjoavien päivittäistavarakauppojen sijoittamista muualle taajamaan. Liikekeskuksen päivittäistavarakaupan kokoluokan on arvioitu olevan 4000 kem2, jolloin keskustaa painottavan skenaarion minimivaihtoehdossa jää seuraavan kymmenen vuoden ajalle osa olevasta ja kertyvästä ostovoimasta jaettavaksi pienempiin päivittäistavara- eli lähikauppoihin.

Selvityksen s. 17 kuva 9:n perusteella voidaan todeta, että Lahelan alueella on nyt - ja Lahelanpelto II:n rakentuessa vielä enemmän - tarvetta lähikaupalle. Lahelanpelto II -asemakaavassa oleva lähikaupan tontti kannattaa toteuttaa tästä johtuen ensi vaiheessa riippumatta keskustaan tavoiteltavan liikekeskuksen rakentamistarpeesta. Lisäksi Puustellinmetsän asemakaavassa on tontti, josta on oltu kiinnostuneita ja on todennäköistä, että mikäli tontti myydään, toteutuu siihen päivittäistavarakaupan tiloja ja polttoaineenjakelua. Tämä lisäisi Puustellinmetsän vetovoimaa ja polttoaineenjakelun myötä parantaisi Hyrylän taajaman palvelutasoa siltä osin.
Jokelan ja Kellokosken osalta on perusteltua jatkaa aiemmin aiotulla linjalla sijoittaa suurimmat päivittäistavarakaupat keskustoihin. Kysynnän myötä pienten alle 1000 kem2:n myymälöiden sijoittaminen keskustasta etäälle sijoittuville asuinalueille on perusteltua.
FOCUS- ja Tuomalan alueiden aiempien osayleiskaavapäätösten ratkaisua ei ole tarvetta avata uudelleen harkittavaksi.

Liitteenä on kartta, jossa on esitetty valmisteltu Hyrylän päivittäistavarakaupan tavoiteverkko. Tavoiteverkon osalta ei ole syytä tehdä päätöksiä selvityksen mukaisen koko mitoituskauden 2040:n ajalle, vaan päättää seuraavista kaupallisen verkon kehitysaskelista.

Asemakaavojen muutostarve

Lainvoimaisissa asemakaavoissa on runsaasti kortteleita, joihin mm. päivittäistavarakaupan sijoittaminen on mahdollista, vaikka sitä ei olisi toteutetukaan. Mikäli todetaan, että kunnan tavoitteena on ohjata aiempaa enemmän liikerakentamisen sijoittumista taajamissa, jouduttaneen muuttamaan asemakaavoja.

Perustelut

.

Perustelut

Liikekeskuksen sijaintivaihtoehtojen vertailua on koostettu päätöksentekoa varten. Arvioinnin osalta tulee ottaa huomioon, että paljolti hankkeen onnistuminen riippuu tahtotilasta ja kyvystä tehdä kompromisseja. Arvioinnin myötä on pyritty esittämään eri sijaintien hyviä ja huonoja puolia, mutta myös rajoitteita.

Sijaintivaihtoehdot on poimittu keskusta-alueelta käydyn kunnanhallituksessa ja kuntakehityslautakunnassa käydyn keskustelun pohjalta. Viisi sijaintivaihtoehtoa on valittu niillä kriteereillä, että ne ovat riittävän suuria, rakentamattomia, purettavissa tai kehitettävissä olevia sekä sijaitsevat keskusta-alueella. Esitetytkohderajaukset ovat muokattavissa - rajaukset on tehty olettaen, että mahdollinen liikekeskushanke kaavallisesti tutkittaisiin vähintään esityksen mukaisesti eli samassa yhteydessä tutkittaisiin myös alueen muuta kehittämistä.

Hanke

Hankkeen koko on keskusliikkeiden kanssa käydyn keskustelun, tilakeskuksen ja liikennesuunnittelun asiantuntijoiden kanssa käydyn keskustelun pohjalta muodostunut. Hanke on arvioitu tässä vaiheessa olevan enimmillään:

• 4000-8000 kem2 päivittäistavarakauppaa
• 4000 kem2 erikoistavarakauppaa tai palveluita
• Noin 4000-5500 kem2 toimistorakentamista ml. kokoontumistiloja (eli ”kunnantalo”). Toimistotilat pyritään sijoittamaan katutasoa ylempiin kerroksiin.
• Pysäköinti, 350-450 autopaikkaa
• Minkä lisäksi tavoitellaan asuinrakentamista.

