Kunnanhallitus, kokous 3.2.2020

Pöytäkirja on tarkastettu

§ 40 Sulan työpaikka-alue 1, lausunto Helsingin hallinto-oikeudelle

TUUDno-2017-1235

Aikaisempi käsittely

Kuntakehityslautakunta, 20.12.2017

Valmistelija

Petteri Puputti, kaavasuunnittelija, petteri.puputti@tuusula.fi

Perustelut

Aikaisemat käsittelyvaiheet

Kuntakehityslautakunta 1.3.2017

Suunnittelualue                     

Suunnittelualue sijoittuu Hyrylän kuntakeskuksen eteläpuolelle, noin 3 kilometrin etäisyydelle keskustasta. Asemakaavalla laajennetaan Sulan nykyistä työpaikka-aluetta, johon asemakaava-alue rajautuu.

Suunnittelualueen rajoina toimivat etelässä Tuusulan itäväylä(11466), idässä Fallbackantie sekä lännessä ja pohjoisessa Korvenrannantie. Alue on pääosin rakentamaton. Suunnittelualueen koko on noin 91 ha.

Asemakaavan ja asemakaavan muutoksen tavoitteena on suunnitella Sulan työpaikka-alueen laajentaminen yhtenä toiminnallisena kokonaisuutena huomioiden alueen keskeinen sijainti taajamarakenteen eteläisenä jatkeena ja osana Tuusulan itäväylän tieympäristöä. Alueen rakentaminen täydentää tarkoituksenmukaisesti nykyistä työpaikkarakennetta.

Aloite ja maanomistus

Alueen kaavoitus on käynnistynyt kunnan aloitteesta. Alue on pääosin yksityisessä omistuksessa. Kunta omistaa alueen länsi- ja itäosassa olevat kiinteistöt 1:785, 2:390, 3:373, 4:214 ja 6:405 sekä Korvenrannantien katualueen.                  

Kunta on laatinut yhden maanomistajan kanssa yhteistyösopimuksen maankäytön periaatteista ja kustannusten jaosta vuonna 2010 ja lähes kaikkien alueen yksityisten maanomistajien kanssa on laadittu asemakaavoituksen käynnistämissopimukset. Maanomistajien kanssa on tarkoitus tehdä myöhemmin maankäyttösopimukset. Osapuolia sitovat maankäyttösopimukset tehdään, kun kaavaluonnos-/ehdotus on ollut nähtävillä ja siitä saatu palaute on käsitelty kuntakehityslautakunnassa.                                                                                 

Kaavan tavoitteet

Asemakaavan pääasiallisena tavoitteena on lisätä alueen työpaikkatonttitarjontaa asemakaavoittamalla suunnittelualue työpaikka-alueeksi Sulan osayleiskaavan mukaisesti. Samassa yhteydessä tarkennetaan osayleiskaavassa tehtyä kaupan ratkaisua ja osoitetaan tilaa vaativalle vähittäiskaupalle soveltuvat alueet.

Osallistumis- ja arviointisuunnitelma

Kaava on tullut vireille 11.2.2015. Osallistumis- ja arviointisuunnitelma on ollut nähtävillä 12.2.–25.2.2015.

Suunnittelutilanne

Maakuntakaava

Uudenmaan maakuntakaavassa, joka on vahvistettu ympäristöministeriössä 8.11.2006, suunnittelualue on taajamatoimintojen aluetta. Maakuntakaavassa on osoitettu alueen keskeiset liikenneväylät, pohjavesialue (pv) ja voimalinjavaraus (z).

Uudenmaan 2. vaihemaakuntakaava on hyväksytty 20.3.2013 maakuntavaltuustossa ja vahvistettu ympäristöministeriössä 30.10.2014.

2. vaihemaakuntakaavassa Tuusulan itäväylän varteen on osoitettu merkitykseltään seudullinen vähittäiskaupan suuryksikkö.

