Perustelut
Tavoitteet
Kaavatyön tavoitteena on kehittää kunnan omistamia kiinteistöjä sekä tarkastella niiden tulevaa käyttötarkoitusta. Lisäksi kaavaan on otettu mukaan muutamia keskeisiä kiinteistöjä, joita kunta ei omista. Tarkoituksena on tutkia kiinteistöjen kehittämistä tapauskohtaisesti ja huomioida kunkin kohteen erityispiirteet ja -tarpeet. Kaavalla ratkaistaan arvokkaiden rakennusten suojelu. Kaava käsittää seitsemän erillistä aluetta, joista kolme sijaitsee Hyrylässä, kaksi Sulassa, yksi Kellokoskella ja yksi Jokelassa.
Kaavaratkaisu edesauttaa kunnan strategisten tavoitteiden toteutumista siten, että kaavoituksen yhteydessä tulee tarkastelluksi kiinteistöjen käyttötarkoituksen muutos, jolloin kunta voi luopua tarpeettomista kiinteistöistä. Samalla ratkaistaan Sulan alueelle sijoittuvien kaupallisten palveluiden luonne ja mitoitus siten, ettei Hyrylän keskustan kaupallisiin palveluihin kohdistu kielteisiä vaikutuksia.
Kaavoituksella pyritään kehittämään ja tiivistämään yhdyskuntarakennetta tutkimalla täydennysrakentamismahdollisuuksia sekä hyödyntämään olemassa olevia resursseja ottamalla tyhjillään olevat rakennukset uudelleen käyttöön.
Kaavaratkaisu
1. Yli-Jussila
Asemakaavan muutos koskee Hyrylän keskustan lounaispuolella sijaitsevaa puistoaluetta, jolla sijaitsee Yli-Jussilan rakennus. Rakennukselle erotetaan pieni tontti ja sallitaan uuden autotallin/varaston rakentaminen. Ajoyhteys tontille on osoitettu rasitteena kahden kerrostalotontin läpi. Ratkaisuun on päädytty, koska AO-tontin käytöstä syntyvä liikenne on vähäistä ja kerrostalotonttien yhteyttä on käytetty aiemmin väliaikaisena ajoyhteytenä. Kokonaan uuden ajokelpoisen yhteyden toteuttaminen Pähkinäpolkua pitkin ja puiston läpi on liikennemäärään nähden kohtuuton kustannus. Rasitetta hyödyntämällä vältetään myös puistoalueen maanmuokkaus ja liikenne puiston läpi. (MRL 37.2 §)
Kaavaratkaisun rakennusoikeus on noin 5 240 k-m2. Alueen kokonaisrakennusoikeus kasvaa noin 25 k-m2 uuden autotallin myötä. Asuntojen määrä ei muutu. Kaavaratkaisun toteuttamisesta ei aiheudu kunnalle kustannuksia, mikäli ajoyhteys AO-tontille voidaan toteuttaa rasitteena kerrostalotonttien kautta. Ajorasitteesta kerrostalotonttien kautta kantaa taloudellisen vastuun yhteyden rakentamisesta ja ylläpidosta rasitteen hyödyntäjä. Kunnalle kohdistuu tuloja AO-tontin myymisestä. Kaavaratkaisun toteuttaminen vaikuttaa erityisesti siten, että Yli-Jussilan rakennus suojellaan asemakaavalla ja osoitetaan tyhjillään olevalle rakennukselle käyttötarkoitus, jolloin sen kulttuuriarvot säilyvät. Tuusulan kunta omistaa puistoalueen, Pähkinäpolun alueen sekä AK-tontin 5. Tontti 6 on yksityisomistuksessa. Kaavamuutos on tehty kunnan aloitteesta.
2. Aattola
Aattolan 1910-luvulla rakennettu 1½-kerroksinen 80 k-m2 suuruinen rakennus sijaitsee suurella Y-tontilla Tuusulanjärven rannalla. Tontti on muutettu viereisten tonttien mukaisesti erillispientalojen korttelialueeksi ja sille on osoitettu kaksi ohjeellista tonttia. Aattolan rakennus on merkitty suojeltavaksi (sr-29) ja sen eteläpuolelle on osoitettu uusi rakennuspaikka. Pumppaamolle ja sähkökeskukselle on varattu yhdyskuntateknisen huollon alueet (ET). Tontin eteläosassa on rasitteena ajoyhteys eteläpuoleiselle tontille sekä pumppaamon ja sähkökeskuksen huoltoajolle. Tuusulan kunnan metsien luonto- eli METSO-inventoinnissa alueelle on merkitty Kirkonkylän lehtonotko. Luontoselvityksessä alueella todettiin kaksi luonnontilaisen kaltaista kausikuivaa noroa, jotka ovat vesilain 2 luvun 11 §:n mukaisia suojeltavia kohteita.