Valitettavasti vasta arvioinnin viime vaiheessa yksi keskusliike ilmoitti, että päivittäistavarakaupan enimmäisosuuden tulisi olla 2000 kem2 suurempi kuin aiemmin oli arvioitu. Tältä osin liikennemääräarviossa on myöhemmin tarvetta tehdä vielä tarkistuksia. Hankkeen tässä vaiheessa on vielä niin moni muuttuja auki, ettei se sijaintipäätöksen osalta ole välttämätöntä.

Arviointi

Arvioinnissa on käyty läpi eri osatekijöitä, pääasiassa pohtien vaikutuksia yhdyskuntarakenteeseen, liikenteeseen, yhdyskuntatalouteen,kaupunkikuvaan ja elinympäristöön.  Arvioinnissa ei ole ollut aikataulusyistä johtuen mahdollista tehdä kustakin sijaintivaihtoehdosta omaa "keskustan yleissuunnitelmaa", vaan on hyödynnetty olevaa aineistoa. On hyödynnetty kuhunkin kohteeseen aiemmin laadittuja suunnitelmia vaikka ne eivät hankkeeltaan ole olleet yhteneväisiä nyt kehitettävän kanssa. Tehtyjen aiempien luonnosten avulla kunkin kohteen osalta on kuitenkin voitu esittää huomioita toivottavasti riittävän havainnollisesti.

Toinen merkittävä tekijä on sen sijaan vielä auki. Vielä valtuustoasioiden valmistelutoimikunnalle asiaa valmisteltaessa ei ole laadittu liikepaikka-arviointia, jonka myötä sijaintivaihtoehtojen toimivuus liiketaloudellisesti olisi arvioitu. Liikenneverkon toimivuustarkastelun osalta niin ikään käytettävissä on vasta tarkastelun 1. luonnos, mutta senkin perusteella voi jo tehdä johtopäätelmiä.

Liitteenä valmisteltu aineisto.

Perustelut

Valtuustoasioiden valmistelutoimikunnan kokouksen jälkeen arvioon on liitetty valmistuneet liikennevaikutusten arviointiraportti ja kauppapaikka-arvion luonnos. Lisäksi arviota on vähäisiltä osin päivitetty.

Johtopäätelmä

Arvion osalta syntyy luonnollisesti tulkinnanvaraa, koska kaikki arvioidut osatekijät eivät ole yksiselitteisesti mitattavissa tai laskettavissa, vaan niihin sisältyy subjektiivista tulkinnanvaraa. Tässä vaihetta hanketta joudutaan sietämään epätarkkuutta, mutta nyt kerättyjen tietojen pohjalta on tehtävissä päätös siitä, mihin liikekeskus Hyrylässä tulisi toteuttaa. Parhaat edellytykset liikekeskuksen kehittämiseksi tarjoaa olevan keskustan pohjoispään ve 3 ja 4 -yhdistelmä. Tämän vaihtoehdon vahvuuksina ovat mm. keskeinen sijainti nyt ja tulevassa rakenteessa, kunnan merkittävä maanomistus, jo olevat liiketilat ja liikenteen toimivuus. Tämä yhdistelmävaihtoehto on vahva vaihtoehto kaikkien arvioitujen osa-alueiden osalta, joskin tähän sijaintiin liittyvä merkittävä ongelma on olevien kiinteistöjen purkamistarve. Toisaalta vielä suunnitelmat eivät ole niin pitkällä, että tuleeko varautua myös kirjaston purkamiseen vai voidaanko rakennusta hyödyntää ja vasta seuraavassa vaiheessa uusia näitä tiloja.

Toisena hyvänä vaihtoehtona voi pitää ve 5:tä, mutta tämän heikkoutena on vielä muutamien vuosien ajan sijaintia ydinkeskustan laidalla. Rykmentinpuiston keskuskorttelien rakentumisen myötä tilanne muuttuu. Sikäli kun liikekeskuksen toteuttamista pidetään kiireellisenä, ve 5 kannattaa jättää odottamaan seuraavaa keskustan suurta liikerakentamishanketta, jolloin ve 3+4 ja ve 5 muodostavat hyvän parin Tuusulanväylän kumminkin puolin.