Kohdemerkinnällä osoitetaan merkitykseltään seudullisten vähittäiskaupan suuryksiköiden sijoittumiskohteet keskusta-toimintojen alueiden ulkopuolella. Niitä kehitetään sellaista kauppaa varten, joka vaatii paljon tilaa, ei kilpaile keskustaan sijoittuvan kaupan kanssa ja jonka tyypillinen asiointitiheys on pieni.

Tuusulan yleiskaava 2040

Tuusulassa on meneillään koko kunnan yleiskaavan laatiminen. Yleiskaava laaditaan strategisena oikeusvaikutteisena yleiskaavana. Yleiskaavaluonnos oli nähtävillä 11.8.–30.9.2014. Kaavaluonnoksessa alueelle on osoitettu seudullisen vähittäiskaupan suuryksikön alue (KM) ja muilta osin suunnittelualue on työpaikka-aluetta(TP). Alueen läpi kulkee ristiin viheryhteystarvemerkinnät. Yleiskaavaehdotus on valmisteilla ja on tulossa nähtäville vuoden 2017 aikana.                                   

Sulan osayleiskaava

Alueella on voimassa Sulan osayleiskaava, jonka Tuusulan kunnanvaltuusto on kokouksessaan 7.12.2015 hyväksynyt. Osayleiskaavan on saanut lainvoiman 12.1.2016 ja se korvasi alueella aiemmin voimassa olleen Hyrylän laajenemissuuntien osayleiskaavan (HYLA).

Hyväksytyssä osayleiskaavassa suurin osa suunnittelualueesta on osoitettu työpaikka-alueeksi (TP-1). Alueen eteläosaan, Tuusulan itäväylän varteen, on osoitettu nauhamainen kaupallisten palvelujen alue (KM-2), jonne voidaan sijoittaa seudullisen tilaa vaativan vähittäiskaupan suuryksikköön verrattavissa oleva myymäläkeskittymä. Fallbackantien varrella on yhdyskuntateknisen huollon alue (ET). Suunnittelualueen lävitse on osoitettu virkistystoimintaan ja lähiulkoiluun soveltuva lähivirkistysalue (VL), jonka myötäisesti kulkee ulkoilureitti. Tuusulan itäväylä on osoitettu liikennealueena (L), jossa on huomioitu Hyrylän itäisen ohikulkutien tilavaraus. Osayleiskaavassa on myös osoitettu alueen pää- ja kokoojakatuverkko, vedenhankinnalle tärkeät pohjavesialueet (pv-1), paineellinen pohjavesialue (pv-2), lentomeluvyöhyke (m3), ohjeelliset hulevesialtaat (wa) sekä voimansiirtolinjat (z).

Osayleiskaavoitus käynnistyi vuonna 2007. Sulan osayleiskaavaluonnos oli nähtävillä 15.12.2011 – 31.1.2012 välisenä aikana. Lausuntojen ja mielipiteiden sekä muun suunnittelun pohjalta valmisteltiin osayleiskaavaehdotus (15.4.2014), joka oli nähtävillä 22.5. – 27.6.2014. Tämän jälkeen pidettiin ehdotusvaiheen viranomaisneuvottelu 3.11.2014, jonka jatkotoimenpiteenä laadittiin kaupan vaikutusten arviointi. Toinen osayleiskaavaehdotus (22.4.2015) pidettiin julkisesti nähtävillä 15.5. – 15.6.2015. Toisesta ehdotuksesta saatujen lausuntojen ja muistutusten pohjalta sekä viranomaisohjauksen myötä kaavaan tehtiin vielä tarkistuksia. Kaavamääräyksiä hiottiin edelleen erityisesti kaupan ohjauksen osalta KM-2, KM-3 ja TP-1–alueilla. Koska korjattuun osayleiskaavaehdotukseen tehtiin edelleen muutoksia ennen kaavan viemistä hyväksymiskäsittelyyn, suoritettiin vielä kohdennettu kuuleminen alueen maanomistajille, joita muutokset ensisijaisesti koskivat.

