Valmistelija
Teija Hallenberg, kaavasuunnitelija, teija.hallenberg@tuusula.fi
Perustelut
Sijainti
Suunnittelualue sijaitsee Tuusulan kunnassa, Lahelan alueella. Kohdealue sijoittuu Nahkelantien, Koskenmäentien, Tuusulanväylän, Pähkinämäentien ja Lahelantien väliselle alueelle, joka on nykytilassa pääosin asuinkortteleiden ja lähivirkistysalueiden rajaamaa maa- ja metsätalousaluetta. Alueen pohjois- ja länsiosissa sijaitsee nykyisellään myös asuinkiinteistöjä. Suunnittelualueen rajaus on esitetty raportin kuvassa 1.
Tavoitteet ja lähtökohdat
Tuusulan Lahelan alueen edellinen yleissuunnitelma on vuodelta 2008. Yleissuunnitelma on osin vanhentunut ja osin jo toteutunut. Tämä suunnitelma on Lahelanpellon yleissuunnitelman päivitys, joka kohdentuu vielä asemakaavoittamattomalle alueelle. Yleissuunnittelutyön ensisijaisena tavoitteena tuottaa tietoa alueen asemakaavoitusta varten. Koska Lahelanpellon alue on laaja kokonaisuus, se tulee muodostumaan useammasta asemakaava-alueesta. Lahelanpellon alueelle suunnitellaan kaavoitettavaksi uusia pientaloalueita, kerrostalokortteleita, koulurakennus sekä kokoojakatuja ja lähivirkistysalueita.
Päivitetyn yleissuunnitelman tarkoituksena on muun ohella varmistaa, että tähän mennessä laaditut ja tulevaisuudessa laadittavat suunnitelmat toimivat yhteen. Uusi rakentaminen liitetään olemassa oleviin korttelialueisiin, katu- ja jalankulun ja pyöräilyn yhteyksiin sekä olemassa olevaan kunnallistekniikan verkostoon. Tavoitteena parantaa yhteyksiä ja luoda laadukasta asuin- ja virkistysympäristöä. Työllä pyritään myös herättämään keskustelua alueen kehittämisestä sekä asettamaan tavoitteita alueen jatkosuunnittelua varten.
Yleissuunnitelman päivityksessä on tarkoitus ottaa kantaa alueen kehittämisen kannalta keskeisimpiin teemoihin kuten:
- Maankäytön suunnittelu, korttelityypit, korttelitehokkuus
- Koulukorttelin, Lahelan kampuksen sijaintivaihtoehtojen tutkiminen
- Liikenne ja Siltasuunnittelu
- Kunnallistekniikka
- Geotekniikka ja pohjavesi
- Hulevesi
- Liikennemelu
- Viheralueiden yleissuunnitelma; maisema, luonto ja virkistys
Suunnitelmassa on tutkittu tarjouspyynnön mukaiset maankäyttövaihtoehdot:
- VE 1A maksimi aluetehokkuus, kaikki maat (koulu etelässä)
- VE 1B maksimi aluetehokkuus, kunnan maat (koulu pohjoisessa)
- VE 2A maksimi erillispientalot, kaikki maat (koulu etelässä)
- VE 2B maksimi erillispientalot, kunnan maat (koulu pohjoisessa)
- VE 3 maksimi erillispientalot, kunnan maat (koulu etelässä)
Jokaisesta vaihtoehdosta esitetään alueen liikenneverkko, korttelirakenne, rakennustehokkuus, vesihuollon yleissuunnitelma, hulevesien hallintasuunnitelma, viheralueiden yleissuunnitelma sekä karkeat arviot toteutuskustannuksista. Lisäksi on tarkasteltu katualueiden poikki- ja pituusleikkauksia, liikenne-ennuste ja toimivuustarkasteluja. Korttelialueisiin, katujen linjauksiin ja rakentamisen määrään ovat vaikuttaneet asumisen laadullisten tavoitteiden lisäsi se, että alueella on tärkeää pohjavesialuetta (ei muodostumisaluetta), siellä oleva pohjavedenottamo ja sen suojavyöhykkeet, maaperän rakennettavuus sekä kerran sataan vuoteen toistuvan tulvan aluerajaus.
Tuusulan kuntastrategiassa asumisella, kasvatuksella sekä koulutuksella on merkittävä rooli ja yhtenä yleissuunnitelman keskeisenä tavoitteena on tarjota monipuolisia asumisen mahdollisuuksia laadukkaiden ja hyvin saavutettavissa olevien palvelujen äärellä. Samalla vaalimme viherympäristöä, vesistöjä ja niiden saavutettavuutta sekä luonnon monimuotoisuutta.
Suunnitelmaratkaisujen kustannukset
Alueelle laadittiin vaihtoehtoisia maankäyttösuunnitelmia kunnan maille ja koko alueelle. Osassa suunnitelmista maankäyttöä osoitettiin koko suunnittelualueelle ja osassa ainoastaan kunnan omistamille maille. Lisäksi verrattiin koulujen sijaintivaihtoehtoja.