Kaavaratkaisun rakennusoikeus on 180 k-m2. Alueen kokonaisrakennusoikeus vähenee 320 k-m2. Uusia asuntoja muodostuu yksi. Kaavaratkaisun toteuttamisesta ei aiheudu kunnalle kustannuksia. Kunnalle kohdistuu tuloja tonttien myymisestä. Koska eteläisen noron vesi johdetaan alueelle hulevesiputkea pitkin kauempaa Kirkkokadun toiselta puolelta, ei rakentamisella ole kuivattavaa vaikutusta noroon. Rakennustavaltaan ja ilmeeltään ympäristöön sovitettava uusi rakennus täydentää, elävöittää ja parantaa Kirkkotien varren taajama- ja maisemakuvaa. Aattola suojellaan asemakaavalla ja osoitetaan rakennukselle käyttötarkoitus, jolloin sen kulttuuriarvot säilyvät. Tuusulan kunta omistaa tontin. Kaavamuutos on tehty kunnan aloitteesta.
3. Prijuutti
Prijuutin 1800-luvun loppupuoliskolla rakennettu päärakennus on ollut tyhjillään pitkään. Tontti on osoitettu ympäristöhäiriöitä aiheuttamattoman palvelu- ja työpaikkatoimintojen korttelialueeksi (PTY/pv), jolle voi sijoittaa myymälä- ja toimistotiloja, ympäristöhäiriötä aiheuttamatonta pienyritys- tai verstastoimintaa sekä palveluita. Tontilla on ajoyhteys (ajo) pohjoisessa sijaitsevalle kerrostalotontille. Eteläosaan on osoitettu uusi kerrostalotontti (AK). Muorinpuisto ja Vaarinpuisto on säilytetty puistoalueena. Vaarinpuiston itäosaan on osoitettu leikkipaikka (le). Tuusulanväylän asemakaavoittamaton osuus on osoitettu yleisen tien alueeksi (LT). Alue sijaitsee pohjavesialueella ja osin pohjaveden muodostumisalueella. Uudisrakentamisen yhteydessä tulee erityistä huomiota kiinnittää ulko-oleskelualuiden ja parvekkeiden melusuojaukseen.
Kaavaratkaisun rakennusoikeus on noin 2 130 k-m2. Alueen kokonaisrakennusoikeus kasvaa noin 880 k-m2. Uusia asuntoja muodostuu noin 80 kpl. Kaavaratkaisun toteuttamisesta ei aiheudu kunnalle kustannuksia. Asemakaavamuutos nostaa alueen arvoa. Kunnalle kohdistuu tuloja AK-tontin myymisestä tai vuokraamisesta. Kaavaratkaisun toteuttaminen vaikuttaa erityisesti siten, että Prijuutin rakennus suojellaan asemakaavalla ja osoitetaan tyhjillään olevalle rakennukselle käyttötarkoitus, jolloin sen kulttuuriarvot säilyvät. Yleisötapahtumien järjestäminen Prijuutilla saattaa lisätä pysäköintiä läheisten katujen varsilla.
4. Männistönpuisto
Männistönpuistossa (VP) sijaitsee tiilinen I½ -kerroksinen vanha rakennus, joka on osin kunnan varastokäytössä, osin asuinkäytössä. Rakennus on toiminut Ruukin yleisenä saunana. Rakennukselle erotetaan puistosta pieni AL-tontti. Puiston itäpuolella virtaa Keravanjoki, jonka vastarannalla on Kellokosken sairaalan ja Marieforsin ruukin valtakunnallisesti arvokas miljöö (kh). Läheinen päiväkoti on purettu ja YL-varaus muutetaan AK-varaukseksi asuinkerrostaloja varten.
