Perustelut
Tuusulan kunnassa, Hyrylässä, tehtiin 8.11.2023 allekirjoitetulla kauppakirjalla Suomen kuntaliitto ry:n (myyjä, Y-tunnus 0926151-4) ja Gustavelund Oy:n (ostaja, Y-tunnus 0742046-2) välinen kiinteistökauppa, jossa kaupan kohteena oli kolme kiinteistöä Kyöstinranta (858-405-3-456), Kyöstinranta I (858-405-3-457) pois lukien 14.9.2015 myydyt erottamattomat määräalat; ja Kyöstinranta II (858-405-3-309). Kaupan kohteiden yhteenlaskettu pinta-ala on 9,295 ha. Kauppahinta oli yhteensä 1 000 000 euroa. Kiinteistöllä on ostajan omistamia rakennuksia, jotka sijaitsevat aiemmin myydyillä erottamattomilla määräaloilla, eivätkä ne sisälly kauppaan. Kauppaan ei sisälly irtainta omaisuutta.
Etuoston perusteet
Etuosto-oikeutta voidaan etuostolain 1 §:n mukaan käyttää maan hankkimiseksi yhdyskuntarakentamista sekä virkistys- ja suojelutarkoituksia varten. Nyt päätettävässä etuostossa on kyse virkistys- ja suojelutarkoituksesta sekä yhdyskuntarakentamisesta.
Kiinteistöt sijaitsevat lainvoimaisten Gustavelundin pellon alueen asemakaavan nro 3188 (lääninhallituksen vahvistama 4.5.1987) sekä Kirkonseutu ja Kunnantalon seutu rakennuskaavan nro 66 (lääninhallituksen vahvistama 23.5.1980) alueella, joissa ne ovat yleisten rakennusten korttelialuetta (Y-9 ja Y) sekä katualuetta. Tuusulan yleiskaavassa 2040 (ei lainvoimainen) kiinteistöt sijaitsevat palvelun ja hallinnon alueella (P) sekä maisemapelto alueella (MA).
Tuusulan kunta omistaa useita kaupan kohteina olevien kiinteistöjen ympärillä olevia kiinteistöjä.
Gustavelundin asemakaavan muutos on luonnoksena käsitelty kaavoituslautakunnassa 3.10.2007 ja kunnanhallituksessa 8.10.2007. Luonnos oli MRA 30§:n mukaisesti julkisesti nähtävillä 18.10.-19.11.2007. Asemakaavan muutosehdotus valmisteltiin ja sitä käsiteltiin kaavoituslautakunnassa ensimmäisen kerran 22.10.2008 palauttaen sen valmisteltavaksi. Seuraavan kerran kaavoituslautakunta käsittely kaavamuutosehdotusta 26.8.2009. Tämän jälkeen neuvoteltaessa maankäyttösopimuksesta, ei päästy Kuntaliiton ja Tuusulan kunnan välisissä neuvotteluissa sopimukseen, eikä kaavatyötä ole toistaiseksi jatkettu.
Tuusulan kuntastrategian 2021-2025 mukaisia päämääriä ovat: Tuusulassa on mahdollisuuksia kasvaa ja menestyä, Tuusulassa on hyvä elää ja Tuusula kehittyy kestävästi. Valtuustokauden päämäärän ”Tarjoamme upeat ja uudistuvat mahdollisuudet kulttuuriin ja vapaa-aikaan”- vuositavoitteeksi ja tavoitteen saavuttamisen toimenpiteiksi on kirjattu: Kehitämme Tuusulanjärven ja - joen aluetta toteuttamalla Tuusulanjärven eteläisen virkistysreitin ja laadimme Tuusulanjoen virkistyskäytön yleissuunnitelman.
Tuusulanjärven virkistyskäyttöön ja sen rantojen käytön suunnitteluun panostetaan Tuusulan kunnassa. Kunnan on mahdollista ranta-alueiden pitkäjänteisellä suunnittelulla yhteensovittaa ja huomioida kaikki järvialueen ja -rantojen käyttäjien erilaiset tarpeet. Kunnan tehtävänä on tämän päämäärän saavuttaminen.
