Valtuusto, kokous 8.2.2021

Perustelut

Kaava- ja kaavamuutoshakemusten käsittely

Jos maanomistaja tekee aloitteen kaavan muuttamisesta tai laatimisesta ja alueen kaavoittaminen koskee maanomistajan etua, oikeutta ja velvollisuutta sillä tavoin välittömästi, on hänellä oikeus saada kunnan viranomaisen ratkaisu aloitteeseensa. Asemakaavoja koskevat hakemukset käsitellään kuntakehityslautakunnassa ja kunnanhallituksessa. Mikäli hakemuksesta tehdään myönteinen päätös, laaditaan hakijan ja kunnan välille kaavoituksen käynnistämissopimus, kun hanke on todettu I-prioriteetin hankkeeksi eli ns. kärkihankkeeksi. Käynnistämissopimuksen hyväksymisen jälkeen kaavahanke käynnistyy.

Mikäli kuntakehityslautakunta ja kunnanhallitus tekevät kielteisen päätöksen kaavamuutoshankkeeseen, hakija voi tehdä päätöksestä oikaisuvaatimuksen, jonka käsittelee kunnanhallitus. Tästä kunnanhallituksen oikaisuvaatimuksen käsittelypäätöksestä voi valittaa - maanomistajan aloitteeseen annettu kunnan viranomaisen ratkaisu kaavan muuttamisesta tai laatimisesta on valituskelpoinen ja siitä voidaan tehdä kunnallisvalitus (KHO 4.4.2003 t. 851). Myös kunnan päätös, jolla maanomistajan aloitteesta vireille tulleen kaavahankkeen valmistelu on keskeytetty, on valituskelpoinen ja tästäkin voidaan tehdä kunnallisvalitus (KHO 27.10.2009 t. 2628). Kunnanhallituksen päätöksestä tulee tehdä ensin oikaisuvaatimus. Sen sijaan kunnan omasta aloitteesta tehty päätös kaavan muuttamisesta on vain valmistelua eikä tästä päätöksestä voi valittaa (KHO 2003:16).

Hakemus

Destia Oy hakee asemakaavan laatimista kiinteistön käyttöä tehostaakseen Etelä-Tuusulan Maantiekylässä sijaitsevalle kiinteistölle Pikikorpi kiinteistötunnus 858-411-5-186. Kiinteistön pinta-ala on 32 758 m². Kunnan maanomistus alueella rajoittuu katualueisiin.

Kiinteistö sijaitsee Maantiekylässä Kulomäen työpaikka-alueella. Alue sijaitsee Tuusulan etelälaidalla lähellä Helsinki-Vantaan lentoasemaa ja tulevaa Kehä IV:ää (Kulomäentie). Kaavamuutosalueen vieressä on tällä hetkellä yksi vastavalmistunut Logitrin logistiikkarakennus (32269 k-m²).

Kaavoitustilanne 

Hakemuksen kohteena oleva kiinteistö sijaitsee asemakaava-alueen välittömässä läheisyydessä (Kulomäentien työpaikka-alue, kaava nro 3424). Ajantasa-asemakaavassa viereinen itäpuoleinen alue on osoitettu KTY-17 merkinnällä toimitilarakennusten korttelialueeksi ja länsipuolella on TY teollisuusrakennusten korttelialuetta. Korttelin rakennusoikeus määräytyy tehokkuusluvun mukaan. Tonttijako on ohjeellinen.

Asemakaava-alueen ulkopuolella ei ole oikeusvaikutuksellista kunnan laatimaa kaavaa. Kiinteistö sijoittuu Maantiekylän oikeusvaikutuksettoman osayleiskaavan alueelle, jossa alue on osoitettu maa- ja metsätalousalueeksi (M). Alue rajautuu työpaikkarakentamisen alueeseen (TP8).

Asemakaava-alueen ulkopuolella maankäyttöä ohjaa oikeusvaikutteisena kaavana Uudenmaan maakuntakaava. Maakuntakaavassa työpaikka-alue sijoittuu taajamatoimintojen alueelle. Merkinnällä osoitetaan yksityiskohtaista suunnittelua edellyttävät asumiseen, palvelu- ja työpaikka- sekä muihin taajamatoimintoihin varattavat rakentamisalueet. Lisäksi kiinteistö sijoittuu lentomelualueelle 1. Lentomelualueelle 1 ei yksityiskohtaisemmassa suunnittelussa saa osoittaa uutta melun haittavaikutuksille herkkää toimintaa. Alueella jo olevan asutuksen ja muun melulle herkän toiminnan säilyttäminen ja täydentäminen on mahdollista.

Koko kunnan yleiskaavatyö on käynnissä, ehdotusvaiheessa. Alustavassa kaavaehdotuksessa hakemuksen mukainen kaavamuutosalue on osoitettu työpaikka-alueeksi merkinnällä TP. Alue varataan monipuolisille työpaikkatoiminnoille, kuten toimistoille, palveluille, logistiikalle ja teollisuustoiminnoille.

