Konsernijaosto, kokous 23.4.2018

Perustelut

Tuusulan kunnan strategian yhtenä keskeisenä tavoitteena on nopeampi väestönkasvu sekä monimuotoisen asumisen edistäminen. Sosiaalista vuokra-asuntotoimintaa harjoittavalla Tuusulan kunnan kiinteistöt Oy:lla (”Yhtiö”) on tärkeä rooli kasvustrategian toteuttamisessa. Yhtiön asuntokanta on kasvanut viime vuosina tasaisesti ja yhtiön talous on vahvistunut.

Yhtiön rahoituksen keskeisenä elementtinä toimii vuonna 2004 perustettu vuokra-asuntorahasto, jonka varoja käytetään uusien vuokratalojen omarahoitusosuuksien järjestämiseen, laajojen perusparannusten omarahoitusosuuksiin sekä kunnallisiin hissiavustuksiin. Lainananto Yhtiölle vuokra-asuntorahaston kautta edellyttää kunkin lainan osalta kunnanhallituksen päätöstä määrärahan myöntämisestä.

Vuokra-asuntorahaston Yhtiölle myöntämät lainat per 31.12.2017 olivat yhteensä 4 259 410 euroa (lisäksi rahastossa oli jäljellä käytettävissä olevaa pääomaa 601 674 euroa). Vuokra-asuntorahastosta myönnettyjen lainojen lisäksi kunta on myöntänyt ennen vuokra-asuntorahaston perustamista Yhtiölle lainoja yhteensä 2 166 267 euroa. Yhtiölle myönnettyjen tertiäärilainojen (vuokra-asuntorahastosta annetut lainat + kunnan suoraan myöntämät lainat) määrä 31.12.2017 oli yhteensä 6 425 677,48 euroa

Investointien omina varoina hyödynnettävät tertiäärilainat ovat luonteeltaan ja ehdoiltaan lähellä omaa pääomaa. Tertiäärilaina on kunnan antamaa oman pääomanehtoista lainaa, jota on myönnetty arava- ja korkotukikohteissa omarahoitusosuuden kattamiseksi. Koska laina on annettu kohteen omarahoitusosuuden kattamiseksi, lainaa saa lyhentää vasta sen jälkeen, kun arava-/korkotukilaina on maksettu pois.

Nykyinen vuokra-asuntorahastoon perustuva rahoitusmalli ei todennäköisesti riitä turvaamaan Yhtiön tulevien vuosien investointisuunnitelmien toteuttamista. Lisää epävarmuutta rahoitukseen aiheuttaa, että ARAn myöntämien uudisrakentamisen käynnistysavustusten pysyvyydestä ei pitkällä tähtäimellä ole varmuutta. Vuokra-asuntorahastoa kartutetaan pääosin kunnan suoraan omistamien vuokra-asuntojen myyntituotoilla. Myytävissä olevien yksittäisten asuntojen (osakehuoneistojen) arvioidut pidemmän ajan myyntituotot ovat ainoastaan noin 1 milj. euroa (jäljellä 19 asuntoa, 911,5 m²). Vuokra-asuntorahaston jäljellä olevat pääomat sekä tulevat asuntojen myyntituotot eivät riittäne kattamaan Yhtiön tulevia omarahoitusosuustarpeita, joiden määräksi on arvioitu pitemmällä tähtäimellä (noin viitenä vuonna) yhteensä noin 4 – 5 milj. euroa.

Kunta voisi helpottaa yhtiön mahdollisuuksia rahoittaa uudisrakennuskohteita ja vahvistaa yhtiön vakavaraisuutta joko

a) tekemällä uuden pääomasijoituksen Yhtiöön tai
b) muuntamalla kunnan antamat laina- ja korkosaamiset oman pääoman ehtoisiksi sijoituksiksi.

Korkotukilainalla rahoitettavissa uudisrakennuskohteissa vaadittavan omarahoituksen on oltava luonteeltaan pitkäaikaista ja sen edellytetään aina olevan myös korkotukilainaa heikommin turvattu. Yhtiölle sijoitus on verovapaa. Pääomasijoituksiin ei sisälly mitään vakuusvaateita eli yhtiö ei anna rahoitukselle vakuuksia.

