Kunnanhallitus, kokous 26.4.2021

Pöytäkirja on tarkastettu

§ 149 Bahiwera A, B, C ja D Oy, maankäyttösopimus ja esisopimus alueen luovuttamisesta, Sulan työpaikka-alue II, Sula

TUUDno-2019-776

Aikaisempi käsittely

Valmistelija

Tuija Palkki, maankäyttöinsinööri, tuija.palkki@tuusula.fi
Päivi Hämäläinen, maankäyttöpäällikkö, paivi.hamalainen@tuusula.fi

Perustelut

Aikaisempi käsittely
Kkl § 128, 4.10.2016

Bahiwera Oy omistaa kiinteistön Bahia 858-401-2-124. Kiinteistön pinta-ala on kiinteistörekisterin mukaan noin 5,2 ha. Alueella ei ole asemakaavaa. Bahiwera Oy on tehnyt kyseisen kiinteistön osasta kiinteistökaupan esisopimuksen Lemminkäinen Talo Oy:n kanssa, tämän vuoksi myös Lemminkäinen Talo Oy on sopimusosapuolena.

Sulan työpaikka-alueen laajentaminen on kärkihankkeena kaavoitussuunnitelmassa 2016–2020. Asemakaavan tavoitteena on alueen rakentuminen työpaikkavaltaiseksi logistiikka-, tuotanto- ja soveltuvilta osin tilaa vievän erikoiskaupan alueeksi, ohjaava osayleiskaava ja sitä laadittaessa tehdyt suunnitelmat ja selvitykset huomioon ottaen. Käyttötarkoitus, rakennusoikeuden määrä ja yksityiskohdat ratkaistaan asemakaavan suunnittelutyön yhteydessä.

Asemakaavoituksesta sopijapuolille koituvan hyödyn sekä kaavan toteuttamiskustannusten jako tapahtuu myöhemmin tehtävän maankäyttö- ja rakennuslain 91 b §:n mukaisen maankäyttösopimuksen mukaisesti. Maankäyttösopimus laaditaan allekirjoitushetkellä voimassa olevien Tuusulan kunnanvaltuuston hyväksymien sopimusperiaatteiden mukaisesti ja alueen maanomistajia tasapuolisesti kohdellen. Tulevan maankäyttösopimuksen sopimuskorvaukset perustuvat selvityksiin kunnallistekniikan kustannuksista.

Sopijapuolten kesken on neuvoteltu liitteenä esitetyn mukainen sopimus.

Koska kyseinen hanke on kaavoitussuunnitelmassa 2016–2020 päätösvalta on kuntakehityslautakunnalla.

Liitteenä on sijaintikartta, sopimusluonnos ja sopimuskartta.

Lisätiedot: maankäyttöinsinööri Päivi Hämäläinen p. 040 314 4557 ja maanmittausinsinööri Tuija Palkki p. 040 314 3549

Ehdotus, Kp
Kuntakehityslautakunta päättää

– hyväksyä liitteenä olevan sopimuksen asemakaavoituksen käynnistämiseksi koskien Bahiwera Oy:n omistamaa kiinteistöä Bahia 858-401-2-124

– oikeuttaa allekirjoittajan tekemään sopimukseen tarvittavat vähäiset muutokset ja allekirjoituksellaan hyväksymään lopullisen sopimuksen

– että käynnistämissopimus tulee allekirjoittaa kahden kuukauden kuluessa päätöksen saatua lainvoiman tai muutoin tämä päätös raukeaa.

Päätös
Ehdotus hyväksyttiin.

__________

Khall 29.4.2019

Bahiwera Oy omistaa kiinteistön Bahia, kiinteistötunnus 858-401-2-124. Osalle kiinteistöä on laadittu maankäyttösopimus. 

Asemakaava

Tuusulan kunta on laatinut Sulan työpaikka-alue nimisen asemakaavan ja asemakaavan muutosehdotuksen (nro 3535), joka on ollut nähtävillä 16.3. - 21.4.2017. Asemakaavaehdotus on tarkoitus jakaa osiin, joista ensimmäiselle osalle Tuusulan kunta on laatinut Sulan työpaikka-alue 1 -nimisen asemakaavaehdotuksen (nro 3613).