Kaavoitussuunnitelma 2020 - 2024

Valtuusto on kokouksessaan hyväksynyt kaavoitussuunnitelman vuosille 2020 – 2024. Kaavoitussuunnitelmaan on merkitty Kulomäentien työpaikka-alue III asemakaavan laatiminen II-luokan tulossa olevana hankkeena. Tulossa olevat hankkeet ovat kaavoitushankkeita, joita pääasiassa valmistellaan kiireellisempien jälkeen. Asemakaavahanke on piirretty symbolisella kohdemerkinnällä kiinteistön 5:186 alueelle ja ympäristöön. Odottavia hankkeita on tavoitteena valmistella viisivuotisen suunnittelujakson loppupuolella.

Harkinta

Kiinteistö sijaitsee teollisuusalueella, olevan rakenteen sisällä ja valmiin kunnallistekniikan äärellä. Kulomäentie on jo osa kaavoitussuunnitelmaa. Kaavatyön käynnistyessä suunnittelualueen tarkoituksenmukaisesta rajauksesta on hyvä neuvotella lähialueen maanomistajien kanssa ja harkita ko. alueiden sisällyttämistä samaan kaavamuutokseen. Asemakaavan laatiminen tehostaa alueen käyttöä.

Perustelut

Tuusulan kunnan kaavoituksessa on laadittu asemakaavaehdotus Maantiekylään Kulomäen yritysalueelle, Högberginhaaran jatke II kaava Nro 3623. Asemakaavan tavoitteena on yritysalueen kaavoittaminen tukemaan Tuusulan kasvua ja huolehtia yritystonttien saatavuudesta.

Asemakaava sijoittuu Etelä-Tuusulaan, Kulomäentien työpaikka-alueelle ja koskee korttelin keskellä olevaa asemakaavoittamatonta aluetta, joka on toiminut huoltovarikkona. Kaavoitettavan alueen pinta-ala on noin 3.27 ha. Alueen pääkäyttötarkoituksena on (KTY) toimitilarakennusten korttelialue. Kaavaratkaisu mahdollistaa toimistorakennuksien sekä ympäristöhäiriöitä aiheuttamattomien teollisuus- ja varastorakennuksien tai niiden yhdistelmien rakentamisen tontille. Korttelialuetta (KTY) on 32 758 m2 ja rakennusoikeutta alueelle osoitetaan 17 000 k-m2. Tonttijako alueella on ohjeellinen.

Asemakaavan laatiminen on käynnistynyt maanomistajan aloitteesta ja maankäyttökorvauksista sovitaan maanomistajan kanssa.

Asemakaavan toteuttamisesta ei aiheudu kunnalle kustannuksia.

Alueen lähtökohdat ja nykytilanne

Tuusulan Maantiekylässä sijaitsevalla kiinteistöllä 858-411-5-186 (Högberginhaara 4) toimii Destia Oy:n tukikohta, jolla harjoitetaan kaluston huolto- ja korjaustoimintaa, sekä kaluston ja tiesuolan varastointia. Kiinteistöllä toimii myös Mitta Oy:n laboratorio. Kiinteistön alueella on varastoitu asfalttimurskeita. Kiinteistön koko on nykyisellään noin 3,27 ha. Alueen länsireunalla, on toiminut ja toimii edelleen asfalttiasema. Muutoin suunnittelualue rajoittuu voimassa oleviin työpaikka-alueen asemakaavoihin. Alueella on voimassa useampi asemakaava. Kulomäentien työpaikka-alueen asemakaava on tullut voimaan vuonna 2008. Asemakaavaa on laajennettu ja täydennetty viereisillä alueilla vuosina 2019 ja 2020.

Vaikutukset

Asemakaavan laatimisen vaikutukset verrattuna alueella olevaan toimintaan ovat vähäisiä. Ulkovarastointi alue siistiytyy rakentamisen vaikutuksesta, jonka vaikutus on positiivinen kaupunkikuvaan ja ympäristöön. Rakentaminen tontilla vaikuttaa hulevesien käsittelyyn, osa varastopiha-alasta muuttuu puhtaaksi kattoalaksi, josta vedet voidaan ohjata viivytysrakenteisiin, haihduttaa ja imeyttää maaperään. Maaperä puhdistetaan rakentamisen yhteydessä, jolla on positiivisia vaikutuksia ympäristöön. Rakennus on suurikokoinen, mutta sopii työpaikka-alueen kokonaisuuteen ja täydentää alueen kaupunkikuvaa. Lisärakentaminen työpaikka-alueella mahdollistaa uusien työpaikkojen syntymisen ja yritysalueen kehittymisen.