Kunta voisi sijoittaa yhtiöön oman pääoman ehtoista rahoitusta maksamalla yhtiölle omarahoitusosuutena tarvittavan rahoituksen osakepääoman korotuksena tai sijoituksena vapaan oman pääoman rahastoon tai myöntämällä pääomalainaa. Pääomasijoitukset on tarkoitettu pitkäaikaiseksi sijoitukseksi, mutta oman pääoman ehtoista rahoitusta voidaan palauttaa omistajalle yhtiökokouksen päätöksellä, mikäli yhtiöön kertyisi liikaa kassavaroja. Pääomaa palautettaessa on kuitenkin syytä huolehtia siitä, että yhtiöllä säilytetään riittävä omavaraisuusaste, mitä korkotukilainoitusta haettaessa on edellytetty. Osakepääomaan kirjattavia pääomia yhtiö voi palauttaa vain velkojiensuoja-menettelyn kautta.

Yhtiön omavaraisuusaste on tällä hetkellä hyvin alhainen, minkä vuoksi on perusteltua, että jatkossa merkittävä osa kunnan myöntämästä omarahoituksesta yhtiölle olisi oman pääoman ehtoista. Vahvempi vakavaraisuus vahvistaa yhtiön luottokelpoisuutta ja parantaa Yhtiön vieraan pääomanehtoisen rahoituksen saatavuutta ja hintaa. Yhtiön toimintaan liittyy pitkällä tähtäimellä merkittävää korkoriskiä sen korkeahkosta velkaantuneisuudesta johtuen. Korkoriskiä voidaan osaltaan pienentää suurentamalla oman pääoman osuutta.

Päätösehdotuksen lähtökohtana on, että kunta purkaisi vuokra-asuntorahaston ja sijoittaisi sekä vuokra-asuntorahastosta annetut lainat sekä muut tertiäärilainat, yhteensä 6 425 677,48 euroa, kokonaisuudessaan takaisin Yhtiön omaan pääomaan seuraavasti:

• sijoitetun vapaan pääoman (SVOP) rahasto 3 425 677,48 euroa
• pääomalaina 3 000 000 euroa
  • pääomalainalla ei eräpäivää eikä vakuutta, korko 12 kk euribor + 3,0 % p.a., kuitenkin enintään kulloinkin korkotuki- tai arava-asetuksessa säädetyn enimmäismäärän mukaista vuotuista korkoa (1.1.2017 alkaen 4 %).

Toimenpiteiden seurauksena yhtiön omavaraisuusaste nousisi nykyisestä vajaasta 2 %:sta noin 15 %:iin (12/2017 tp-lukujen mukaan laskettuna).

SVOP-sijoituksen myötä yhtiön osakkeiden hankintameno kasvaisi kunnan kirjanpidossa 3 425 677,48 eurolla.
Mikäli Yhtiön taseessa oleva asuintalovaraus 2,0 milj. euroa otetaan huomioon, nousisi Yhtiön omavaraisuusaste noin 19 %:iin.

Yhtiön likvidit kassavarat olivat 31.12.2017 yhteensä noin 3,5 milj. euroa. Yhtiö on pystynyt viime vuosien aikana kerryttämään noin 0,5 milj. euron vuotuista positiivista kassavirtaa. Hyvää rahoitusasemaa ja tuloskehitystä ovat tukeneet viime vuosien poikkeuksellisen alhainen korkotaso. Tertiäärilainojen konvertointi omaksi pääomaksi parantaisi yhtiön vapaata kassavirtaa noin 150 000 eurolla vuodessa. Tertiäärilainojen vuosikustannus (noin 256 000 euroa) korvautuisi pääomalainan koroilla (90 000 euroa).

Järjestely ei kokonaisuutena muuttaisi olennaisesti kunnan asemaa Yhtiön omistajana ja rahoittajana. Teoreettisesti tertiäärilainojen korvaaminen ”puhtaammalla” omalla pääomalla lisäisi kunnan riskiä Yhtiössä. Toisaalta vahvempi tase parantaa Yhtiön rahoitusasemaa ja luo paremmat edellytykset Yhtiön pitkäjänteiselle toiminnan kehittämiselle. Kunta saa jatkossa sijoittamalleen pääomalainalle 12 kk euribor + 3 %:n tuoton, noin 90 000 euroa vuodessa. Yhtiö on maksanut tertiäärilainoista kunnalle viime vuosina 4 % korkoa, mutta vuokra-asuntorahaston lainojen tuotto on palautettu tilinpäätösten yhteydessä takaisin vuokra-asuntorahastolle.

