Perustelut
Tuusulan kunta on laatinut Mattila II-nimisen asemakaavaehdotuksen (nro 3648). Asemakaavaehdotus on ollut julkisesti nähtävillä 15.8.2024–16.9.2024. ******omistaa kiinteistön 858-405-******. Alueella ei ole voimassa asemakaavaa. Maanomistajan kanssa on neuvoteltu maankäyttösopimus. Sopimuksella maanomistaja osallistuu asemakaavan rakentamista palvelevan sisäisen ja ulkoisen yhdyskuntarakentamisen kunnalle aiheuttamiin kustannuksiin maankäyttö- ja rakennuslain 91 b §:n, kunnan maapoliittisen ohjelman ja valtuuston päätöksen mukaisesti.
Sopimusalueen pinta-ala on kunnan kaavalaskennan mukaan noin 13454 m². Alueelle ei kohdistu aiempaa asemakaavaa.
Tuusulan maapoliittisen ohjelman mukaan ensimmäisen asemakaavan alueilla korvauksen perusteena on asemakaavoituksesta syntyvä maan arvon muutos. Sopimuskynnys asemakaavan tuomasta rakennusoikeudesta on 150 k-m², ja jos alueella sijaitsee jo rakennettu asuinrakennus, niin sopimuskynnys on 500 k-m² jo rakennetun asuinrakennuksen lisäksi. Sopimuskynnyksen ylittävältä osuudelta maanomistaja maksaa sopimuskorvausta vähintään 50 % ja korkeintaan 70 % asemakaavan tuomasta arvonnoususta.
Valtuusto päättäessään uudesta maapoliittisesta ohjelmasta 27.5.2024 § 53, päätti, että niissä keskeneräisissä kaavoitushankkeissa, joissa on jo tehty käynnistämissopimus ja jotka ovat viimeisen viiden vuoden aikana lisätty kaavoitussuunnitelmaan, käytetään maanomistajalle suotuisampaa laskentamallia uudesta tai vanhasta maapoliittisesta ohjelmasta maankäyttösopimuskorvauksia määriteltäessä. Mattila II kuuluu näihin kaavoitushankkeisiin. Tässä sopimuksessa uusi maapoliittinen ohjelma on maanomistajalle suotuisampi.
Asemakaavaehdotuksessa sopimusalueelle on osoitettu AO erillispientalojen korttelialuetta n. 9082 m² (1945 k-m²) ja AR rivitalojen ja muiden kytkettyjen asuinrakennusten korttelialuetta n. 2416 m² (1000 k-m²) ja katualuetta 1956 m². Sopimusalueella on olemassa oleva asuinrakennus, jonka pinta-ala on 90 k-m². Sopimuskynnys on siis jo rakennettu 90 k-m² + 500 k-m², eli 250 750,00 €.
Uuden kaavan rakennusoikeuden arvo on yhteensä 1 201 625,00 €. Edellä esitetyn perusteella sopimuskorvauksen perusteena oleva arvonnousu on 950 875 € ja sopimuskorvauksen määrä on 475 437,50 euroa.
Alueen rakennusoikeuden arvon määritys perustuu kunnan voimassa olevaan asumisen vyöhykehinnoitteluun.
Maanomistaja suorittaa sopimuskorvauksen rahana. Maanomistajalla on mahdollisuus vaihtaa sopimuskorvaus myös maaksi sovitulla tavalla.
Maanomistajan luovuttaa sopimusalueella olevat katualueet, pinta-alaltaan noin 1956 m² kunnalle ilman erillistä korvausta.
Koska kyseessä on maapoliittisen ohjelman mukaisen maankäyttösopimuksen hyväksyminen, on päätösvalta kunnanhallituksella.