Perustelut
Aikaisempi käsittely kuntakehityslautakunta 3.2.2016 § 14
Suunnittelualue
Suunnittelualue sijoittuu Tuusulan keskuksen Hyrylän kunnanosaan. Kaava-alue koskee Hyryläntien, Suutarintien, Tuusulanjoen, Koskenmäentien ja Koskensillantien rajaamaa aluetta. Suunnittelualueen pinta-ala on noin 4,1 hehtaaria.
Alueella sijaitsevat Hyrylän paloasema sekä Rapsikanmäki, entinen Hyrylän/kirkonkylän alakansakoulu. Lisäksi suunnittelualueeseen kuuluu Tuusulanjokeen rajautuva Jokipuiston puistoalue, "monttu", valaistuine kävelyreitteineen.
Aloite, sopimukset ja maanomistus
Asemakaavan muutos on kunnan hanke. Tuusulan paloaseman siirtyminen uusiin tiloihin on käynnistänyt alueen käyttötarkoituksen muutoksen suunnittelun.
Asemakaava ja asemakaavan muutos sisältyy kärkihankkeena kunnanvaltuuston hyväksymään kaavoitussuunnitelmaan 2016-2020.
Kaava-alue on suurimmalta osin kunnan omistuksessa. Asemakaavoittamaton osa Koskenmäentien varrella on yksityisessä omistuksessa.
Kaavan laatimisen tarkoitus ja tavoite
Alueelle pyritään kaavoittamaan keskustamaisia asuinkerrostalojen korttelialueita. Jokipuiston roolia paikallisesti merkittävänä puistoalueena tarkastellaan, kuten Hyryläntien varrella sijaitsevan vanhan rakennuksen sekä paloaseman suojelutarvettakin.
Hyrylän ydintaajaman tiivistyminen edellyttää pysäköinnin eri rakenteellisten vaihtoehtojen tutkimista ja kevyen liikenteen jouhevien yhteyksien järjestämistä keskustan alueella.
Kunnan tavoitteena on etsiä yhteistyökumppaniksi rakennuttaja, jotta kaavatyö voidaan viedä loppuun hankekaavana.
Asemakaava on osa Hyrylän keskustan kehittämistyötä.
Osallistumis- ja arviointisuunnitelma
Suutarintien asemakaavan ja asemakaavan muutoksen osallistumis- ja arviointisuunnitelma (OAS) asetettiin nähtäville 19.11.2015. OAS on nähtävillä Tuusulan internetsivuilla koko suunnitteluprosessin ajan ja siihen on mahdollisuus ottaa kantaa, kunnes asemakaavaehdotus tulee nähtäville. Osallistumis- ja arviointisuunnitelmaa päivitetään asemakaavatyön edetessä. Osallistumis- ja arviointisuunnitelmasta annetut mielipiteet ja lausunnot sekä niistä annetut vastineet ovat kaavaselostuksen erillisenä liiteasiakirjana.
Kaavoitustilanne
Kaavaa laadittaessa tai muutettaessa on otettava huomioon maakuntakaava ja oikeusvaikutteinen yleiskaava. Vahvistetussa maakuntakaavassa alue on taajamatoimintojen ja keskustatoimintojen aluetta ja alue ei ole lentomelualuetta. Suunnittelualue on pohjavesialueella (pv). Tuusulanjoen varren viheryhteystarve on osoitettu Tuusulanjokilaaksosta Tuusulanjärven eteläpäähän saakka. Suunnittelualue on myös kulttuuriympäristön tai maiseman vaalimisen kannalta tärkeällä alueella. Ympäristöministeriö vahvisti 2. vaihemaakuntakaavan 30.10.2014. Vireillä oleva 4. vaihemaakuntakaava on ollut luonnoksena nähtävillä 20.1.-20.2.2015.
Alueella ei ole oikeusvaikutteista yleiskaavaa. Kunnanvaltuuston hyväksymässä Tuusulan yleiskaava 2010 suunnittelualue on osoitettu julkisten palveluiden ja hallinnon alueena (PY) ja lähivirkistysalueena (VL); alueella sallitaan ulkoilua ja muuta yleistä virkistystoimintaa palveleva rakentaminen. Alueen läpi on osoitettu kunnan sisäisen ulkoilun pääreitti.
Tuusulan yleiskaava 2040 on tekeillä ja se on ollut kaavaluonnoksena julkisesti nähtävillä 11.8. - 30.9.2014. Suutarintien alue on osoitettu yleiskaavaluonnoksessa keskustatoimintojen alueeksi (C), alueen tavoitetehokkuus ea=0,20 ja viheralueeksi (VL).