Kaupan kohteena oleva alue kuuluu jo laadittuun Tuusulanjärven rantojen virkistyskäytön yleissuunnitelman 2021 piiriin, jossa erilaisia reittitarkasteluja on tehty Kirkkotien ja Kotuntien väliselle osuudelle tarkoituksena lisätä lähemmäksi rantaa erillinen jalankululle ja pyöräilylle tarkoitettu reittiyhteys, joka toimisi luontevana jatkona koivukujan olemassa olevalta jalankulun ja pyöräilyn väylältä Kirkkotien suuntaan. Gustavelundin läpi esitetty reitti on yleissuunnitelmassa esitetty vielä reittiyhteystarpeena, sillä reitin toteuttamiseen liittyvät kysymykset ovat vielä auki. Neuvotteluita on jo reitistä käyty Gustavelundin omistajien kanssa.
Tuusulan Rantatien ja Kirkkotien maisemanhoitosuunnitelma 2023 on hyväksytty jatkosuunnittelun valmisteluaineistoksi kunnanhallituksessa (4.12.2023 § 491) Suunnitelma koskee osin myös kaupan kohteen aluetta ja tulee ohjaamaan sekä alueen maanomistajia, että asukkaita maisemanhoitotyössään ja kunnan lupaviranomaisia rakentamisen ohjaamisessa ja tarpeen mukaan toimenpiteiden luvittamisessa sekä kaavamuutoksissa ja muussa jatkosuunnittelussa.
Etuoston edellytykset
Etuostoa ohjaa ja säätelee etuostolaki (5.8.1977/608). Etuosto-oikeudella tarkoitetaan kunnan oikeutta lunastaa myyty kiinteistö. Etuosto-oikeuden käyttämisellä (etuostolla), sitten kun se on loppuun saatettu, kunnan katsotaan tulleen kaupantekohetkellä luovutuskirjassa ilmoitetun ostajan sijaan kaupassa sovituilla ehdoilla.
Kunnalla on etuosto-oikeus kunnassa sijaitsevan kiinteistön kaupassa, kun
- myyty kiinteistö on yli 5 000 m²
- ostajana ei ole myyjän puoliso tai henkilö, joka perintökaaren (40/65) 2 ja 4 luvun säännösten mukaan voisi periä myyjän, taikka tällaisen henkilön puoliso
- ostajana ei ole valtio, valtion liikelaitos tai muu valtion laitos
- myynti ei tapahdu pakkohuutokaupalla.
Etuosto-oikeutta ei myöskään ole, milloin sen käyttämistä, huomioon ottaen ostajan ja myyjän välinen suhde, luovutuksen ehdot tai muut olosuhteet, on pidettävä ilmeisen kohtuuttomana.
Edellä esitetyn perusteella nyt tehdyssä kaupassa ei nähdä etuostolain mukaista estettä etuoston käyttämiselle.
Kunta on ollut yhteydessä niin myyjään kuin ostajaan mahdollisesta etuosto-oikeuden käyttämisestä. Kunta on tiedustellut etuostolain mukaisesti myyjältä kirjallisesti, että kuuluuko kauppaan mahdollisia muita ehtoja, joita ei ole kirjattu kauppakirjaan. Myyjän ilmoituksen mukaan muita ehtoja ei ole.