Maankäyttösopimus

Maanomistajan kanssa on neuvoteltu maankäyttösopimus. Sopimuksella maanomistaja osallistuu asemakaavan muutosalueen rakentamista palvelevan sisäisen ja ulkoisen yhdyskuntarakentamisen kunnalle aiheuttamiin kustannuksiin maankäyttö-​ ja rakennuslain 91 b §:n,​ kunnan maapoliittisen ohjelman ja valtuuston päätöksen mukaisesti.

Sopimusalueella ei ole aikaisempaa asemakaavaa. Alueen nykyarvoksi on arvioitu yhteensä 312.123 euroa (7 euroa/m²). Asemakaavaehdotuksessa sopimusalueelle on osoitettu KTY-25 Toimitilarakennusten korttelialuetta noin 30.464 m² (12.186 k-m²), jonka arvo hintatasolla 100 euroa/k-m² laskettuna on 1.218.600 euroa, KM-5 liikerakennusten korttelialuetta noin 158 m² (53 k-m²), jonka arvo hintatasolla 140 euroa/k-m² laskettuna on 7.420 euroa, EV-9 suojaviheraluetta noin 8.049 m² ja katualuetta noin 5.918 m².

Edellä esitetyn perusteella alueen arvonnousu on 913.897 euroa, josta maapoliittisen ohjelman perusteella kunnalle tuleva sopimuskorvausosuus on 50 % eli 456.948,50 euroa. Maanomistaja maksaa sopimuskorvauksesta rahana 449.528,50 euroa sopimuksessa mainituin maksuerin ja loppuosa 7.420 euroa suoritetaan alueluovutuksena.

Maapoliittisen ohjelman mukaan työpaikka-alueiden sopimuskorvauksen tulee kattaa asemakaavoituksesta aiheutuvat kunnallistekniset kustannukset. Sopimuskorvaus on tässä sopimuksessa määritetty arvonnousun perusteella. Arvonnousun perusteella määritettyä sopimuskorvausta on verrattu kunnallistekniikan alustaviin kustannusarvioihin ja todettu, että arvonnousun perusteella määritetty sopimuskorvaus kattaa Bahiwera Oy:n osuuden kunnallistekniikan kustannuksista.

Esisopimukset

Maanomistaja luovuttaa kunnalle osana sopimuskorvausta noin 14.125 m²:n suuruisen määräalan Tuusulan kunnassa sijaitsevasta kiinteistöstä Bahia kiinteistötunnus
858-401-2-124, jolle on asemakaavaehdotuksessa osoitettu KM-5 korttelialuetta noin 158 m² (53 k-m²), EV-aluetta 8.049 m² ja katualuetta 5.918 m², (53 k-m² x 140 e/k-m² = 7.420 e).

Kunta luovuttaa Bahiwera Oy:lle noin 5.344 m²:n (2.138 k-m²) suuruisen määräalan Tuusulan kunnassa sijaitsevasta kiinteistöstä 858-401-2-390 ja noin 175 m²:n (70 k-m²) suuruisen määräalan Tuusulan kunnassa sijaitsevasta kiinteistöstä 858-401-3-373. Määräalat on asemakaavaehdotuksessa osoitettu KTY-25 korttelin osiksi, (2.138 k-m² x 100 e/k-m² + 70 k-m² x 100 e/k-m² = 220.800 e).

Alueiden rakennusoikeuden arvon määritys perustuu ulkopuolisten arvioitsijoiden arvioihin. Ulkopuolisia arvioita on käytetty, koska Kuntalaki ja EU:n valtiontukisäädökset edellyttävät, että kunta luovuttaa rakennusoikeutta markkinahintaan eikä vääristä markkinoita. 

Kyseessä on maapoliittisen ohjelman mukainen maankäyttösopimus ja esisopimukset, mutta koska alueelta ei ole kunnanvaltuuston hintapäätöstä, on sopimusten hyväksymisen päätösvalta kunnanvaltuustolla.