Osayleiskaavatyön loppuvaiheessa kaupan mitoitusta muutettiin niin, että KM-2 alueilla sallitaan uutta kaupallista kerrosalaa ainoastaan 30 000 k-m2, kun aikaisemman kaavaehdotuksen mukaan kaupan kerrosalaa olisi ollut käytettävissä huomattavasti enemmän. Aikaisemmassa kaavaehdotuksessa alueen yhteenlaskettu kaupallinen kokonaisrakennusoikeus oli 100 000 k-m2, josta laskettiin toteutuneeksi noin puolet ja jäljelle jäävä osuus olisi ollut uutta kerrosalaa. Muutosten myötä KM-2 aluevarausten koko ei kuitenkaan pienentynyt kaupan kerrosalan laskiessa, mikä johti lainvoimaisessa osayleiskaavassa tehokkuudeltaan alimitoitettuihin KM-2 aluevarauksiin.

Voimassa olevat asemakaavat

Suunnittelualue on pääosin asemakaavoittamaton. Asemakaavan muutosalueisiin kuuluu Korvenrannantien alueen(3303) asemakaavan pienehkö lähivirkistysalue(VL). Muilta osin kaavamuutosalueet ovat lähinnä Korvenrannantien katualueita ja Fallbackantien yleisentien alueita (LT ja LYT).

Kunnallistekniikan yleissuunnittelu

Sulan asemakaava-alueen kunnallistekniikan yleissuunnitelma tehtiin alueen asemakaavan laatimisen alkuvaiheessa. Yleissuunnitelman tavoitteena oli tuottaa kaava-alueen kunnallistekniikan lähtökohdat toteutussuunnittelua varten. Suunnittelutyö tehtiin maanomistajien toimeksiannosta Tuusulan kunnan ohjauksessa. Työ aloitettiin helmikuussa 2015 ja se valmistui lokakuussa 2015.                                                                                  

Asemakaavaluonnosten rakenne

Valtaosa kaava-alueesta on osoitettu teollisuus ja varastorakennusten korttelialueena(T-15) sekä teollisuusrakennusten korttelialueena, joille ympäristö asettaa toiminnan laadulle erityisiä vaatimuksia(TY-16). Ympäristöhäiriötä aiheuttamattomat teollisuustoiminnot on sijoitettu häiriölle herkkien alueiden läheisyyteen, kuten asutuksen ja kaupallisten toimintojen tuntumaan sekä pohjavesialueelle.

Seudulliset tilaa vaativan vähittäiskaupan korttelit sijoittuvat Tuusulan itäväylän varrelle. Alueelle tulee kaksi kokonaan uutta liikerakennusten korttelia (KM-5), joista ensimmäinen sijoittuu Korvenrannantien ja toinen Sulatien risteykseen. Lisäksi näiden väliin jää jo rakennettu Kukkatalon puutarhamyymälän korttelinosa(KMP-1). KM-5 kortteleiden rakennusoikeus on yhteensä 30 000 k-m². Kortteleihin saa rakentaa polttoaineen jakeluaseman sekä mainostornin. Kukkatalon puutarhamyymälä kasvihuoneineen on jo rakennettu, joten sen korttelivaraus osoitetaan pääosin nykytilannetta toteavana merkinnällä KMP-1. Liikerakentamisen määrä korttelinosassa on enintään 1 000 k-m².

Kaupan- sekä teollisuuskortteleiden rajoja jäsentelevät suojaviheralueet(EV), joiden kautta on osoitettu jalankulkureittejä sekä alueen läpi kulkevia viheryhteyksiä. Itäväylän varren ja kaava-alueen itäosan suojaviheralueille(EV-7, EV-8) rakennetaan alueellisen hulevesijärjestelmän tarvitsemat viivytysrakenteet. Suojaviheralueiden kautta voidaan johtaa myös kunnallistekniikan edellyttämiä vesi- ja viemärilinjoja.                                    