Jatkotoimenpiteistä

Ve 3:n alueelle on aiemmin ollut YIT:n keskustan ideakilpailun lopuksi myönnetty suunnitteluvaraus. Tavoitteena ei tuolloin ideakilpailussa ollut liikekeskuksen toteuttaminen eikä hankkeeseen kilpailutettu kunnan edellyttämiä tiloja, joten uusi kilpailutus on tarpeen. YIT:n suunnitteluvarauksen myötä syntyi hyvä suunnitelma keskustamaisen asuinkerrostalokorttelin toteuttamiseksi vanhan ostoskeskuksen alueelle. Hanke jäi tuolloin odottamaan liikekeskuksen sijainnin päättämistä ja mikäli liikekeskuksen suunnitelmat sen mahdollistavat, hankkeen eteneminen on edelleen mahdollista.

Liikekeskushanke on lähivuosikymmenien merkittävin muutos keskusta-alueen osalta Rykmentinpuiston keskuksen rakentamisen ohella. Parhaaseen lopputulokseen pääsemiseksi ja kunnan omistajien kiinteistöjen jalostamiseksi taloudellisesti järkevällä tavalla kannattaa alueen toteuttaminen kilpailuttaa. Kilpailuttamalla alueen toteutusta pääsee kunta valitsemaan asettamiensa kriteerien mukaan parhaan ratkaisun.

Kunnan mitä ilmeisimmin pyrkiessä vuokraamaan liikekeskuksesta kunnantalon korvaavia tiloja kilpailulla voidaan varmistaa, että ratkaisu on taloudellinen. Hankintalain näkökulmasta taas toimitilojen hankkiminen ja niiden vuokrauksen kilpailuttamisvelvollisuus riippuu usein siitä, millä tavoin ja milloin tilat otetaan käyttöön. Mikäli kyseessä olisi jo toimistokäytössä oleva rakennus, jossa suoritetaan vain tavanomainen saneeraus, eikä vuokrasopimus ole normaalia alan käytäntöä pidempi, on kyseessä tavanomainen vuokrasopimus eikä hankinta. Tässä tapauksessa sen sijaan, mikäli vuokra-aika on tavanomaista pidempi ja kokonaan uusi kiinteistö muokataan vuokralaisen yksilöllisiin tarpeisiin, kyseessä on hankintalain tarkoittamalla tavalla hankinta. Oikeuskäytännön ja -kirjallisuuden perusteella voidaan katsoa, että järjestelyn kuuluminen hankintalainsäädännön piiriin ratkeaa ensisijaisesti hankinnan tosiasiallisen objektiivisen luonteen mukaan. Merkitystä ei ole sillä seikalla, mihin juridiseen muotoon tarjouspyyntö on puettu.

Perustelut

Valmisteluasiain valmistelutoimikunnan kokouksen 10.9.2018 § 16 jälkeen on valmistunut vaihtoehdoista laadittu liikepaikka-arvio. Kuntakehityslautakunta on käsitellyt asiaa kokouksessaan 10.10.2018 § 107 ja käsittelee seuraavan kerran 31.10.2018. Tarkoitus on, että kunnanhallitus tekee kokouksessaan 5.11.2018 päätösehdotuksen 12.11.2018 pidettävään valtuuston kokoukseen.  

Perustelut

Kuntakehityslautakunta käsittelee asiaa kokouksessaan 31.10.2018.

Perustelut

Liitteenä 1 olevaan sijaintipaikkojen arviointiin on lisätty saavutettavuusanalyysikartat. Kts. diat 54 ja 55.

Tämän ohella on selvitetty kunnan hankinta-asiantuntijoiden kanssa hankintalain mahdollisuuksia järjestää kilpailutus kunnan edelllyttämien tilojen osalta. Soipivimman kilpailuttamistavan löytämiseksi ja mahdollisten kilpailutukseen osalllstuvien tahojen ja konsortioiden löytämiseksi kannattaa käynnissää Hankintalain tarkoittama markkinavuoropuhelu (l. markkinakartoitus) samalla kilpailutusta valmistellen. Kilpailutuksen valmistelussa on käytävä vielä neuvottelut mahdollisten yksityisten maanomistajien kanssa, minkä jälkeen on järkevintä tehdä päätös hankintamenettelystä. Päätös hankintamenttelystä voidaan tehdä esim. kun kilpailutusasiakirjat hyväksytään. Varsinainen kilpailutus toteutetaan siten, että vuoropuhelu toimijoiden ja kunnan välillä jatkuu koko prosessin ajan.

