Valmistelija
Miia Nätynki, Kaavasuunnittelija, miia.natynki@tuusula.fi
Perustelut
Kuvaus
Asemakaava, asemakaavan muutos ja asemakaavan osittainen kumoaminen koskee Lahelanpelto II alueen sekä Sahatien välistä aluetta, joka koostuu viljelykäytössä olevista alueista, metsästä, Tuusulanjoesta ympäristöineen sekä olevasta katualueesta. Kaava-alue on osa maaseudun kulttuurimaisema-aluetta. Kaava-alueen läpi kulkee ekoginen yhteys Tuusulanjokea mukaillen. Kaavaprosessissa kumotaan asemakaavassa nyt olevaa lähivirkistysaluetta sekä osa ajo-yhteydestä, vaara-alueen rajasta sekä johtoa varten varatusta alueen osasta. Asemakaava perustuu Lahelan yleissuunnitelman päivityksen aineistoihin (Ramboll Oy, kunnanhallitus 25.3.2024).
Kaavaratkaisu parantaa Lahelan ja Hyrylän välistä liikenneyhteyttä mahdollistamalla Lahelanorren jatkamisen Lahelan kampukselta eteenpäin kohti Pähkinämäentien ja Sahatien risteysaluetta. Lisäksi kaavaratkaisu mahdollistaa yhtiömuotoiseen asumiseen osoitettujen asuinkortteleiden toteuttamisen sekä alueen kevyen liikenteen yhteyksien kehittämisen. Asemakaava-alueelle luodaan edellytykset Tuusulanjoen ekologisen yhteyden säilyttämiseen sekä Lahelanorren katualueen ja asuinkortteleiden sopeuttamiselle maisemaan.
Kaavaratkaisu edesauttaa kunnan strategisten tavoitteiden toteutumista erityisesti mahdollistamalla monipuoliseen pientaloasumiseen sopivien tonttien rakentamista, rakentamalla kestävää tulevaisuutta mm. yhdyskuntarakennetta eheyttämällä ja minimoimalla rakentamisesta luontoympäristöön kohdistuvia vaikutuksia sekä edistämällä monipuolista ja sujuvaa liikkumista Tuusulassa.
Kaava-alueen pinta-ala on 9,07 ha. Tuusulan kunta omistaa kaava-alueesta 4,47 ha. Kunnan omistamat maa-alueet sijoittuvat kaavan pohjois-, keski- ja itäosaan. Kaava-alueesta 4,61 ha on yksityisomistuksessa. Kaavaratkaisu on tehty kunnan aloitteesta.
Uutta kerrosalaa on 6000 k-m2, joka vastaa noin 175 asukkaan lisäystä alueella. Kaavaratkaisu sisältää 1,63 ha A-korttelialuetta, 0,98 ha EV-aluetta, 0,22 ha VP-aluetta, yhteensä 5,98 ha katua ja yhteensä 0,18 ha kevyen liikenteen katua. Lisäksi kaavaratkaisu sisältää 0,21 ha kumottavaa VL-aluetta.
Lahelanorren osallistumis- ja arviointisuunnitelma on lähtenyt tiedoksi kuntakehityslautakunnalle 25.10.2023. Kaavaehdotusta on käsitelty kuntakehityslautakunnassa 11.12.2024 124 § ja kunnanhallitus on asettanut kaavaehdotuksen nähtäville 16.12.2024 453 §.
Asuinrakennusten korttelialue (A)
Asuinrakennusten korttelialuetta (A) on osoitettu Lahelanorren ja Lahelankaarteen varrelle kortteleihin 2283-2287. Korttelialueelle saa rakentaa pienkerrostaloja, rivitaloja ja muita kytkettyjä asuinrakennuksia sekä erillispientaloja. Lahelanorren ja Lahelankaarteen varrella rakennukset tulee rakentaa rakennusalan rajaan kiinni, ja kyseiset rakennusalojen reunat tulee rajata 75 prosenttisesti asuinrakennusten tai asuinrakennuksiin kytkettyjen talousrakennusten ulkoseinällä. A-korttelialueella rakentaminen saa olla enintään 2-kerroksista. Rakennusten katutasoon voidaan rakentaa ympäristöhäiriötä aiheuttamatonta työtilaa korkeintaan 10% rakennuksen kerrosalasta.
Korttelialueelle on annettu määräyksiä rakentamistapaa koskien, ja rakennusten tulee olla pääosin harjakattoisia ja puuverhoiltuja. Jokaisella asunnolla tulee olla suojattu asuntopiha tai parveke. Korttelialueiden pysäköinti toteutetaan tontilla. Yli kahdeksan asunnon rakentamishankkeissa tulee käyttää vihertehokkuutta 0,9. Asemakaavassa on määrätty tonteille istutettavasta kasvillisuudesta ja sen monimuotoisuudesta, ja piha-alueille on määrätty istutettavaksi yksi puu 100 m2 tontin rakentamatonta alaa kohden. Tontin maanpinnan käsittelystä on määrätty mm. siten, että tontin reunoilla maanpinta sovitetaan ympäröivän katualueen, naapuritonttien ja ympäröivän maaston korkoihin. Kaava-alueella paineellinen pohjavesi sekä vieraslajien torjunta tulee ottaa kaikessa rakentamisessa huomioon.