Hyrylän laajentumissuuntien osayleiskaavassa rakennuspaikan kohdalla ei ole kaavassa käyttötarkoitusmerkintää tai muuta alueen käyttöä ohjaavaa merkintää. Suunnittelualue on osoitettu pohjavesialueen alueenosamerkinnällä (pv-1), vedenhankintaa varten tärkeää pohjavesialuetta. Suunnittelualueen läpi on osoitettu ulkoilureitti.
Asemakaavan muutos kohdistuu seuraaviin asemakaavoihin ja käyttötarkoituksiin:
- Hyrylän keskustan asemakaava: Suutarintien katualue sekä kortteli 33070, joka on osoitettu Yleisten rakennusten korttelialueeksi (YT)
- Hyrylinnan alue: Osa korttelista 2017, joka on osoitettu Yleisten rakennusten korttelialueeksi (Y) sekä istutettavaa puistoaluetta (Pl) eli Jokipuiston alue
- Hyrylän keskusta asemakaavan muutos: Osa korttelista 33078 (L) ja pysäköintiin osoitettu alue (LP), sekä puistoalue (P)
- Seurakuntakeskuksen asemakaavan muutos: Hyryläntien katualuetta.
- Terveyskeskuksen ympäristön asemakaava: Hyryläntien katualuetta.
Kaava-alueeseen kuuluu lisäksi kaavoittamatonta aluetta Tuusulanjoen alkupäässä Koskenmäen eteläpuolella.
Asemakaavaluonnos
Valmisteluvaiheessa laadittiin neljä vaihtoehtoista asemakaavaluonnosta (Vaihtoehdot A-D). Luonnosvaihtoehdoissa tarkasteltiin ja vertailtiin ratkaisuja liittyen mm. aluevarausten rajoihin, rakennusoikeuksiin, kerroskorkeuksiin, ja kaavamerkintöihin sekä -määräyksiin.
Asuinrakentamisen korttelialueet on osoitettu kaavamerkinnällä AK-45, yleisten rakennusten korttelialue kaavamerkinnällä Y, jossa sijaitsevilla rakennuksilla on sr-merkintä.
Osa suunnittelualueella olevista pysäköintialueista muuttuu asuinrakentamisen korttelialueeksi. Hyrylän ydintaajaman tiivistyminen ja kaupallisten palvelujen lisääntyminen edellyttää toimivia pysäköintiratkaisuja. Yleisten pysäköintilaitosten korttelialueelle LPY-1 voidaan osoittaa osa asuinkerrostalojen vaadittavista autopaikoista ja osa autopaikoista varataan yleiseen pysäköintiin.
Lisäksi kaavassa varataan alueita lähivirkistysalueille (VL) ja kaduille.
Suunnittelualue sijaitsee pohjavesialueella (/pv), jolloin pohjaveden suojelumääräykset on otettu osaksi kaavamääräyksiä.
Alue tukeutuu valmiiseen katuverkkoon, jonka runkona on Hyryläntie. Asemakaavan aiheuttama liikennemäärän kasvu ei aiheuta kapasiteetti- ja toimivuusongelmia. Kaavaratkaisun tarkentuessa kaavaehdotusvaiheessa laaditaan tarkemmat liikenne-ennusteet ja varmistetaan liikenteen toimivuus.
Jokipuiston lähivirkistysalueen saavutettavuutta on parannettu osoittamalla ohjeellinen kevyen liikenteen yhteys Koskenmäentieltä. Jokipuiston puistosuunnitelmaa tarkistetaan asemakaavan ehdotusvaiheessa.
Mitoitus
Asemakaava-alueen pinta-ala on kokonaisuudessaan noin 4,1 hehtaaria. Rakennusoikeus on osoitettu kerrosalaneliömetreinä rakennusalalla. Asemakaava-alueen rakennusoikeus vaihtelee vaihtoehtoluonnoksista riippuen seuraavasti.
Vaihtoehto A: Rakennusoikeutta AK-korttelialueella yhteensä 9 600 k-m2. Korttelitehokkuus ek=1,44. Suurin sallittu kerrosluku V.
Vaihtoehto B: Rakennusoikeutta AK-korttelialueella yhteensä 13 600 k-m2. Korttelitehokkuus ek=1,27. Suurin sallittu kerrosluku III-VIII.