Perustelut

Neuvottelut keskusliikkeiden ja maanomistajien kanssa

Valtuuston tekemän hankkeen sijaintipäätöksen jälkeen neuvoteltiin Keskon, HOK:n ja Lidlin tarpeista keskustan ja liiketoiminnan kehittämisen osalta. Keskon tavoitteena pysyä olevassa keskustan yksikössä ja mahdollisesti laajentaa sitä. HOK sen sijaan on ilmoittanut, että siirtyminen keskustan eteläpäästä pohjoisemmaksi on mahdollista tietyillä ehdoilla. HOK ja kunta ovat solmineet aiesopimuksen tähän liittyen (kh 27.5.2019 §218). Myös Keskon kanssa on valmisteltu aiesopimusta heidän hankkeeseensa liittyen. Sekä HOK että Kesko ovat esittäneet, että aikataulusyistä johtuen heidän hankkeet tulisi pitää toisistaan erillään, mikäli mahdollista. 

Lidl hakee kauppapaikkaa, joka perustuu pintapysäköintiin, eikä siten lähtökohtaisesti sovellu keskustaan, koska tavoitteena on, että keskustan pysäköinti on rakenteellista. Lidlin kanssa neuvotellaan eri sijainnista.

Kun neuvoteltiin HOK:n ja Keskon kanssa, käytiin neuvotteluja myös Auratumin kiinteistön jatkokäytöstä. Kunnantalon väistötila-asian ollessa vielä ratkaisematta käytiin keskustelua myös kiinteistön ostamisesta, mutta neuvotteluissa ei voitu edetä hintanäkemysten oltua liian kaukana toisistaan.

Kunnan tarvitsemat tilat
Kunnan tarvitsemien toimisto-, kokoontumis- ja palvelutilojen osalta on tilapalvelut laatinut Workspace Oy:n kanssa selvityksen konseptoiden tiloja ja tutkien alustavasti tilatarvetta. Tämä selvitys on liitteenä.

Sikäli kun siirrytään uusiin vuokratiloihin, jotka rakennetaan kunnan tarpeiden mukaisesti, kunnan tulee kilpailuttaa vuokratilojen hankinta hankintalain mukaisesti. Hankinta ei ole vielä vireillä.

Kunnan sisällä on käyty keskustelua toimisto- ja kokoontumistilojen lisäksi tarvittavista palvelutiloista. Toistaiseksi on pidetty tarpeellisena sisällyttää hankkeeseen myös nuorisotila sekä aulagalleria. Päätöksiä tilaohjelmasta ei ole tehty.

Alueen suunnittelu
Kevään aikana käynnistettiin keskusliikkeiden kanssa neuvottelujen ohella myös alueen suunnittelu. Alkuvaiheessa eri skenaarioita tutkittiin karkeasti selvittäen, miten alueen kehittäminen on järkevää aikataulullisesti ja toiminnallisesti. Neuvottelujen edistyttyä kävi selväksi, että koska kirjastoa ei valtuusto katsonut vielä voitavan purkaa, on kaksi skenaariota, joiden myötä voi syntyä HOK:n tavoittelemia liiketiloja. Joko uusi liikerakennus on erillinen nykyisistä liikekiinteistöistä tai Kiinteistö Oy Tuusulan Pysäkkikuja 1:n (ent. S-market) laajennus.

Kunta ja SitoWise Oy laati maankäytöllisiä vaihtoehtotarkasteluja selvittääkseen tarkemmin minkälaista potentiaalia ja toisaalta rajoitteita on alueella. Samalla SitoWise Oy:lle annettiin toimeksiannoksi selvittää ko. suunnittelualuetta laajemmin keskustan liikenneverkon toimivuutta ja tulevaisuudessa tarvittavia muutostarpeita. Huomattavaa on, että liikenneselvityksen perusteella keskustan liikenneverkko n ei vaikuta ennustettujen liikennemäärien mukaisesti toimivalta. Liikennemäärien kasvu ei johdu kuin vähäisesti tästä hankkeesta.

Sekä maakäytölliset vaihtoehtotarkastelut että liikenneselvitys ovat liitteenä.

