Kuntakehityslautakunta, kokous 21.4.2021

Perustelut

Maankäyttö ja rakennuslaki 53 §:

"Alueelle, jolle asemakaavan laatiminen tai muuttaminen on vireillä, kunta voi määrätä rakennuskiellon. Rakennuskieltoalueella maisemaa muuttavat toimenpiteet ovat luvanvaraisia siten kuin 128 §:ssä säädetään (toimenpiderajoitus). Rakennuskielto on voimassa enintään kaksi vuotta. Kunta voi kaavoituksen keskeneräisyyden vuoksi pidentää kieltoaikaa kaksi vuotta kerrallaan. Kunnan määräämä rakennuskielto kaava-alueen laajentamiseksi voi kuitenkin kestää enintään kahdeksan vuotta. Kielto on voimassa myös alueella, jolle on hyväksytty asemakaava tai asemakaavan muutos, kunnes hyväksymispäätös on saanut lainvoiman."

Rakennuskielto on syytä asettaa voimaan alueelle, jolla rakentaminen tai ympäristöä muuten merkittävästi muuttavat toimenpiteet saattaisivat vaikeuttaa kaavoituksen etenemistä tai tulevan asemakaavan tavoitteiden toteutumista. Rajoituksilla turvataan suunnittelun kohteena olevan alueen säilyminen muuttumattomana siihen asti, kunnes kaavalla on luotu edellytykset rakentamiselle tai kunnes suunnittelutyön yhteydessä on todettu, ettei aiottu hanke tuota estettä asetettujen maankäyttötavoitteiden toteutumiselle.

Rakennuskiellon astuttua voimaan erillistä lupaa ei tarvita myönnetyn rakennus- tai toimenpideluvan mukaisten töiden suorittamiseen eikä vaikutuksiltaan vähäisiin toimenpiteisiin. Luvanvaraisia uudisrakentamisen lisäksi ovat maisemaa muuttavat hankkeet, kuten maanrakennustyöt, puiden kaataminen ja muut näihin verrattavat toimenpiteet. Rakennuskieltoa koskeva määräys ei ole valmistelevaa laatua oleva hallintotoimi, vaan MRL 190 §:n tarkoittama valituskelpoinen ratkaisu. Asian luonteen vuoksi rakennuskieltoa koskeva päätös voidaan MRL 202 §:n mukaan määrätä tulemaan voimaan ennen sen lainvoimaiseksi tulemista.

Päätösvalta

Tuusulan kunnan hallintosäännön mukaan rakennuskieltojen asettamisesta päättää valtuusto.

Asian tausta

Sammonmäki on noin 20 asunnon/omakotitalon muodostama asuinalue lentoaseman pohjoispuolella Etelä-Tuusulassa, YIT:n asfalttitehtaan ja Puusepäntien työpaikkatoimintojen kainalossa. Alue on asemakaavoitettu vuosituhannen vaihteessa omakotialueeksi matalalla rakennustehokkuudella.

Alueella on voimassa Sammonmäki rakennuskaava (nro 3296), joka on saanut lainvoiman korkeimman hallinto-oikeuden päätöksellä 7.5.1999 sekä Puusepäntie asemakaava (nro 3397), joka on saanut lainvoiman 20.1.2004. Sammonmäen asemakaavassa asuinkorttelit on osoitettu omakotirakennusten korttelialueina (AO-37). Kaavamääräysten mukaan kaavanmukaiselle ohjeelliselle rakennuspaikalle saa rakentaa yhden yksiasuntoisen asuinrakennuksen. Lisämääräyksiä 1,4 ja 5 §. Rakennuspaikan suurin sallittu kerrosluku on I ½. Rakennusoikeus määräytyy tehokkuusluvun e=0.1 mukaan. Lisäksi asuinalueen eteläkärjessä on ympäristöhäiriötä aiheuttamattoman asumisen yhteyteen soveltuvan työpaikkarakentamisen korttelialue (TY-8), jolla on rakennusoikeutta 550 k-m². Puusepäntien asemakaavassa on osoitettu teollisuusrakennusten korttelialue, jolla ympäristö asettaa toiminnan laadulle erityisiä vaatimuksia (TY-10) ja yksi omakotirakennusten korttelialue (AO-37).

