Perustelut
Tuusulan kunnan maapoliittinen ohjelma 2030 hyväksyttiin kunnanvaltuustossa 9.3.2020 § 11. Maapoliittisen ohjelman mukaisesti kunta voi asemakaavoitettuja alueita hinnoitellessaan käyttää vyöhykehinnastoa. Nykyinen valtuuston 7.12.2020 § 138 päätöksellä voimassa oleva vyöhykehinnasto on voimassa 31.12.2022 saakka, joten uuden vyöhykehinnaston hyväksyminen tulee ajankohtaiseksi. Hallintosäännön mukaan asemakaavan mukaisten tonttien hinnoittelusta päättää kunnanvaltuusto.
Kunnan tulee hinnoittelussaan käyttää markkina-arvoa luovuttaessaan alueita, jottei kunta julkisena toimijana vääristä kilpailua sisämarkkinoilla. Valtiontukisäännöksiä on sovellettava myös maankäyttösopimuksissa. (KunL 130 §)
Maapoliittisen ohjelman mukaisesti kunnalla on maankäyttösopimusten hinnoittelussa mahdollisuus käyttää ulkopuolisten arvioitsijoiden arvioita. Maankäyttösopimuksissa käytetään joko tämän hinnoittelupäätöksen mukaisia hintoja, tai sopimusalueilta tilataan 1-3 hinta-arviota, jolloin hinnoittelussa käytetään niiden keskiarvoa ja/tai hintahaarukkaa.
Kunnan tavoitteena on, että kunnalla on hallitun kasvun periaatetta noudattamalla vuosittain tarjottavanaan kuntastrategiaa ja talous- ja toimintasuunnitelmaa vastaavat määrät tontteja ja rakennuspaikkoja luovutettavaksi asunto- ja työpaikkarakentamiseen kaikissa keskuksissa, palvelujen kannalta tarkoituksenmukaisilla ja taloudellisesti edullisilla paikoilla. Linjakkaan, pitkäjänteisen maapolitiikan ja tontinluovutuksen edellytyksenä on avoin ja tasapuolinen hinnoittelu.
Tontteja luovutetaan kaikilta myytävissä olevilta alueilta. Luovutuksia suunniteltaessa huomioidaan kaavatilanteen lisäksi kunnan asuntotuotantotavoitteet, kunnallistekniikan aikataulut ja käytettävissä olevat resurssit.
Asuntorakentamiseen tarkoitettujen tonttien vyöhykehinnoittelun on tarkoitus olla voimassa kaksi vuotta kerrallaan, ja tarpeen vaatiessa se päivitetään aiemmin.
Hinnoittelun valmistelun tueksi tilattiin vyöhykehinta-arviot kesällä 2022 kolmelta kiinteistöarviointikonsultilta, Retta Services Oy:ltä, Maanomistajien Arviointikeskus Oy:ltä ja GEM Property Oy:ltä. Saatujen arvioiden perusteella tonttien hinnoitteluun ei esitetä edellisestä vyöhykehinnoittelusta poikkeavia muutoksia.
Omakotitonttien hinnoittelu
Omakotitonteille esitetään Kellokoskelle ja Jokelaan yhtä hintavyöhykettä sekä Etelä-Tuusulaan kahta hintavyöhykettä.
- Etelä-Tuusulan vyöhykkeen 1 arvioiden vaihteluväli oli 300 - 600 €/k-m2, vyöhykehinnaksi esitetään 425 €/k-m2.
- Etelä-Tuusulan vyöhykkeellä 2 arvioiden vaihteluväli oli 450 - 900 €/k-m2, vyöhykehinnaksi esitetään 600 €/k-m2.
- Kellokosken ja Jokelan arvioiden vaihteluväli oli 175 - 300 €/k-m2, hinnaksi esitetään 225 €/k-m2.
Tuottajamuotoisten tonttien hinnoittelu
Rivitalotonteille ja tuottajamuotoisille pientalotonteille esitetään Kellokoskelle ja Jokelaan yhtä hintavyöhykettä sekä Etelä-Tuusulaan neljää hintavyöhykettä.
- Etelä-Tuusulan vyöhykkeellä 1 arvioiden vaihteluväli oli 250 - 500 €/k-m2, vyöhykehinnaksi esitetään 500 €/k-m2.
- Etelä-Tuusulan vyöhykkeellä 2 arvioiden vaihteluväli oli 360 - 500 €/k-m2, vyöhykehinnaksi esitetään 480 €/k-m2.
- Etelä-Tuusulan vyöhykkeellä 3 arvioiden vaihteluväli oli 250 - 360 €/k-m2, vyöhykehinnaksi esitetään 400 €/k-m2.
- Etelä-Tuusulan vyöhykkeellä 4 arvioiden vaihteluväli oli 275 - 375 €/k-m2, vyöhykehinnaksi esitetään 375 €/k-m2.
