Kuntakehityslautakunta, kokous 19.4.2023

Perustelut

Kaava- ja kaavamuutoshakemusten käsittely

Jos maanomistaja tekee aloitteen kaavan muuttamisesta tai laatimisesta ja alueen kaavoittaminen koskee maanomistajan etua, oikeutta ja velvollisuutta sillä tavoin välittömästi, on hänellä oikeus saada kunnan viranomaisen ratkaisu aloitteeseensa. Asemakaavoja koskevat hakemukset käsitellään kuntakehityslautakunnassa ja kunnanhallituksessa.  Mikäli hakemuksesta tehdään myönteinen päätös, laaditaan hakijan ja kunnan välille kaavoituksen käynnistämissopimus, kun hanke on todettu I-prioriteetin hankkeeksi eli ns. kärkihankkeeksi. Käynnistämissopimuksen hyväksymisen jälkeen kaavahanke käynnistyy.

Mikäli kunnanhallitus tekee kielteisen päätöksen kaavamuutoshakemuksesta, hakija voi tehdä päätöksestä oikaisuvaatimuksen, jonka käsittelee kunnanhallitus. Tästä kunnanhallituksen oikaisuvaatimuksen käsittelypäätöksestä voi valittaa hallinto-oikeuteen - maanomistajan aloitteeseen annettu kunnan viranomaisen ratkaisu kaavan muuttamisesta tai laatimisesta on valituskelpoinen ja siitä voidaan tehdä kunnallisvalitus (KHO 4.4.2003 t. 851). Myös kunnan päätös, jolla maanomistajan aloitteesta vireille tulleen kaavahankkeen valmistelu on keskeytetty, on valituskelpoinen ja tästäkin voidaan tehdä kunnallisvalitus hallinto-oikeuteen (KHO 27.10.2009 t. 2628). Kunnanhallituksen päätöksestä tulee tehdä ensin oikaisuvaatimus. Sen sijaan kunnan omasta aloitteesta tehty päätös kaavan muuttamisesta on vain valmistelua eikä tästä päätöksestä voi valittaa (KHO 2003:16).

Hakemus

Kesko Oyj hakee asemakaavan muutosta kiinteistölleen 858-1-8027-1 Hyrylän keskustassa laajentaakseen liikerakennusta ja pysäköintihallia.

Kaavatilanne

Korttelissa 8027 on liike- ja toimistorakennusten rakennusoikeutta 5550 kem2. Kortteliin on toteutettu liike- ja toimistorakennus, laajuudeltaan 5305 kem2.

Korttelin käyttötarkoitukseksi on merkitty KMT-1, jota koskee määräys: "Liike- ja toimistorakennusten korttelialue, jolle saa sijoittaa vähittäiskaupan suuryksikön. Liike- ja toimistotilojen rakenteet on tehtävä niin, että ulkoa kantautuvasta melusta aiheutuva melutaso sisällä alittaa 45 dBA. Varastointialueet on sijoitettava rakennuksen sisälle. Huoltopiha ja lastaustilat on erotettava muusta ympäristössä kaupunkikuvallisesti korkeatasoisin aidoin. Liikennealueen puoleisssa julkisivuissa ja lähiympäristön käsittelyssä on kiinnitettävä erityistä huomiota kaupunkikuvallisiin seikkoihin. Toiseen kerrokseen saadaan sijoittaa teknisiä tiloja, joita ei lasketa kerrosalaan.
Autopaikkoja on korttelialueella varattava vähintään 1 ap / 30 k-m2 liikekerrosalaa, 1 ap / 50 k-2 toimistokerrosalaa varten.
Korttelialueen maanvarainen pysäköintialue tulee jakaa istutuksilla pienempiin yksiköihin.
Pysäköintialueelle sallitaan rakennettavan aluetta elävöittäviä vähäisiä ja korttelin pääkäyttötarkoituksen mukaisia tiloja palvelevia rakennelmia, jotka lupavaiheessa esitetään asemapiirroksessa ja jotka rakennusvalvonta katsoo hyväksyttäviksi."

Alue on toistaiseksi lainvoimaa vailla olevassa, mutta hyväksytyssä yleiskaava 2040:ssa keskustatoimintojen aluetta, jota koskee kaavamääräys: "Alue varataan keskustaan soveltuvalle asumiselle sekä hallinto-, toimisto-, palvelu- ja myymälätiloille sekä virkistykseen. Aluetta tulee kehittää tiivistyvänä, erityisesti kävelyyn ja pyörilyyn perustuvana ja kaupunkikuvaltaan laadukkaana ympäristönä."

Aluetta koskee lisäksi yleiskaava 2010, jossa alue on niin ikään keskustatoimintojen aluetta. Hakemuksessa esitetty tavoite on ohjaavien kaavojen kannalta mahdollinen ainakin käyttötarkoituksensa kannalta.

Harkinta

Hyrylän aluetta koskevan viimeisimmän kaupallisen selvityksen mukaan Hyrylässä päivittäistavarakaupan ja keskustahakuisen erikoiskaupan liiketilatarve kasvaa vuoteen 2030 mennessä väestöennusteen perusteella noin 24 000 kem2. Tästä liiketilan lisätarpeesta kohdistuu päivittäistavarakauppaan noin 4 500 kem2 ja keskustahakuiseen erikoiskauppaan noin 19 500 kem2. Kun Hyrylän palvelukeskuksen asemakaavamuutoksen mahdollistama kaupan mitoitus on 10 000 k-m2, muiden mahdollisten kaupan hankkeiden käyttöön jää noin 14 000 kem2. 

Valtuusto on päättänyt 19.3.2018 päivittäistavaran kaupan tavoiteverkosta ja saman vuoden lopulla, että Tuusulan kunnan tavoitteena on kehittää Hyrylän keskustaan monipuolinen liikekeskus, asuinrakentamista ja kunnan käyttöön mm. toimistotiloja alueelle, joka sisältää myös Kesko Oyj:n ns. Hyrrän korttelin. Kaavamuutoshakemus on siten valtuuston em. päätösten mukainen.

Hyrylän keskustan kaupallisten palveluiden kehittämiseksi ja kilpailun edistämiseksi on perusteltua käynnistää asemakaavan muutosprosessi. Ottaen huomioon Hyrylän kaupallisen ja ylipäätään keskustan kehittämisen tarpeen, tulisi hanke nostaa kaavoituksen kärkihankkeeksi.

Ehdotus

Esittelijä

Kuntakehityslautakunta päättää ehdottaa kunnanhallitukselle, että kunnanhallitus päättää

• lisätä korttelin 8027 sisältämän asemakaavamuutoksen vuoden 2023 työohjelmaan
• käynnistää kaavamuutoksen valmistelun, kun kaavoituksen käynnistämissopimus on hyväksytty.

Lisäksi kuntakehityslautakunta päättää

• tarkastaa ja hyväksyä pöytäkirjan tämän asian osalta välittömästi kokouksessa.

Päätös

Ehdotus hyväksyttiin.