Kaavatalous
Kaavaratkaisun toteuttamisesta aiheutuvat kustannukset perustuvat Lahelanpellon yleissuunnitelman päivityksen yhteydessä arvioituihin kustannuksiin. Sen pohjalta kunnalle aiheutuu kustannuksia ilman arvonlisäveroa seuraavasti:
- Lahelanorren (sis. katu, silta ja kevyen liikenteen väylät) rakentaminen arviolta 8 630 000 e
- Sointulanrinteen ja Niittykaarteen katujen rakentaminen arviolta 260 000 e
- erillisten kevyen liikenteen väylien rakentaminen arviolta 90 000 e
- vesihuolto arviolta 100 000 e
Edellä mainituista tulee kunnalle kustannuksia kokonaisuudessaan noin 9 080 000 euroa. Lisäksi kunnalle tulee kustannuksia maa-alueiden lunastuksista sekä mahdollisesta tonttien esi- ja pohjarakentamisesta. Kaavaratkaisun myötä alueen arvo nousee. Tuusulan kunta saa tuloja tonttien myymisestä.
Osallistaminen
Osallistumis- ja arviointisuunnitelma
Osallistumis- ja arviointisuunnitelma on ollut nähtävillä 9.11.-11.12.2023. Osallistumis- ja arviointisuunnitelmasta saatiin kaksitoista viranomaisten kannanottoa sekä kaksi ilmoitusta siitä, ettei kyseinen viranomainen jätä kannanottoa. Kirjallisia mielipiteitä muilta osallisilta saatiin viisi kappaletta.
Viranomaisten kannanotot osallistumis- ja arviointisuunnitelmasta koskivat asemakaavan vaikutuksia joukkoliikenteeseen, voimajohtoyhteyden huomioimista, alueelta löytyviä luontoarvoja ja ekologista yhteyttä sekä kaavan vaikutuksia niihin, kaavan vaikutuksia Tuusulanjokeen ja pohjaveteen sekä niiden huomioimista kaavamääräyksissä, Lahelanorren toteutumisen tärkeyttä, kevyen liikenteen yhteyksien kehittämisen tärkeyttä, korkeita rakennuskustannuksia, alueen virkistysarvoja sekä sähkönjakelua.
Saadut mielipiteet koskivat Lahelanorren katualueen vaikutuksia viereisten asuinkortteleiden asuinmukavuuteen ja rakennusten arvoon, Lahelanorren rakentamistoimenpiteiden vaikutuksia lähialueen rakennusten rakenteisiin, Lahelanorren katualueen linjausta ja sen sijoittamista tulvivalle maalle, Lahelanorren tarpeellisuutta, Sahatien ja Pähkinämäen lisääntyvää liikennettä sekä lisääntyvän liikenteen aiheuttamia meluhaittoja sekä luontoarvojen vaalimisen tärkeyttä.
Osallistumis- ja arviointisuunnitelmasta järjestettiin kaikille avoin asukastilaisuus osana Hyrylän kuntalaisiltaa Kulttuuritalo Moniossa 28.11.2023 klo 18-20.
Kaavaehdotus
Kaavaehdotus on ollut nähtävillä 16.1.2025-17.2.2025. Kaavaehdotuksesta saatiin kolme viranomaisten kannanottoa. Kirjallisia muistutuksia muilta osallisilta saatiin seitsemän kappaletta.
Viranomaisten kannanotot kaavaehdotuksesta koskivat kaavan vaikutuksia sähkönjakeluun sekä 110 kV maakaapeliyhteystarpeen huomioimista, ekologisen yhteyden säilyttämistä Lahelanorren katualueen tarkemmassa suunnittelussa, kaavan liikenteellisiä vaikutuksia Sahatiehen ja kantatien 45 liittymään, hulevesien hallintaa mm. kaava-aluetta sivuavan valtaojan kunnostamistarpeen, hulevesirakenteiden toteuttamisen ajankohtaa sekä koko Lahelanpellon alueen ojaverkoston kunnon ja kapasiteetin selvittämisen tarvetta koskien, ekologisen kompensaation mahdollisuutta, katualueen pohjanvahvistustoimenpiteiden vaikutuksia Tuusulanjoen vedenlaatuun sekä melun ja tärinän terveysvaikutuksia ja niiden huomioimista asuinkortteleissa.