Vaihtoehto C: Rakennusoikeutta AK-korttelialueella yhteensä 13 500 k-m2. Korttelitehokkuus ek=1,45. Suurin sallittu kerrosluku IV-VIII.
Vaihtoehto D: Rakennusoikeutta AK-korttelialueella yhteensä 12 000 k-m2. Korttelitehokkuus ek=1,29. Suurin sallittu kerrosluku II-VII.
Kaikissa luonnosvaihtoehdoissa yleisten rakennusten korttelialueella sijaitsevat rakennukset on merkitty suojeltaviksi (sr) eikä tontille ole osoitettu rakennusoikeutta. Pysäköintitalon rakentamiseen (LPY-1) on osoitettu rakennusoikeutta 6 000 k-m2. Jokipuisto lähivirkistysalueen pinta-ala vaihtelee välillä noin 17 047 m2 - noin 20 008 m2. Rakennusoikeutta alueen käyttöön on osoitettu kaikissa vaihtoehtoluonnoksissa 80 k-m2.
Kaavataloudelliset vaikutukset
Asemakaavan muutosalue tukeutuu olemassa olevaan katuverkkoon, jolloin uutta katua ei tarvitse rakentaa. Infran osalta kustannuksia tuo ainoastaan mahdollisen jalkakäytävän rakentaminen Suutarintien laitaan. Uusi rakentaminen voi kuitenkin edellyttää kunnallisteknisen verkoston uusimista tai johtojen siirtämistä.
Kustannuksia aiheuttaa Jokipuistoon rakennettava leikkipuisto, polkuvalaistuksen parantaminen ja uusien polkujen rakentaminen. Kustannuksia aiheuttaa myös vanhan paloaseman purkaminen.
Pysäköintitalon rakentamisen kustannusten jakamisesta sovitaan rakentamishankkeen käynnistyessä. Noin puolet rakennettavista autopaikoista tulee osoittaa yleiseen pysäköintiin ja loput voidaan osoittaa viereisten asuinkerrostalojen tarpeisiin. Jos pysäköintitaloon rakennetaan 220 autopaikkaa, tällöin yleisen pysäköinnin kustannukset kunnalle 110 autopaikasta ovat arviolta noin 2,2 - 2,75 milj. euroa.
Jos asuintonttien rakennushankkeet toteutuvat, tuottavat ne kunnalle tontinmyyntituloja vaihtoehdosta riippuen vähintään noin 2,4 - 2,8 milj. euroa. Jos hankkeet kilpailutetaan, myyntitulo voi olla arviolta 3,84 - 5,44 milj.. Arviot tarkistetaan kaavan ehdotusvaiheessa.
Lisätietoja:
kaavasuunnittelija Teija Hallenberg p. 040 314 3039
Sähköisesti: Kaavaselostus liitteineen sekä asemakaavaluonnosvaihtoehdot A, B, C ja D , mittakaavassa 1:2000 sekä asemakaavamääräykset.
Ehdotus kp
Kuntakehityslautakunta päättää
- asettaa asemakaavan ja asemakaavan muutoksen luonnosvaihtoehdot A, B, C ja D MRA 30 §:n mukaisesti nähtäville mielipiteiden esittämistä varten.
---
Kokouksessa jaettiin luonnosvaihtoehto E:
Vaihtoehto E: Rakennusoikeutta AK-korttelialueella yhteensä 16 100 k-m2. Korttelitehokkuus ek=1,74. Suurin sallittu kerrosluku IV-VIII.
Muutettu päätösehdotus kp
Kuntakehityslautakunta päättää
- asettaa asemakaavan ja asemakaavan muutoksen luonnosvaihtoehdot A, B, C, D ja E MRA 30 §:n mukaisesti nähtäville mielipiteiden esittämistä varten.
Päätös Ehdotus hyväksyttiin.
Lisäksi kuntakehityslautakunta päätti:
- Kuntakehityslautakunta edellyttää asemakaavaluonnoksen nähtävillä olon aikana erityistä rakentajien, rakennuttajien ja alan asiantuntijoiden kuulemista vuorovaikutteisella tavalla esimerkiksi Hyrylän suunnitteluseminaarin tai Rykmentinpuiston kutsuntojen tyyppisellä tapahtumalla, jossa myös lautakunnan jäsenillä on mahdollisuus olla mukana ja jossa esillä on niin luonnoksen sisältö kuin hankkeen tuleva prosessi.