Kaavaratkaisun rakennusoikeus on noin 2 550 k-m2. Alueen kokonaisrakennusoikeus kasvaa noin 950 k-m2. Voimassa olevassa asemakaavassa saunalle ei ole merkitty rakennusoikeutta. Uusia asuntoja muodostuu noin 27 kpl. Kaavaratkaisun toteuttamisesta ei aiheudu kunnalle kustannuksia. Asemakaavamuutos nostaa alueen arvoa. Kunnalle kohdistuu tuloja tonttien myymisestä tai vuokraamisesta. Kaavaratkaisun toteuttaminen vaikuttaa erityisesti siten, että saunarakennus suojellaan asemakaavalla ja osoitetaan rakennukselle aktiivisempi käyttötarkoitus, jolloin sen kulttuuriarvot säilyvät. Yksikerroksisen päiväkodin tilalle voidaan rakentaa nelikerroksinen kerrostalo, joka muuttaa puiston maisemakuvaa. Rakennus liittyy kuitenkin ympärillä olevaan kerrostaloalueeseen, eikä heikennä Marieforsin ruukin ja Kellokosken sairaalan kulttuurihistoriallista arvoa. Tuusulan kunta omistaa puistoalueet, Haukilahdenpolun alueen sekä AK-tontin. Kaavamuutos on tehty kunnan aloitteesta.
5. Leikkurinkuja –Uunimiehenpuisto
Uunimiehen puistossa, Kolsan koulun länsipuolella sijaitsee Kolsan vanhan maatilan vanha punatiilinen piharakennus, mahdollisesti autotalli. Puiston eteläpuolella sijaitsee suojeltu Kolsan vanhan maatilan päärakennus. Kolsan vanhalle piharakennukselle on osoitettu oma AO-tontti. Isännöitsijän talon tontin läpi kulkee olemassa puistokäytävä, joka on osoitettu kaavaan ja tonttia on tältä osin pienennetty. Uunimiehenpuiston länsiosaan on osoitettu kolme uutta erillispientalojen tonttia. Alueelle on osoitettu ajoyhteys puistokäytävää pitkin (jk/t). Uunimiehen puisto on säilytetty lähivirkistysalueena.
Kaavaratkaisun rakennusoikeus on noin 1 360 k-m2. Voimassa olevassa asemakaavassa Kolsan isännöitsijän talolle tai autotallille ei ole merkitty rakennusoikeutta. Alueen kokonaisrakennusoikeus kasvaa noin 880 k-m2. Uusia asuntoja muodostuu neljä. Kaavaratkaisun toteuttamisesta aiheutuu kunnalle puistokäytävien hoitokustannuksia. Uusille tonteille tulee johtaa vesi- ja viemäri, mistä aiheutuu kustannuksia. Asemakaavamuutos nostaa alueen arvoa. Kunnalle kohdistuu tuloja tonttien myymisestä. Kaavaratkaisun toteuttaminen vaikuttaa erityisesti siten, että autotallin rakennus suojellaan asemakaavalla ja osoitetaan tyhjillään olevalle rakennukselle käyttötarkoitus, jolloin sen kulttuuriarvot säilyvät. Puistokäytävillä tontille ajo lisääntyy jonkin verran uusien asuintonttien myötä. Tuusulan kunta omistaa puistoalueen. Isännöitsijän talon tontti on yksityisomistuksessa. Kaavamuutos on tehty kunnan aloitteesta.
6. Tuusulanväylä
Tuusulanväylän itäpuolella, Sulan työpaikka-alueella sijaitsee vanha Amerin suojeltu tehdasrakennus. Alue sijaitsee pohjaveden muodostumisalueella (/pv). Alueelle osoitetaan liikerakennusten korttelialue, jolle saa sijoittaa vähittäiskaupan suuryksikön (KM/pv). Alueen itäosaan on osoitettu kaksi uutta kerrostalotonttia (AK/pv). Uudisrakentaminen on toteutettava siten, että suojellun rakennuksen keskeinen asema taajamakuvassa säilyy. Alueelle on merkitty johtorasitteet sekä ajoyhteys kerrostalotonteille (ajo).