Etuostosta päättämisprosessi
Etuosto-oikeuslain mukaisten kauppojen osalta kunnassa noudatetaan kunnanhallituksen kokouksessaan 7.4.2014 § 178 päättämää prosessia. Sen mukaisesti:
Kunnanhallitus päätti etuostoprosessin sujuvaksi hoitamiseksi ja tulkinnanvaraisen ohjeistuksen selventämiseksi:
– että maankäyttöpäällikkö käy läpi kuukausittain kaikki kunnassa tehdyt kiinteistökaupat ja tutkii niistä kaikki etuosto-oikeuden pinta-alarajan (5000 m²) ylittävät kaupat ja valitsee niistä ne, jotka täyttävät etuostolain (5.8.1977/608) muut edellytykset
– että etuosto-oikeutta ei pääsääntöisesti käytetä, jos myydyillä maa-alueilla on rakennuksia ja maata on suhteellisen vähän
– että etuosto-oikeutta ei pääsääntöisesti käytetä, ellei maa liity kunnan maaomistukseen eikä tue yhdyskuntarakentamisen kehittämistä
– että etuosto-oikeutta ei käytetä, mikäli maan hankintahinta etuosto-oikeutta käytettäessä muodostuisi kohtuuttoman korkeaksi
– että maankäyttöpäällikkö harkitsee etuostolain edellytykset täyttävistä kaupoista ne, jotka ovat tai saattavat olla kunnan kehittämisen kannalta tärkeitä käytettäväksi asumista, työpaikkoja, infrastruktuurin toteuttamista tai virkistys- ja suojelutarkoituksia varten ja ovat hinnaltaan kohtuullisia
– että niiden kauppojen, jotka täyttävät edellä mainitut ehdot ja rajoitukset, osalta etuosto-oikeuden käyttäminen esitellään kunnanhallituksen päätettäväksi
– että siltä osin kuin etuosto-oikeuden käyttöä ei tuoda esityksenä kunnanhallitukselle, kaikki yli 5000 m2:n kiinteistökaupat tuodaan säännöllisesti ilmoitusasioissa tiedoksi kunnanhallitukselle
Etuostolain 21 §:n 1 momentin mukaan etuostolain ja sen nojalla annettujen säännösten mukaan kunnalle kuuluvat tehtävät hoitaa kunnanhallitus.
Näin ollen nyt on arvioitu viranhaltjavalmistelussa, että etuosto-oikeuden käyttäminen olisi kunnanhallituksen 7.4.2014 § 178 päättämien kohtien perusteella perusteltua ja näin ollen asia on valmisteltu ja tuotu kunnanhallituksen päätöksentekoon.
Etuosto-oikeuden käyttäminen: viranhaltijoiden näkemys
Etuosto-oikeuden käyttö tässä kaupassa on erittäin hyvin perusteltua Tuusulan strategian ja päämäärien, strategisten tavoitteiden, Tuusulanjärven rantojen virkistyskäytön ja maankäytön kehittämisen mahdollisuudet huomioiden. Maankäytön kehittämisestä on keskusteltu myös. ko. alueen maanomistajien kanssa ja asemakaavalla myös kunnalla on mahdollisuus kehittää aluetta toivomaansa suuntaan. Etuosto-oikeuden käyttö koskee 8.11.2023 allekirjoitettua kauppaa, jossa Suomen kuntaliitto ry on myynyt yhteensä noin 9,295 ha:n suuruiset kiinteistöt 858-405-3-456, 858-405-3-457 (pois lukien 14.9.2015 myydyt erottamattomat määräalat) ja 858-405-3-309 Gustavelund Oy:lle 1 000 000 euron kauppahinnalla.
Näin ollen viranhaltijoiden ehdotuksena asiassa on käyttää etuosto-oikeutta 8.11.2023 allekirjoitetussa kaupassa, jossa Suomen kuntaliitto ry on myynyt yhteensä noin 9,295 ha:n suuruiset kiinteistöt 858-405-3-456, 858-405-3-457 (pois lukien 14.9.2015 myydyt erottamattomat määräalat) ja 858-405-3-309 Gustavelund Oy:lle 1 000 000 euron kauppahinnalla.
Esittelijän ehdotus ja sen perustelu
Hallintosäännön 3 §:n mukaan kunnanhallituksen esittelijänä toimii pormestari. Esittelijän ehdotuksena on viranhaltijavalmistelusta poiketen, ettei kunta käytä etuosto-oikeutta kyseisessä kaupassa. Perusteena on, että kyseinen kiinteistö ei ole kunnan toiminnan kannalta strateginen.