Päätösehdotuksen perustelut

• Tuetaan Tuusulan kunnan kasvustrategiaa ja asuntokannan monipuolistamista
• Mahdollistetaan Yhtiön investointiohjelman toteuttamista pitkällä tähtäimellä
• Parannetaan yhtiön luottokelpoisuutta ja asemaa rahoitusmarkkinoilla
• Kevennetään ja selkeytetään kuntakonsernin päätöksentekomenettelyä ja talouden prosesseja.

Ehdotus

Esittelijä

Konsernijaosto päättää ehdottaa kunnanhallitukselle, että kunnanhallitus päättää

• omistajapoliittisena ohjeena purkaa Tuusulan kunnan vuokra-asuntorahaston
• sijoittaa vuokra-asuntorahastosta Tuusulan kunnan kiinteistöt Oy:lle annetut tertiäärilainat 4 259 410 euroa ja kunnan muut yhtiölle myöntämät tertiäärilainat 2 166 267 euroa, yhteensä 6 425 677,48 euroa, kokonaisuudessaan takaisin yhtiön omaan pääomaan seuraavasti:
  • sijoitus sijoitetun vapaan pääoman rahastoon 3 425 677,48 euroa
  • sijoitus pääomalainaan 3 000 000 euroa
• että pääomalainan ehdot on seuraavat:
  • pääomalainan pääoma ja korko saadaan maksaa yhtiön selvitystilassa ja konkurssissa vain kaikkia muita velkoja huonommalla etuoikeudella. Pääoma saadaan muutoin palauttaa ja korkoa maksaa vain siltä osin kuin Yhtiön vapaan oman pääoma ja kaikkien pääomalainojen määrä maksuhetkellä ylittää Yhtiön viimeksi päättyneeltä tilikaudelta vahvistettavan tappion tai sitä uudempaan tilinpäätökseen sisältyvän taseen mukaisen tappion määrän
  • pääomalainan korko on 12 kk euribor + 3,0 % p.a. tai korkotuki- tai arava-asetuksessa hyväksyttävä maksimikorko
  • lainalla ei ole eräpäivää
  • pääoman tai koron maksamisesta ei saada vastavakuutta

• valtuuttaa kunnan talousjohtaja päättämään pääomalainan tarkemmat ehdot.

Päätös

Konsernijaosto päätti

• ehdottaa kunnanhallitukselle, että kunnanhallitus päättää ehdottaa valtuustolle, että

VALTUUSTO päättää

• purkaa Tuusulan kunnan vuokra-asuntorahaston
• sijoittaa vuokra-asuntorahastosta Tuusulan kunnan kiinteistöt Oy:lle annetut tertiäärilainat 4 259 410 euroa ja kunnan muut yhtiölle myöntämät tertiäärilainat 2 166 267 euroa, yhteensä 6 425 677,48 euroa, kokonaisuudessaan takaisin yhtiön omaan pääomaan seuraavasti:
  • sijoitus sijoitetun vapaan pääoman rahastoon 3 425 677,48 euroa
  • sijoitus pääomalainaan 3 000 000 euroa
• että pääomalainan ehdot on seuraavat:
  • pääomalainan pääoma ja korko saadaan maksaa yhtiön selvitystilassa ja konkurssissa vain kaikkia muita velkoja huonommalla etuoikeudella. Pääoma saadaan muutoin palauttaa ja korkoa maksaa vain siltä osin kuin Yhtiön vapaan oman pääoma ja kaikkien pääomalainojen määrä maksuhetkellä ylittää Yhtiön viimeksi päättyneeltä tilikaudelta vahvistettavan tappion tai sitä uudempaan tilinpäätökseen sisältyvän taseen mukaisen tappion määrän
  • pääomalainan korko on 12 kk euribor + 3,0 % p.a. tai korkotuki- tai arava-asetuksessa hyväksyttävä maksimikorko
  • lainalla ei ole eräpäivää
  • pääoman tai koron maksamisesta ei saada vastavakuutta
• valtuuttaa kunnan talousjohtaja päättämään pääomalainan tarkemmat ehdot.
   

Puheenjohtaja ilmoitti olevansa esteellinen/palvelussuhdejäävi ja poistui kokouksesta tämän asian käsittelyn ajaksi. Puheenjohtajana toimi konsernijaoston varapuheenjohtaja Mika Mäki-Kuhna. Annika Lappalainen ilmoitti myös olevansa esteellinen/yhteisöjäävi ja poistui kokouksesta tämän asian käsittelyn ajaksi.