Asemakaavan muuttamista ohjaa 5.4.2017 voimaan tullut Focus-alueen osayleiskaava. Osayleiskaavassa Sammonmäki on osoitettu palvelujen ja hallinnon alueena (P-3). Kaavamääräyksen mukaan: Alue on tarkoitettu yksityisille palveluille ja työpaikoille. Alueella ei sallita uutta asumista eikä kaupan palveluita.

Sammonmäen alue on huomioitu kunnan kaavoituskatsauksessa 2018–2019 tulossa olevana hankkeena.

Valtuusto asetti alueen rakennus- ja toimenpidekieltoon (MRL 38 § ja 128 §) ensimmäisen kerran päätöksellään 11.12.2006 § 146. Rakennuskielto asetettiin Focus-osayleiskaavan laatimisen vuoksi. Osayleiskaavan tultua lainvoimaiseksi 5.4.2017, valtuusto päätti 8.5.2017 § 66 asettaa Sammonmäen asuinalueen kahdeksi vuodeksi MRL 53 §:n mukaiseen rakennuskieltoon asemakaavan muuttamiseksi 9.5.2017 lukien. Aluetta on tarkoitus kehittää palvelu- ja työpaikkarakentamiseen Focus-alueen osayleiskaavan mukaisesti. Rakennuskielto astui voimaan 9.5.2017, sillä valtuusto päätti päätti, että päätöstä on noudatettava MRL 202 §:n nojalla ennen kuin se on saanut lainvoiman. Rakennuskielto koskee kortteleita 10024, 10025, 10026, 10027 ja 10030. Rakennuskielto on päättymässä 9.5.2019.

Perusteet rakennuskiellon asettamiselle

Focus-alueen asemakaavoittaminen on käynnissä. Sammonmäen asuinalueen läheisyydessä on kaksi vireillä olevaa asemakaavaa: Focus liikekeskuksen asemakaava ja Kehä IV asemakaava. Asemakaavojen tarkoituksena on rakentaa Tuusulanväylän ja Myllykyläntien välille uusi tieyhteys (Kehä IV) ja toteuttaa sen varteen laaja yritysalue. Lisäksi nykyisiä työpaikka-alueita kehitetään. Focus-alueen ja Kehä IV:n rakentaminen ovat Tuusulan kuntastrategian päätavoitteita. Alueen kehittyminen työpaikka-alueena on huomioitu myös maakuntakaavoituksessa.

Alueeseen liittyvät kehittämistavoitteet eivät tue asutuksen säilyttämistä alueella. Mikäli rakentamista ei rajoiteta, alueen asuinrakentaminen voisi käynnistyä uudestaan, mikä voisi pitkittää tai muuten merkittävästi vaikeuttaa kaavoituksen etenemistä sekä rajoittaa asemakaavan tavoitteiden toteutumista. Rajoituksilla turvataan alueen suunnitteluvara siihen asti, kunnes kaavalla on luotu edellytykset alueen tarkoituksenmukaiselle rakentamiselle. Asian keskeneräisyyden johdosta rakennuskielto on syytä asettaa uudelleen.

Asemakaavan muutos on vireillä, mutta ei ole valmistelussa edennyt, joten rakennuskiellon asettamiselle uudelleen on perusteita. Asemakaavan muuttaminen käynnistyy toukokuun 2019 aikana, kun osallistumis- ja arviointisuunnitelma asetetaan nähtäville. Kun asemakaavan muutos saa lainvoiman, rakennuskielto päättyy automaattisesti, joten ei ole perusteltua asettaa rakennuskieltoa lyhyemmäksi ajaksi kuin kahdeksi vuodeksi. MRL 202 §:n mukaan mm. rakennuskieltoa koskevassa päätöksessä voidaan määrätä päätös tulemaan voimaan ennen kuin se on saanut lainvoiman.