Kaavaratkaisun rakennusoikeus on noin 19 940 k-m2. Alueen kokonaisrakennusoikeus kasvaa noin 1 940 k-m2. Uusia asuntoja muodostuu noin 120 kpl. Kaavaratkaisun toteuttamisesta aiheutuu kunnalle kustannuksia uusille asuinkerrostalototeille johdettavan vesi- ja viemärilinjan myötä. Asemakaavamuutos nostaa alueen arvoa. Kunnalle kohdistuu tuloja yksityisessä omistuksessa olevien tonttien osalta maankäyttökorvauksina. Maankäyttökorvauksista sovitaan maanomistajan kanssa käytävissä maapoliittisissa neuvotteluissa. Kaavaratkaisun toteuttaminen vaikuttaa erityisesti siten, että Amerin tehdasrakennukselle pyritään osoittamaan uusi käyttötarkoitus, jolloin sen kulttuuriarvot säilyvät. Samalla tiivistetään yhdyskuntarakennetta. Uudisrakentamisen sovittamiseen ympäristöön tulee kiinnittää erityistä huomiota. Alue on yksityisomistuksessa. Kaavamuutos on tehty osin kunnan ja osin maanomistajan aloitteesta.
7. Korvenrannantie
Alue sijaitsee Sulan alueella, Tuusulan itäväylän pohjoispuolella. Korttelissa sijaitsee paljon tilaa vaativan erikoistavarankauppa (Kodin Terra), päivittäistavarakauppa (Lidl) noin 2 000 k-m2 sekä polttoaineen jakelun kylmäasema. Alue on osoitettu liikerakennusten korttelialueeksi, jolle saa sijoittaa vähittäiskaupan suuryksikön (KM). Kaavaratkaisussa on muutettu kauppaa koskevia määräyksiä siten, että tontille 2 saa sijoittaa päivittäistavarakaupan, jonka koko on enintään 500 k-m2. Päivittäistavarakauppaa saa siten olla yhteensä enintään 2 500 k-m2.
Kaavaratkaisun rakennusoikeus on noin 25 940 k-m2. Kaavaratkaisussa rakennusoikeus ei muutu. Kaavaratkaisun toteuttamisesta ei aiheudu kunnalle kustannuksia, eikä tuloja. Kaavaratkaisun toteuttaminen vaikuttaa erityisesti siten, että se mahdollistaa päivittäistavarakaupan lisääntymisen 500 k-m2 alueella. Alue on yksityisomistuksessa. Kaavamuutos on tehty kunnan aloitteesta.
Suunnittelun vaiheet
Kaavoitus on kuulutettu vireille 27.2.2019 kunnan aloitteesta. Hankkeesta on kerrottu Tuusulan kunnan kaavoitussuunnitelmassa 2019–2023 ja kaavoituskatsauksessa vuonna 2019. Kaavahanke pohjaa kohteiden 1-3 ja 5 osalta kunnanvaltuuston päätökseen 13.3.2017 § 28 kunnan omaisuuden realisoimisesta. Kohde 4 on otettu osaksi kaavahanketta kunnanhallituksen päätöksellä 29.10.208 §370. Kohteet 6 ja 7 on asetettu rakennuskieltoon (valtuusto 8.5.2017 §67, jatkettu valtuuston päätöksellä 19.3.2018 §26) asemakaavan laatimisen ajaksi, jotta niiden suhde Hyrylän laajempaan kaupalliseen rakenteeseen voitaisiin selvittää ja alueille laatia tarpeelliset kaavamuutokset.
Osallistumis- ja arviointisuunnitelma on ollut julkisesti nähtävillä 28.2.–29.3.2019 TuusInfossa sekä Tuusulan kunnan nettisivulla (Asuminen ja ympäristö/Kaavoitus ja maankäyttö/Vireillä olevat kaavahankkeet). Vireilletulosta ja OAS:n nähtävilläolosta on ilmoitettu osallisille kirjeillä ja Tuusulan kunnan nettisivulla sekä lehti-ilmoituksella Viikkouutiset -lehdessä. Osallistumis- ja arviointisuunnitelmasta ei saapunut viranomaiskannanottoja. Museovirasto ilmoitti, että Keski-Uudenmaan maakuntamuseo antaa asiasta lausunnon. Kirjallisia mielipiteitä saapui 9 kpl. Mielipiteet osallistumis- ja arviointisuunnitelmasta kohdistuivat pääosin Aattolan tontin rakennusoikeuden määrään sekä rannan käyttöön sekä olemassa olevien sähköjohtojen huomioimiseen. Mielipiteisiin laaditut vastineet ovat selostuksen liitteenä. Arvorakennusten suojelumääräykset on laadittu yhteistyössä Keski-Uudenmaan maakuntamuseon kanssa.