Ehdotus

Esittelijä

Harri Lipasti, kansliapäällikkö, harri.lipasti@tuusula.fi

Kunnanhallitus päättää ehdottaa valtuustolle, että 

 VALTUUSTO päättää 

  • hyväksyä Tuusulan kunnan sekä Bahiwera Oy:n välillä 9.4.2019 allekirjoitetun maankäyttösopimuksen
  • hyväksyä Tuusulan kunnan ja Bahiwera Oy:n välillä 9.4.2019 allekirjoitetun esisopimuksen alueiden luovuttamisesta, jolla Bahiwera Oy luovuttaa Tuusulan kunnalle korvauksetta yhteensä noin 14.125 m²:n suuruisen määräalan Tuusulan kunnassa sijaitsevasta kiinteistöstä Bahia, kiinteistötunnus 858-401-2-124
  • hyväksyä Tuusulan kunnan ja Bahiwera Oy:n välillä 9.4.2019 allekirjoitetun esisopimuksen määräalan kaupasta, jolla kunta myy Bahiwera Oy:lle 220.800 euron kauppahinnalla noin 5.344 m²:n suuruisen määräalan Tuusulan kunnassa sijaitsevasta kiinteistöstä 858-401-2-390 ja noin 175 m²:n suuruisen määräalan Tuusulan kunnassa sijaitsevasta kiinteistöstä 858-401-3-373
  • oikeuttaa allekirjoittajien tarvittaessa tekemään lopullisiin luovutuskirjoihin pieniä, teknisluonteisia tarkistuksia ja allekirjoituksillaan hyväksymään esisopimusten mukaiset lopulliset luovutuskirjat, jotka allekirjoitetaan sen jälkeen, kun aluetta koskeva asemakaava (nro 3613) on tullut voimaan.

Päätös

Ehdotus hyväksyttiin.

Kari Friman ilmoitti olevansa esteellinen ja poistui kokouksesta tämän asian käsittelyn ajaksi, eikä ottanut osaa asian käsittelyyn eikä päätöksentekoon.

Valmistelija

Tuija Palkki, maankäyttöinsinööri, tuija.palkki@tuusula.fi

Ehdotus

Valtuusto päättää 

  • hyväksyä Tuusulan kunnan sekä Bahiwera Oy:n välillä 9.4.2019 allekirjoitetun maankäyttösopimuksen
  • hyväksyä Tuusulan kunnan ja Bahiwera Oy:n välillä 9.4.2019 allekirjoitetun esisopimuksen alueiden luovuttamisesta,​ jolla Bahiwera Oy luovuttaa Tuusulan kunnalle korvauksetta yhteensä noin 14.125 m²:n suuruisen määräalan Tuusulan kunnassa sijaitsevasta kiinteistöstä Bahia,​ kiinteistötunnus 858-​401-​2-​124
  • hyväksyä Tuusulan kunnan ja Bahiwera Oy:n välillä 9.4.2019 allekirjoitetun esisopimuksen määräalan kaupasta,​ jolla kunta myy Bahiwera Oy:lle 220.800 euron kauppahinnalla noin 5.344 m²:n suuruisen määräalan Tuusulan kunnassa sijaitsevasta kiinteistöstä 858-​401-​2-​390 ja noin 175 m²:n suuruisen määräalan Tuusulan kunnassa sijaitsevasta kiinteistöstä 858-​401-​3-​373
  • oikeuttaa allekirjoittajien tarvittaessa tekemään lopullisiin luovutuskirjoihin pieniä,​ teknisluonteisia tarkistuksia ja allekirjoituksillaan hyväksymään esisopimusten mukaiset lopulliset luovutuskirjat,​ jotka allekirjoitetaan sen jälkeen,​ kun aluetta koskeva asemakaava (nro 3613) on tullut voimaan.

Päätös

Ehdotus hyväksyttiin.

Kari Friman ilmoitti olevansa esteellinen ja poistui paikaltaan tämän asian käsittelyn ajaksi, eikä ottanut osaa asia käsittelyyn eikä päätöksentekoon. 

Valmistelija

  • Tuija Palkki, maankäyttöinsinööri, tuija.palkki@tuusula.fi
  • Päivi Hämäläinen, maankäyttöpäällikkö, paivi.hamalainen@tuusula.fi

Perustelut

Asemakaava

Tuusulan kunta on laatinut Sulan työpaikka-alue -nimisen asemakaavan ja asemakaavan muutosehdotuksen (nro 3535), joka on ollut nähtävillä 16.3.–21.4.2017. Asemakaavaehdotus on jaettu osiin. Asemakaavan ensimmäinen osa, eli Sulan työpaikka-alue I (nro 3613) asemakaava on hyväksytty valtuustossa vuoden 2019 marraskuussa. Toiselle osalle, joka koskee tätä sopimusaluetta, Tuusulan kunta on laatinut Sulan työpaikka-alue II -nimisen asemakaavaehdotuksen (nro 3617), joka on nähtävillä 1.4.–3.5.2021.