Alustavat kustannusarviot, kun maankäyttöä osoitetaan koko alueelle, on välillä 47,7 - 50,2 miljoonaa €, joihin sisältyy vesihuollon kustannuksia noin 11,5 miljoonaa €. Rakennusoikeutta tulisi arvioilta 145 000 - 160 000 k-m2 ja tuloja 32,5 - 42,5 miljoonaa € sekä mahdolliset sopimuskorvaukset yksityisten kiinteistöjen kehittämisestä.
Arvioidut kustannukset, kun maankäyttöä osoitetaan ainoastaan kunnan omistamille maille, on välillä 35,0 - 40,3 miljoonaa €, joihin sisältyy vesihuollon kustannuksia noin 8 miljoonaa €. Rakennusoikeutta tulisi arviolta 98 000- 114 000 k-m2 ja tuloja 31,5 -37,5 miljoonaa €.
Kustannuksiin ei sisälly koulun rakennuskustannuksia, jotka on arvioitu erillisessä hankesuunnitelmassa.
Lahelan kampuksen sijaintivaihtoehtojen tarkastelu
Työssä arvioitiin myös Lahelan kampuksen (koulun) sijoittumisvaihtoehtoja: eteläinen, Lahelanorren varrella sekä pohjoinen, Lähteentien päässä. Sijaintivertailun perusteella esitetään kampuksen sijoittumista eteläiseen sijaintiin. Eteläinen kampuskortteli sijoittuu etäämmälle nykyisistä asuinkortteleista ja kortteli voidaan suunnitella laajemmaksi, jolloin kampukselle ja piha- ja liikunta-alueille ja pysäköinnille on järjestettävissä riittävät tilat. Maisemallisesti kampus erottuu keskeisenä elementtinä eteläisessä sijainnissa. Koulurakennus on mahdollisesti kolmikerroksinen, ja tällöin se olisi ollut haasteellista sovittaa luontevasti pohjoiseen sijaintiin lähelle erillispientalokortteleita. Eteläistä sijaintia ei voida osoittaa samassa määrin pientalokortteleiksi kuin kampuskorttelin pinta-ala on, pohjoinen sijainti voidaan paremmin osoittaa asumiselle paremman rakennettavuuden takia.
Autojen ja bussien kannalta koulujen sijaintivaihtoehdot samanarvoisia, joskin eteläinen sijainti on autoliikenteen kannalta paremmin saavutettavissa Mikkolasta ja idästä. Lahelan kampuksen vaihtoehtoisista sijainneista eteläinen sijainti on yksittäistarkastelun pohjalta useamman oppilaan saavutettavissa. Mikäli Palveluverkkosuunnitelman mukaisesti oppilaat Vaunukankaan, Ruotsinkylän ja Nahkelan koulukiinteistöistä siirretään tulevalle Lahelanpellon alueelle, olisi eteläinen sijainti tällöin saavutettavuudeltaan kattavampi.
Rakennusten perustamiskustannukset (paalutus) ovat likimain samat molemmissa sijainneissa. Piha-alueiden perustamiskustannukset ovat eteläisessäkampusvaihtoehdossa suuremmat, koska koko päällystetty piha-alue täytyy pilaristabiloida. Pohjoisen kampuksen päällystetystä piha-alueesta noin puolet täytyy pilaristabiloida.
Lahelanorren linjaus Sahatien päähän
Yleissuunnitelman tarkastelujen perusteella esitetään, että Lahelanorsi linjataan eteläisen linjausvaihtoehdon mukaan Sahankulmaan Sahatien ja Pähkinämäentien risteykseen. Eteläinen linjaus on maisemallisesti parempi kuin pohjoinen linjausvaihtoehto Hyrylän keskustaan, sillä pohjoinen linjausvaihtoehto edellyttäisi korkean, Tuusulanjokilaaksossa maisemallisilta vaikutuksiltaan merkittävän sillan rakentamista Tuusulanjoen ja Hämeentien yli. Koska keskustaan on jo yhteys Koskenmäentien kautta, eteläinen vaihtoehto on verkostollisesti parempi ja tuo uuden katuyhteyden Lahelasta Tuusulanväylälle Hyrylän keskustan eteläpuolelle. Lahelasta keskustaan kehitetään laadukasta jalankulun ja pyöräilyn yhteyttä, joka tukee kestävää liikkumista. Eteläinen Lahelanorsi ei kuormita keskustan katuverkkoa, mutta lisää liikennettä Sahatien ja Tuusulanväylän valmiiksi jo kuormitettuun risteykseen. Yleissuunnitelman liikennetuotos on kuitenkin sen verran vähäinen, että sen vaikutus kyseiseen risteyksen toimivuuteen on pieni. Eteläinen linjausvaihtoehdon arvioidut kustannukset olisivat 8,3 miljoonaa € ja pohjoisen 7,5 miljoonaa €.
Vuorovaikutus
Lahelanpellon yleissuunnitelman päivitys tuli vireille 3.11.2022. Osallistumis- ja arviointisuunnitelma, päivätty 26.10.2022, on ollut nähtävillä 3.11.-5.12.2022. Osallistumis- ja arviointisuunnitelmaa esiteltiin kuntalaisillassa 8.11.2022.
Määräajassa saapui 11 lausuntoa ja 9 mielipidettä. Lausunnot ja mielipiteet koskivat pääasiassa pohjavesiasioita, katuverkkoa ja maisemaa. Lausunnot, mielipiteet ja vastineet niihin ovat suunnitelman liitteenä.