Liikennemäärä alueella lisääntyy laskennallisesti noin 250 - 660 ajoneuvolla vuorokaudessa, josta raskaan liikenteen osuus on noin 40%. Kulomäentien liikennemäärä vuorokaudessa on noin 17 000 ajoneuvoa vuosien 2018 ja 2019 liikennelaskentojen perusteella. Suunnitellun rakentamisen aiheuttamalla liikenteen lisäyksellä ei ole merkittävää vaikutusta alueen liikenteeseen. Ottaen huomioon toiminnanharjoittajan arvio liikennemäärästä ja Destian poistuva toiminta ei asemakaavasta aiheudu merkittäviä liikenteellisiä vaikutuksia.

Muuten kaavalla ei ole vaikutuksia suunnittelu- ja lähialueen asukkaiden elinympäristöön ja elinoloihin, rakennettuun ympäristöön ja liikenteeseen, luonnonympäristöön, kulttuuriin, virkistykseen tai kaavatalouteen.

SUUNNITTELU- JA KÄSITTELYVAIHEET

Vireilletulo

Kaavoitus on tullut vireille vuonna 2020 tontin omistajan hakemuksesta. Hankkeesta on kerrottu Tuusulan kunnan kaavoituskatsauksessa vuonna 2018 otsikolla Kulomäentien työpaikka-alue III. Hanke jatkaa työpaikka-alueen laajentamista. Asemakaavan käynnistämisestä on päättänyt kunnanhallitus 14.4.2020. Suunnittelualueella on laadittu kaavoituksen käynnistämissopimus, koskien kiinteistöä 858-411-5-186. Kaavoituksen käynnistämissopimus on hyväksytty Kkl 29.04.2020.  Asemakaavan laatiminen on tullut vireille kuulutuksella 17.6.2020.

Osallistumis- ja arviointisuunnitelman nähtävilläolo

Osallistumis- ja arviointisuunnitelma on ollut nähtävillä 17.6.–31.7.2020. Osallistumis- ja arviointisuunnitelmasta vastaanotettiin 3 lausuntoa. Helsingin seudun liikenne -kuntayhtymällä ei ole lausuttavaa Högberginhaaran jatke II asemakaavasta, kaava nro 3623. HSL haluaa olla mukana alueen jatkosuunnittelussa. Caruna Oy ilmoittaa alueella olevan sähkönjakelu verkostoa. Uudenmaan liitto ei anna lausuntoa Högberginhaaran jatke II -asemakaavan osallistumis- ja arviointisuunnitelmasta.

Perustelut

Perustelut

Kunnanhallitus päätti 26.10.2020 hyväksyä asemakaavaehdotuksen sekä luonnosvaiheen lausuntoihin ja mielipiteisiin laaditut vastineet, sekä asettaa asemakaavaehdotuksen MRA 27 §:n mukaisesti nähtäville muistutusten ja lausuntojen esittämistä varten.

Kaavaehdotus on ollut nähtävillä 5.11.2020 – 4.12.2020 aikana. Asemakaavasta saatiin 3 kpl lausuntoja. Lausunnot lisätään asemakaava-aineistoon liitteeksi. Uudenmaan ELY-keskuksella ja HSL:llä ei ole ollut huomautettavaa asemakaavaehdotuksesta. Caruna Oy on lausunut asemakaava ehdotuksesta: Kaava-alueella on Caruna Oy:n sähkönjakeluverkkoa.Kaavaratkaisu mahdollistaa toimistorakennuksien sekä teollisuus- ja varastorakennuksien rakentamisen tontille. Alueen tuleva rakentaminen edellyttää sähköhuollon varmistamiseksi uusien muuntamoiden rakentamista. Kaavaan ei ole kuitenkaan tarkoituksen mukaista merkitä muuntamoiden rakennuspaikkoja, vaan niiden sijaintipaikat ja toteutustapa tullaan määrittelemään osana tulevien kiinteistöjen liittymäsuunnittelua. Kaavan vaikutuksista sähkönjakeluun otetaan kantaa tarkemmin kaavan tarkentuessa.Toivomme, että kaavamääräyksiin kirjataan teksti, jonka mukaan asemakaavassa saa sallitun rakennusoikeuden lisäksi rakentaa alueen sähkönjakelun vaatimat muuntamot. Ensisijaisesti pyritään käyttämään ulos asennettavia puistomuuntamoita. Muuntamo tulee sijoittaa siten, että se on helposti luokse päästävissä ja huollettavissa. Puistomuuntamoina käytämme Carunan rakentamistapaohjeen mukaisia vakiorakenteisia ja -värisiä muuntamoita.Tarvittavat johto- ja muuntamosiirrot tehdään Carunan toimesta ja siirtokustannuksista vastaa siirron tilaaja. Johtojen siirto edellyttää, että niille järjestyy uusi pysyvä sijainti.Meillä ei ole muuta huomautettavaa kaavaehdotuksesta.

Kaavoituksen vastine:

Korttelialueelle saa rakentaa kiinteistölle tarpeellisia muuntamoita ilman erillistä määräystä.