Kulttuuri- ja vapaa-aikalautakunnan lausunto:
Kulttuuri- ja vapaa-aikalautakunta katsoo, että kaavatyön tavoitteet ovat hyvät. Kulttuurimaiseman ja -historian kannalta arvokkaiden rakennusten suojeluun liittyvät kysymykset on hyvä ratkaista ja etsiä niille sopivia käyttötarkoituksia. Rakennusperintö säilyy parhaiten, kun sitä käytetään. Lautakunta kiinnittää huomiota muutamiin kohtiin kaavatyössä:
1. Yli-Jussilan osalta olisi hyvä sallia myös talon tyyliin sopiva, enintään 130 cm korkea lauta-aita pensasaidan ja/tai aidanteen lisäksi. Kerrostalojen ja puistoalueen keskellä sijaitseva tontti vaatii asumisviihtyvyyden vuoksi selkeät rajat ja oikeanlainen aita voi nostaa kumpareen päällä olevan vanhan talon esille kuin korun.
Yli-Jussilan tontilla on ollut aikaisemmin muitakin rakennuksia – viimeksi 1990-luvulla purettu aitta. Uudisrakennusoikeus tontilla voisi olla hiukan esitettyä suurempi, niin että varasto-autotallin lisäksi mahdollistuisi esimerkiksi saunatilojen rakentaminen pihapiiriin. Ulkorakennusten sijoittelulla olisi myös mahdollista luoda hiukan suljetumpi pihapiiri.
2. Kaavaratkaisu Aattolan alueella on hyvä ja turvaa vanhan rakennuksen säilymisen. Aattolan nykyinen käyttö taiteilijan työtilana on sopiva, ja myöskin asumiskäyttö on mahdollinen. Työtila- tai asumiskäyttöä ajatellen olisi hyvä vielä tutkia, voisiko sr-rakennuksen tontille saada lisärakennusoikeutta, johon olisi mahdollista sijoittaa esimerkiksi pesu- ja kodinhoitotiloja.
3. Prijuuttiin on kaavailtu yleishyödyllistä toimintaa, yhteisöllistä työ- ja kokoontumistilaa. Vaikka tulevan toiminnan muotoilu on vielä kesken, tulisi sen näkyä kaavamerkinnässä. Kaavamerkintä on nyt PTY eli Ympäristöhäiriötä aiheuttamattoman palvelu- ja työpaikkatoimintojen alue.
Tontilla on ollut aiemmin useampia rakennuksia. Päärakennuksen välittömässä läheisyydessä oli keittiötilat käsittänyt asuinrakennus ja majoitustiloina käytetty aitta. Hieman kauempana sauna ja toinen majoitusrakennus. Jotta Prijuutin tulevaisuuden käyttömahdollisuudet turvataan, tulee tutkia onko tontille mahdollista sijoittaa ehdotettua 80 m2 enemmän rakennusoikeutta esimerkiksi saunan ja/tai keittiön tai raskaamman/likaisemman korjaustyön ja/tai käsityön tarpeisiin.
Prijuutin käyttö ja tilaisuudet aiheuttavat pysäköintitarvetta. Olisi hyvä tutkia, voisiko kulun Prijuutin tontille siirtää tontin länsipäädyn lähelle ja sijoittaa yleisöpysäköinti sinne. Nykyinen kulkuyhteys on hyvä säilyttää huolto- ja pelastusreittinä.
4. Männistönpuisto, Kellokoski
Kellokosken Tehtaan asuntoalueen entinen sauna kuuluu RKY-alueeseen Marieforsin ruukki ja Kellokosken sairaala. Rakennus on osa maisemaa ja ruukkiyhteisön kokonaisuutta ja sen pitää säilyä näkyvänä osana maisemaa. Rakennuksen asumiskäyttö tarvitsee rauhaisaa piha-aluetta, joten jonkinlainen näkösuojattu piha- tai terassialue on syytä kaavassa määrittää.
5. Sulan alueella sijaitsee Amerin vanha suojeltu tehdasrakennus. Alueelle tutkitaan kaupan ja asumisen sijoittumista. Ennen rakennus- ja toimenpidelupaa koskevan päätöksen antamista tulle pyytää maakuntamuseolta lausunto.