- Kellokosken ja Jokelan arvioiden vaihteluväli oli 150 - 250 €/k-m2, hinnaksi esitetään 160 €/k-m2.
Koska Etelä-Tuusulan tuottajamuotoisten tonttien kysyntä on ollut hyvällä tasolla, ei hintoihin esitetä muutoksia.
Kerrostalotonteille esitetään Kellokoskelle ja Jokelaan yhtä hintavyöhykettä sekä Etelä-Tuusulaan neljää hintavyöhykettä.
- Etelä-Tuusulan vyöhykkeellä 1 arvioiden vaihteluväli oli 300 - 425 €/k-m2, vyöhykehinnaksi esitetään 350 €/k-m2.
- Etelä-Tuusulan vyöhykkeellä 2 arvioiden vaihteluväli oli 300 - 400 €/k-m2, vyöhykehinnaksi esitetään 320 €/k-m2.
- Etelä-Tuusulan vyöhykkeellä 3 arvioiden vaihteluväli oli 250 - 350 €/k-m2, vyöhykehinnaksi esitetään 300 €/k-m2.
- Etelä-Tuusulan vyöhykkeellä 4 arvioiden vaihteluväli oli 220 - 315 €/k-m2, vyöhykehinnaksi esitetään 275 €/k-m2.
- Kellokosken ja Jokelan arvioiden vaihteluväli oli 100 - 200 €/k-m2, hinnaksi esitetään 120 €/k-m2.
Kunta pidättää itsellään oikeuden teettää tarvittaessa uuden kohdekohtaisen arvion, jos on syytä olettaa, että tontin arvo poikkeaa merkittävästi vyöhykehinnasta. Jos kunnan tontin luovutuksia suunniteltaessa arvion perusteella määritelty hinta alittaa tämän hinnoittelupäätöksen mukaisen vyöhykehinnan, tuodaan se valtuuston hyväksyttäväksi. Mikäli maankäyttösopimuksen yhteydessä käytetyn erillisen arvion mukaan määritetty hinta eroaa tämän hinnoittelupäätöksen mukaisesta vyöhykehinnasta, hinta hyväksytään kunnanhallituksessa sopimuksen hyväksymisen yhteydessä.
Vuokrattujen asuintonttien lunastushinta
Vuokralaisella on vuokrasopimuksen ehtojen mukaan oikeus lunastaa tontti omaksi vuokrasopimuksen allekirjoitushetkellä voimassa olleella myyntihinnalla kolmen vuoden kuluessa vuokrasopimuksen allekirjoitushetkestä lukien. Tämän jälkeen myytävän vuokratontin käypä hinta seuraa luovutettavien tonttien hinnoittelua.
Kunnanvaltuusto päätti 6.4.2020 § 27, että myös tarjouskilpailutontit on mahdollista vuokrata. Tarjouskilpailutonttien vuokra on 5 % tarjotusta kokonaiskauppahinnasta. Vuokrasopimuksen ehtojen mukaan vuokralaisella on oikeus lunastaa tontti omaksi tarjoamallaan kokonaiskauppahinnalla kolmen vuoden kuluessa vuokrasopimuksen allekirjoitushetkestä lukien. On tarkoituksenmukaista, että tarjouskilpailutonttien lunastushinta kolmen vuoden määräajan umpeuduttua on vähintään alkuperäisen tarjotun kokonaiskauppahinnan mukainen, mutta jos vyöhykehinnoittelun voimassa oleva hinta ylittää tarjotun kokonaiskauppahinnan, käytetään hinnoittelussa lunastushintana vyöhykehintaa.
Etelä-Tuusulassa Pekkolan asemakaava-alueella on asemakaavassa mahdollistettu sivuasunnon rakentaminen erillisen lisärakennusoikeuden perusteella. Sivuasunnon rakentamisen mahdollistavan lisärakennusoikeuden hintana kerrosneliömetriä kohden on pidetty puolta varsinaisen rakennusoikeuden hinnasta lunastushintaa määritettäessä.
Yhteiskäyttöiset LPA- AH-, tms. alueet
Luovutettavaa tonttia varten asemakaavassa merkityt pysäköinti- ja yhteisalueet luovutetaan vastikkeetta, mikäli niille osoitettu rakennusoikeus on enintään 100 k-m².
Mikäli rakennusoikeutta on enemmän kuin 100 k-m², maankäyttöpäällikkö ja kuntakehitysjohtaja toimivaltansa rajojen mukaisesti luovuttaa ja hinnoittelee yhteiskäyttöiset LPA- ja AH-alueet ulkopuolisen hinta-arvioitsijan määrittämällä markkinahinnalla.