Maankäyttösopimus

Bahiwera A, B, C ja D Oy omistavat kiinteistön 858-401-2-124. Maanomistajat ovat jakautumissuunnitelmassa 11.11.2019 jakaneet kiinteistön maa-alueet. Sopimusalue tulee yhteisomistuksen purkamisen jälkeen Bahiwera A Oy:n omistukseen ja sopimuksen velvoitteet koskevat yhteisomistuksen purkamisen jälkeen vain Bahiwera A Oy:tä. Maanomistajan kanssa on neuvoteltu maankäyttösopimus ja esisopimus alueen luovutuksesta. Sopimuksella maanomistaja osallistuu asemakaavan muutosalueen rakentamista palvelevan sisäisen ja ulkoisen yhdyskuntarakentamisen kunnalle aiheuttamiin kustannuksiin maankäyttö-​ ja rakennuslain 91 b §:n,​ kunnan maapoliittisen ohjelman ja valtuuston päätöksen mukaisesti.

Kyseessä on alueen ensimmäinen asemakaava. Rakentamattoman alueen nykyarvoksi on arvioitu yhteensä 32.320 euroa (7 €/m²). Kiinteistön kokonaispinta-alasta on vähennetty rakennetun alueen pihapiiri, koska rakennetut kerrosneliömetrit on otettu huomioon lisärakennusoikeutta vähentävänä.

Asemakaavaehdotuksessa maanomistajan maalle on osoitettu lisärakennusoikeutta 3.278 k-m² kaavamerkinnällä TY-16, teollisuusrakennusten korttelialue ja 64 k-m² kaavamerkinnällä KMP-1, joiden arvo hintatasolla 100 €/k-m² laskettuna on 327.800 euroa.

Edellä esitetyn perusteella alueen arvonnousu on 295.480,00 euroa, josta maapoliittisen ohjelman perusteella kunnalle tuleva sopimuskorvausosuus on 50 % eli 147.740,00 euroa.

Sopimuskorvauksesta maksetaan rahana 141.340 euroa kuukauden kuluessa asemakaavan voimaantulosta ja loppuosa sopimuskorvauksesta 6.400 euroa suoritetaan alueluovutuksena.

Valtuusto on 9.11.2020 § 95 päättänyt Maapoliittiset periaatteet Sulan alueella ja hyväksynyt samassa päätöksessä maankäyttösopimuksissa käytettävän hinnoittelun. Koska kyseessä on maapoliittisen ohjelman mukaisen maankäyttösopimuksen hyväksyminen,​ on päätösvalta kunnanhallituksella.

Ehdotus

Esittelijä

  • Arto Lindberg, pormestari, arto.lindberg@tuusula.fi

Kunnanhallitus päättää

  • hyväksyä Tuusulan kunnan ja Bahiwera A, B, C ja D Oy:n välillä 15.2.2021 allekirjoitetun kiinteistöä 858-401-2-124 koskevan maankäyttösopimuksen ja esisopimuksen alueen luovutuksesta, jolla maanomistaja luovuttaa Tuusulan kunnalle korvauksetta noin 161 m²:n suuruisen määräalan Tuusulan kunnassa sijaitsevasta kiinteistöstä Bahia, kiinteistötunnus 858-401-2-124
  • oikeuttaa allekirjoittajan tarvittaessa tekemään lopulliseen luovutuskirjaan pieniä, teknisluonteisia tarkistuksia ja allekirjoituksellaan hyväksymään esisopimuksen mukaisen lopullisen luovutuskirjan, joka allekirjoitetaan kolmen kuukauden kuluessa siitä, kun aluetta koskeva asemakaava (nro 3617) on tullut voimaan
  • tarkastaa ja hyväksyä pöytäkirjan tämän asian osalta heti kokouksessa.

Päätös

Esitys hyväksyttiin.

Maankäyttöpäällikkö Päivi Hämäläinen selosti asiaa kokouksessa.

Tiedoksi

asianosainen, maankäyttö, kaavoitus

Muutoksenhaku

Päätöksestä ei saa tehdä kuntalain 136 §:n mukaan oikaisuvaatimusta eikä kunnallisvalitusta, koska päätös koskee vain valmistelua tai täytäntöönpanoa.