Kaava-alueella on kaksi yhdyskuntateknistä huoltoa palvelevien rakennusten ja laitosten aluetta. Läntinen alue on Korvenrannantie ja Amerintien risteyksessä ja sillä on Kukkatalon vedenottamo. Toinen alue sijoittuu Fallbackantien varteen ja sillä on varauduttu lämpölaitoksen rakentamista varten.

Luonnosvaihtoehdot

Asemakaavasta on laadittu kaksi vaihtoehtoista luonnosta. Vaihtoehdot eroavat toisistaan lähinnä vähittäiskaupan rakennusoikeuden jakautumissa liikerakennusten korttelialueiden (KM-5) kesken: VE1-vaihtoehdossa uusi vähittäiskauppa jakautuu kahdelle korttelialueelle suhteessa 20 000 k-m2 + 10 000 k-m2 ja VE2-vaihtoehdossa suhteessa 15 000 k-m2 + 15 000 k-m2. Vähittäiskaupan korttelialueisiin rajautuvien teollisuusrakennusten korttelialueissa (TY-16), rakentamisen määrä on vastaavasti pienempi tai suurempi liikerakennusten korttelialueiden rakentamisen määrästä riippuen. Liikenteellinen ratkaisu on vaihtoehdoissa sama.

Molemmissa vaihtoehdoissa edellytykset liikerakentamiselle ovat hyvät ja kaupan toiminnot on pyritty sijoittamaan niiden kannalta edullisille paikoille, tärkeimpien teiden ja katujen risteysalueiden tuntumaan.

Vaihtoehto 1 noudattaa kaupan kerrosalan jakautumisessa osayleiskaavan aluevarausten mukaista pinta-alojen suhdetta, jolloin määrällisesti suurempi osa kaupallisesta toiminnasta keskittyy länteen, jo olevan kaupallisen toiminnan jatkeeksi, Kodin Terran ja Lidl:n korttelin sekä Kukkatalo väliin. Kaupan keskittäminen on kaupallisen alueen vetovoiman kannalta edullinen vaihtoehto. Sulantien risteys on sen sijaan Kukkatalon puutarhamyymälää lukuun ottamatta rakentamaton ja vaihtoehto 2 levittää kaupan rakennetta laajemmalle alueelle. Vastaavasti vaihtoehdon 2 mukainen rakentaminen voi luoda nostetta Sulantien toimijoille kaava-alueen ulkopuolella ja lisätä alueen yritysten toimintaedellytyksiä.                                     

Molempiin KM-5 kortteleihin on mahdollista sijoittaa huoltoasema, mutta alueiden sijainti ja huoltoasemien kilpailutilanne huomioon ottaen, molempien asemien toteutuminen vaikuttaa epätodennäköiseltä. Huoltoaseman rakentamisen kannalta kortteli 5522 vaikuttaa toteuttamiskelpoisemmalta vaihtoehdolta, sillä huoltoaseman vaatimat liikennejärjestelyt ovat siinä kohtaa helpommin toteutettavissa, ja huoltoaseman näkyvyys ja saavutettavuus itäväylän suunnasta ovat paremmat.

Vaikutusten osalta vaihtoehdot eivät eroa merkittävästi toisistaan kokonaisrakennusoikeuden ollessa vaihtoehdoittain kutakuinkin sama. Kaupan jakautumisella korttelien välillä ei ole merkitystä liikenteen kokonaismäärään, mutta liikenteen suuntautumiseen se voi vähäisesti vaikuttaa, riippuen kaupan painopisteestä. Liikennevirtojen muutoksilla on liittymien toimivuuteen vain vähäistä vaikutusta.  Liittymien toimivuus varmistetaan tarkemmin jatkosuunnittelussa.                                     

Mitoitus

Koko kaava-alueen pinta-ala on 90,3 ha, josta korttelialuetta on n. 56 ha, katualuetta n. 11,8 ha, maantien aluetta n. 14,6 ha ja suojaviheraluetta hieman yli 6,5 ha.