Yleisten rakennusten korttelialueet
Kuntakehitysjohtaja ja maankäyttöpäällikkö toimivaltansa rajojen mukaisesti luovuttaa ja hinnoittelee yleisten rakennusten korttelialueet yhden tai useamman ulkopuolisen hinta-arvioitsijan määrittämällä markkinahinnalla.
Taideohjelmat
Voimassa olevien taideohjelmien ehdot huomioidaan tontinluovutuksissa.
XS-kaavamuutosten hinnasto
XS-kaavamuutosten hinnastoa käytetään, kun kyseessä on maanomistajan aloitteesta tehtävä kaavamuutos, jolla maanomistajalle tulee lisärakennusoikeutta alle 100 k-m2.
Ehdotus
Esittelijä
-
Päivi Hämäläinen, maankäyttöpäällikkö, paivi.hamalainen@tuusula.fi
Kuntakehityslautakunta päättää
- kannattaa lausuntonaan esitettyä asumisen vyöhykehinnoittelua
- ehdottaa kunnanhallitukselle ja edelleen valtuustolle, että
VALTUUSTO päättää
- hyväksyä oheisen vyöhykehinnoittelun. Hinnat tulevat voimaan 1.1.2023 alkaen
- että tuottajamuotoisen tontin varaamisesta tulee suorittaa varausmaksua 5 % kauppahinnasta ja omakotitontin varaamisesta 1000 €. Varausmaksu hyvitetään myyntihinnasta tai vuokrasta. Mikäli varaus peruuntuu varauksen saajan toimesta, varausmaksua ei palauteta
- että tontit voidaan laittaa haettavaksi kiinteähintaisena, laatukilpailulla tai myydä/vuokrata hintatarjouskilpailulla vähintään tämän vyöhykehinnoittelupäätöksen mukaisilla hinnoilla
- että asuntotonttien vuokra-aika on 50 vuotta ja vuotuinen vuokra on 5 % kauppahinnasta sidottuna vuokrasopimuksen allekirjoitusvuotta edeltävän kalenterivuoden keskimääräiseen elinkustannusindeksin pistelukuun siten kuin voimassa oleva laki sallii
- että yli 3 vuotta voimassa olleiden kiinteähintaisena vuokrattujen tonttien lunastushinta noudattaa lunastushetkellä kulloinkin voimassa olevaa vyöhykehinnoittelua, ellei vuokrasopimuksessa ole muuta sovittu
- että yli 3 vuotta voimassa olleiden tarjouskilpailulla vuokrattujen tonttien lunastushinta on vähintään alkuperäisen tarjouksen mukainen kokonaiskauppahinta tai vyöhykehinta mikäli se ylittää alkuperäisen tarjouksen, ellei vuokrasopimuksessa ole muuta sovittu
- että Etelä-Tuusulassa Pekkolan asemakaava-alueella, jossa asemakaavassa on mahdollistettu sivuasunnon rakentaminen erillisen lisärakennusoikeuden perusteella, sivuasunnon rakentamisen mahdollistavan lisärakennusoikeuden hintana kerrosneliömetriä kohden voidaan pitää puolta varsinaisen rakennusoikeuden hinnasta
- että yhteiskäyttöiset LPA- ja AH-alueet, jotka on asemakaavassa osoitettu myytävää/vuokrattavaa tonttia varten luovutetaan vastikkeetta, mikäli niille on osoitettu rakennusoikeutta enintään 100 k-m2
- oikeuttaa maankäyttöpäällikön ja kuntakehitysjohtajan toimivaltansa rajojen mukaisesti luovuttamaan/hinnoittelemaan yleisten rakennusten korttelialueet ja yhteiskäyttöiset LPA- ja AH-alueet, joille on osoitettu rakennusoikeutta yli 100 k-m2, ulkopuolisen hinta-arvioitsijan määrittämällä markkinahinnalla
- periä tontin luovutusten yhteydessä kiinteistönmuodostus- ja toimitusmaksuja sopimuksentekohetkellä voimassa olevan valtuuston hyväksymän palveluhinnaston mukaisesti
- periä tonttiliittymän ja tonttikohtaisten vesihuoltojohtojen rakentamisesta aiheutuneet kustannukset tehtyjen rasitesopimusten mukaisesti niiltä kiinteistöiltä, joita asia koskee
- asettaa vyöhykehinnastoa soveltamatta Häriskivi-nimisen asemakaava-alueen kortteleiden 2616 - 2620 AO-tonttien hinnoiksi 425 €/k-m2
- että tämä päätös on voimassa siihen asti, kun uusi vyöhykehinnoittelu hyväksytään, kuitenkin enintään 31.12.2024 asti.
Lisäksi kuntakehityslautakunta päättää
- hyväksyä ja tarkastaa pöytäkirjan tämän asian osalta kokouksessa.