- Kuntakehityslautakunta edellyttää edelleen lautakunnan 20.5.2015 pysäköintinormin päättämisen yhteydessä päättämää jatkovalmistelua liityntäpysäköinnistä, liittymisestä joukkoliikennestrategiaan ja sen tavoitteisiin, pysäköinnin valvonnan järjestämiseen sekä velvoitepysäköinnin tarpeeseen ja mahdollisuuksiin.
- Tässä yhteydessä selvitetään myös kunnanvaltuuston 7.12.2015 päättämä vuositavoite 8.3 Linjaamme Tuusulan kunnan pysäköintipolitiikan, jossa Hyrylän julkisen pysäköinnin tarve selvitetään sekä liityntäpysäköinnin tarjonta ja toimivuus varmistetaan. Tähän liittyen Suutarintien pysäköintiratkaisu on keskeinen tarkastelun kohde.
Merkittiin, että Liisa Sorri ei osallistunut asian käsittelyyn ja päätöksentekoon intressijääviyden vuoksi.
Nuorisovaltuuston edustaja Daniel Levander poistui kokouksesta tämän asian käsittelyn aikana klo 18.00
__________
Kuntakehityslautakunta 21.3.2018
Suunnittelualue
Suunnittelualue sijoittuu Tuusulan keskuksen Hyrylän kunnanosaan. Kaava-alue koskee Hyryläntien, Suutarintien, Tuusulanjoen, Koskenmäentien ja Koskensillantien rajaamaa aluetta. Suunnittelualueen pinta-ala on noin 3,84 hehtaaria. Alueella sijaitsevat purkupäätöksen saanut Hyrylän vanha paloasema sekä Rapsikanmäki, jossa toimii Hyrylän kudonta-asema. Suunnittelualueeseen kuuluu Tuusulanjokeen rajautuva Jokipuiston puistoalue.
Suutarintien asemakaavan ja asemakaavan luonnosvaiheessa laadittiin alueelle viisi vaihtoehtoa, vaihtoehdot A – E. Luonnokset olivat nähtävillä 25.2.2016 – 31.3.2016 välisenä aikana. Luonnoksia esiteltiin yleisötilaisuudessa 17.3.2016.
Kunnan tavoitteena on ollut löytää yhteistyökumppaniksi rakennuttaja, jotta kaavatyö voidaan viedä loppuun hankekaavana. Yhteistyökumppania etsittiin suunnittelu- ja tontinluovutuskilpailun avulla. Tontinluovutuskilpailua esiteltiin workshopissa 31.5.2016 ja kilpailu käytiin 1.7. – 30.9.2016 välisenä aikana. Kilpailuun ei jätetty osallistumisilmoituksia.
Luonnosten nähtävilläolon aikana jätettiin 12 lausuntoa ja kolme mielipidettä, joihin on laadittu vastineet.
Suutarintien asemakaava-aluetta koskevan palautteen pääkohdat olivat:
- suunnittelualue on maisemallisesti arvokas ja paikalla olevilla rakennuksilla on kulttuuri- ja paikallishistoriallisia arvoja jotka on huomioitava.
- kiinnitettävä huomiota rakentamisen sijoitteluun mittakaavaan ja massoitteluun
- paloaseman säilyminen toivottavaa
- Jokipuisto aktiivisempaan käyttöön, virkistysarvojen huomioiminen sekä ekologisten yhteyksien säilyminen
- pohjavesialueen huomioiminen ja hulevesien huomioiminen pohjavesialueella.
Asemakaavan kehittäminen luonnoksesta ehdotukseksi
Julkisen nähtävilläolon jälkeen otettiin yhteyttä potentiaaliseen yhteistyökumppaniin, edelleen toiveena saada asemakaavan muutos valmisteltua yhteistyökumppanin kanssa. Tuolloin saatiin neuvottelu alueen toteuttamisesta käyntiin Lujatalo Oy:n kanssa. Asemakaavaehdotusta on laadittu yhteistyössä Lujatalo Oy:n ja arkkitehtikonsulttinsa Arkkitehtitoimisto Mika Päivärinne Oy:n kanssa. Samalla on valmisteltu kumppanuuskaavoitussopimusta, mutta tätä ei vielä ole hyväksytty. Neuvottelut ovat edenneet sopimuksen osalta hyvässä hengessä.