Saadut mielipiteet käsittelivät Lahelanorren vaikutuksia alueen liikennejärjestelyihin, ympäristöön ja asukkaiden arkeen. Osa mielipiteistä toi esiin väylän myönteisiä vaikutuksia kasvavan asuinalueen ja Lahelan koulun liikenneyhteyksiin sekä joukkoliikenteen kehittämiseen. Toisissa mielipiteissä kyseenalaistettiin Lahelanorren tarpeellisuus ja tuotiin esiin huoli läpiajoliikenteen lisääntymisestä, melusta ja liikenneturvallisuudesta erityisesti rakennettavan Lahelan koulun läheisyydessä. Ehdotettiin myös Lahelanorren linjauksen muuttamista. Mielipiteissä korostettiin myös jalankulkuyhteyksien säilyttämisen ja lähiluonnon saavutettavuuden merkitystä sekä toivottiin, että kevyen liikenteen väylien ja virkistysalueiden kehittäminen etenee samassa tahdissa asuinalueiden rakentamisen kanssa. Esitettiin ajatus sähköbussiyhteyden toteuttamisesta Lahelanpellon ja Mikkolan välille kevyen liikenteen väylää pitkin. Lisäksi otettiin kantaa Tuusulanjoen viherkäytävän ja maiseman säilyttämiseen, sillan rakentamiskustannuksiin, Lahelanorren rakentamisesta aiheutuviin mahdollisiin vaikutuksiin Mikkolan alueen tonttien rakenteisiin ja Mikkolan alueen viereiseen ojaan, melusuojauksen tarpeeseen sekä sillan luontoon sopeuttavaan toteutustapaan esimerkiksi muuttolintujen reittien vuoksi.
Kaavatyötä esiteltiin Hyrylän kuntalaisillassa Tuusulanjärven kampuksella 5.11.2024 klo 18-20. Kuntalaisillassa nousi Lahelanorren kaavatyön osalta keskusteluun mm. Lahelanorren toteuttamisen aikataulu sekä tarve Sointulantien ja Lahelanorren väliselle kevyen liikenteen yhteydelle.
Kaava-aineistoon kaavaehdotuksen nähtävilläolon jälkeen tehdyt muutokset:
- Kaavakartalle on lisätty kerran 100 vuoteen toistuvan tulvan merkintä (tv100).
- Kaavakartalle on lisätty ekologinen yhteys (eko).
- Kaavakartalta on poistettu ylimääräisiä katualueen reunaviivoja Sointulanrinteen ja Lahelanorren katualueiden rajalta, Niittykarteen ja Lahelankaarteen katualueiden rajalta sekä Pähkinämäentieltä.
- VP-alueelta on poistettu pp/h-merkintä.
- Pähkinämäentien sekä kaava-alueen ulkopuolella olevan korttelin 32040 väliselle korttelialueen rajalle on lisätty liittymäkielto.
- Kortteleiden 2286 ja 2287 rajoja on tarkennettu.
- Kaavasta on poistettu ohjeelliset auton säilytyspaikan rakennusalat.
- Tontilla 2284-2 olevaa ajoyhteyttä on lyhennetty sekä tarkennettu 6 metrin levyiseksi.
- Tontin 2284-2 eteläreunan johtoa varten varattu alueen osa on muutettu ojaa varten varatuksi alueen osaksi.
- Kaavan nä- ja ma-merkinnöistä on poistettu indeksinumerot.
- Kaavamääräyksistä on poistettu lause ”Tuusulanjoen ekologinen yhteys ei saa vaarantua rakentamistoimenpiteiden johdosta.”
- Kaavamääräysten lause ”Tuusulanjoen ekologinen yhteys tulee ottaa huomioon Lahelanorren katualueelle rakennettaessa.” on muutettu muotoon ”Lahelanorren katualueen suunnittelussa tulee ottaa huomioon Tuusulanjokilaakson ekologinen yhteys.”
- Kaavamääräysten kohta ”Vähintään 50 % tontin velvoiteautopaikoista tulee sijoittaa tontille osoitetulle a-alueelle. Loput autopaikat voidaan sijoittaa vapaasti tontin rakennusalojen sisäpuolelle.” on korvattu lauseella ”Asuinrakennuksesta erillisiä autokatoksia tai kattamattomia autopaikkoja ei saa sijoittaa Lahelanorren tai Lahelankaarteen katualueiden varrelle.”
- Kaavamääräyksistä on poistettu lause ”Korttelissa tulee olla asemakaavassa osoitettu määrä tontteja.”.
- Rakentamistapaohjetta on päivitetty.
- Kaava-aineistoihin on päivitetty voimassa olevan lainsäädännön mukaiset lakipykälät.
- Kaavaselostusta on päivitetty lähtötietojen osalta sekä vastaamaan kaavaehdotuksen nähtävillä olon jälkeen muutettua asemakaavaa, asemakaavan muutosta ja asemakaavan osittaista kumoamista. Kaavaselostukseen on lisätty tekstiä 110 kV:n maakaapelin toteuttamiseen, ekologisen yhteyden huomioimiseen sekä EV-alueella sijaitsevan ojan parantamiseen liittyen.