Hyrylän keskustan yleissuunnitelmaa on laadittu viimeksi vuonna 2017. Tuolloin työn eteneminen jäi odottamaan palvelukeskushankkeen etenemistä. Nyt kun hankkeen osalta on mahdollisuus edetä, voidaan yleissuunnitelman valmistelua jatkaa – ja sitoa nämä kaksi toisiinsa tarkastellen kokonaisuutta. Yleissuunnitelma sisältää ainakin alueen liikenneverkon kehittämisen ratkaisut ja toimintojen sijoitteluun liittyvät periaatteet.

Toimijoiden kontaktointi
Yhteistyökumppaneiden saamiseksi palvelukeskushankkeeseen lähetettiin kysely 16.4.2019 mahdollisiksi koetuille investoreille ja rakennusliikkeille. Jakelussa oli mukana Sponda Oyj, NREP Oy, NCC Oy, YIT Oyj, SRV Oyj, Pohjola Rakennus Oy, Lapti Oy ja Skanska Oy. Tuolloin kerrottiin, että hankkeesta kiinnostuneiden kanssa käydään neuvottelut ja tämän jälkeen laaditaan osapuolten kesken yhteistyösopimus.

Toimijoiden ehdotukset

NREP Oy ja Skanska Oy yhteistyökumppaneineen ovat ilmoittaneet kiinnostuksensa hankkeeseen. Kumpikin taho on kokenut, osaava ja uskottava toimija tämän kaltaisten kiinteistökehittämishankkeiden saralla. Jotta tiedettäisiin mahdollisten yhteistyökumppaneiden tavoitteet konkreettisesti, on kumpikin taho laatinut oman ehdotuksensa alueen kehittämisestä. NREP on esittänyt yhden vaihtoehdon, Skanska on laatinut kaksi päävaihtoehtoa (ve 1 ja ve2). Ve2:n osalta on esitetty kaksi alavaihtoehtoa. Lisäksi Skanska on laatinut ve3:n, jossa esitetään ve2:n kaltaista ratkaisua, jossa asuinkerrostalojen osalta on vielä ratkaisua kehitetty, mutta ei esim. talousasioiden osalta ehdotuksessa avattu.

Ehdotuksia on arvioitu kunnan kannalta keskittyen hankkeen tässä vaiheessa niihin seikkoihin, jotka ovat arvioitavissa ja olennaisia. Ehdotukset ja näiden arviointi ovat liitteinä.

Hankkeen eteneminen, tehtävät linjaukset

Valtuusto voi todeta kantansa kilpailevien toimijoiden ehdotuksista ja antaa jatkosuunnitteluohjeita. Saatuaan valtuuston kannan tietoonsa, suunnitteluvarauspäätöksen tekee hallintosäännön mukaisesti kuntakehitysjohtaja. Lisäksi valtuusto voi antaa niin hyväksi katsoessaan jatkosuunnittelua varten tarkempia tavoitteita.

Suunnitteluvarausaikana valittu toimija yhteistyössä kunnan ja muiden hankkeen osapuolten kanssa kehittää ja tarkentaa suunnitelmaa. Samalla osallistetaan kuntalaisia ja muita hankkeesta kiinnostuneita, tarkennetaan kunnan tilatarpeita, valmistellaan kiinteistökaupan esisopimus ja kilpailutetaan kunnan tarvitsemien tilojen toimittaja. Asemakaavaluonnos valmistellaan hankkeen suunnittelun rinnalla. 

Jatkosuunnittelun aikana on syytä kiinnittää huomiota erityisesti suunnitelmissa vielä oleviin eri mittakaavatasojen heikkouksiin: Suuren mittakaavan suunnitteluperiaatteina on keskittää ihmiset ja toiminnot samoihin paikkoihin, yhdistää erilaisia toimintoja, avata toiminnot kaupunkitilaan ja kutsua ihmisiä niihin. Lisäksi pyritään lisäämään ulkotilassa vietettyä aikaa parantamalla ulko-oleskelun mahdollisuuksia. Pienellä mittakaavatasolla suunnitellaan turvallisia tiloja keskustaelämän perustoiminnoille: kävelemiselle, istumiselle, oleskelulle ja eri kokoisille sosiaalisille tapahtumille. Erityisen tärkeää on sisä- ja ulkotilojen välisen rajavyöhykkeen huolellinen suunnittelu.