Kaavan yleiskuvaus
Suutarintien asemakaava tiivistää Hyrylän nykyistä keskusta-aluetta. Samalla tiivistyvälle keskustalle luodaan eri aikakausien rakennuskantaa hyödyntävää imagoa. Alue muodostuu asuinkerrostalokorttelista, yleisten rakennusten korttelialueesta sekä yleiselle pysäköintilaitokselle osoitetusta korttelialueesta. Kaava-alue Hyryläntiehen, Suutarintiehen sekä Koskensillantiehen. Muilta osin korttelialueet rajautuvat Jokipuiston virkistysalueeseen.
Asemakaavalla muodostuu kerrosalaa asuinrakentamiseen 16 800 k-m2 josta liikerakentamisen osuus on 250 k-m² sekä kerrosalaa pysäköintitalon rakentamiseen 6 000 m². Asukasmääräksi on arvioitu noin 420 asukasta (1 as / 40 kem2). Asuinkerrostalokorttelin toteuttaminen edellyttää vanhan paloaseman purkamista.
Asuinkerrostalojen kortteliin kuuluu myös vanhaa säilyvää rakennuskantaa, joka on asemakaavaehdotuksessa merkitty palvelurakennusten korttelialueeksi (P). Uutta kerrosalaa tälle palvelurakennusten tontille ei ole osoitettu, olevat rakennukset esitetään suojeltaviksi kulttuurihistoriallisin ja kaupunkikuvallisin syin. Lisäksi muodostuu virkistys- ja katualueita.
Asuinrakennusten korttelialueet
Asuinrakennusten korttelialueita on n. 24% kaava-alueesta.
Tehokas asuinkerrostalorakennusten korttelialue. (AK-46)
Alue on osoitettu pääasiassa korttelialueeksi. Hyryläntien varteen rakennettavaan asunkerrostaloon tulee ja Suutarintien varteen rakennettaviin asuinkerrostaloihin saa tehdä myös liiketilaa. Korttelialueen pinta-ala on noin 9 310 m².
Muut korttelialueet
Palvelurakennusten korttelialue (P)
Alueelle sijaitsee suojeltu (sr-27) rakennus ja talousrakennus. Korttelialueen pinta-ala on 1 274 m². Kaavamerkintä mahdollistaa monipuolisten toimintojen, palvelujen ja myymälätilojen sijoittamisen suojeltuun rakennukseen ja siten pitää Rapsikanmäen että ympäröivän alueen elävänä.
Yleiset alueet
Virkistysalueet
Kaava-alueen alasta virkistysalueita on n. 40 % ja pinta-ala noin 15 390 m².
Kaava-alueen virkistysalueet on osoitettu lähivirkistysalueina (VL-4). Näille viheralueille on osoitettu yhteystarpeet pyöräilyä ja jalankulkua varten.
Liikennealueet
Asemakaava-alueesta katualuetta n. 8 800 m², joka vastaa noin 23 % kaava-alueen alasta.
Asemakaava-alueen katuverkko on valmis, mutta tarpeen mukaan katusuunnitelmiin tehdään muutoksia, jotka laaditaan erikseen.
Muodostuvat korttelit ovat yhteydessä Hyryläntiehen ja sitä kautta seututeihin.
Muuta
Asuinkerrostalokorttelin toteuttaminen edellyttää pysäköintitalon rakentamista. Koska asuinrakentamisen sijoittuminen osittain Hyrylän ydintaajaman nykyisille pysäköintialueille että rakennettavien asuntojen lukumäärä ja sen vaatimat autopaikat, edellyttävät kaikkiaan yli 500 autopaikkaa, joista noin 90 on suunniteltu toteutettavan asuinkorttelissa. On suunniteltu, että kunta korvaa suunnitellun rakentamisen myötä poistuvia pintapysäköintipaikkoja merkitsemällä pysäköintitalosta noin 280 autopaikkaa kunnan tarpeisiin. Nämä paikat on suunniteltu myytävän eteenpäin lähistöön rakennettaville asuinkerrostalojen asunto-osakeyhtiöille, kun esim. kunnantalon toiminnot voidaan sijoittaa toisaalle.
Kaava-alue sijaitsee pohjaveden muodostumisalueella ja pohjavesialueella. Asemakaavamääräyksillä pyritään siihen, ettei pohjaveden laatu eikä riittoisuus vaarannu. Myös hulevesien käsittelyn osalta on annettu määräyksiä.
Lisätietoja:
kuntasuunnittelupäällikkö Asko Honkanen p. 040 314 2012 ja kaavasuunnittelija Teija Hallenberg p. 040 314 3039