Liikerakentamisen mitoitus perustuu oikeusvaikutteisen Sulan osayleiskaavan, jonka mukaan alueella sallitaan yhteensä enintään 30 000 k-m² uutta kaupallista kerrosalaa. Teollisuuskortteleissa rakentamistehokkuus on osoitettu tehokkuusluvulla e=0.4 ja yhdyskuntateknisen huollon alueella tehokkuus on e=0.2. Asemakaavan kokonaiskerrosala VE1:ssa on 220 998 k-m² ja VE2:ssa 222 734 k-m². Käyttäen laskentaperiaatetta 1 työpaikka 100 – 200 kerrosneliömetriä kohden kerrosala vastaa noin ­­­1100-2200 työpaikkaa. Kerrosalan suhde kaava-alueen alaan, eli aluetehokkuus on 0,24.

Asemakaavan jakaminen

Kaava-alue on suhteellisen iso ja alueella on useita maanomistajia, joilla on erilaisia tavoitteita asemakaavalle, mistä johtuen sopimusneuvottelut voivat pitkittää asemakaavaprosessin valmistumista. Edellä mainittu seikka huomioiden, voi olla tarkoituksenmukaista jakaa asemakaava-alue osiin luonnosvaiheen jälkeen, kun kokonaisuuden kannalta olennaiset seikat, kuten liikenneverkko ja kaupan kerrosalan jakautuminen, on ratkaistu.

Lisätietoja:kaavasuunnittelija Petteri Puputti p. 040 314 3515

Ehdotus kp

Kuntakehityslautakunta päättää

  • asettaa asemakaava ja asemakaavan muutosluonnokset MRA 30 § mukaisesti nähtäville mielipiteiden esittämistä varten,
  • että suunnittelualue voidaan jakaa ehdotusvaiheessa eri asemakaavoiksi, mikäli se nähdään aikataulullisista tai muista syistä ehdottoman tarpeellisena
  • asettaa tavoitteeksi jakaa osayleiskaavassa osoitettu liikerakentamismahdollisuus siten, että kortteliin 5524 osoitettaisiin 20 000 k-m2 ja kortteliin 5522 yht. 10 000 k-m2 asemakaavaluonnos VE 1:n mukaisesti.

------

Puheenjohtajan avattua asiasta keskustelun Mika Mäki-Kuhna esitti Antti Seppälän kannattamana, että tavoitteeksi asetetaan jakaa osayleiskaavassa osoitettu liikerakentamismahdollisuus VE 2:n mukaisesti (15000 k-m2 + 15000 k-m2).

Koska oli tehty kannatettu muutosesitys, puheenjohtaja esitti toimitettavaksi asian ratkaisemiseksi nimenhuutoäänestyksen. Äänestysesitykseksi hyväksyttiin puheenjohtajan esitys, jonka mukaan esittelijän pohjaehdotusta kannattavat äänestävät ”jaa” ja jos ”ei” voittaa on Mika Mäki-Kuhnan muutosesitys tullut kuntakehityslautakunnan päätökseksi.

Suoritetussa äänestyksessä esittelijän pohjaehdotusta kannattivat jäsenet Heikkinen, Koivunen, Maula, Peltonen, Kirves, Winqvist ja Salonen ja Mäki-Kuhan muutosesitystä jäsenet Seppälä ja Mäki-Kuhna

Puheenjohtaja totesi esittelijän pohjaehdotuksen tulleen äänin 7 -2, 2 poissa kuntakehityslautakunnan päätökseksi.

Päätös     Ehdotus hyväksyttiin.

Leena Holmila Arkkitehtitoimisto Jukka Turtiainen Oy:stä esitteli asiaa kokouksessa.

Merkittiin, että kunnanhallituksen edustaja Ilmari Sjöblom ei osallistunut asian käsittelyyn ja päätöksentekoon intressijääviyden vuoksi.

Lilli Salmi poistui kokouksesta tämän asian käsittelyn aikana klo 16.35.

Petteri Puputti poistui kokouksesta ja Ulla Palomäki ja Vesa Lundberg saapuivat kokoukseen tämän asian käsittelyn jälkeen klo 17.00.

-------

ASEMAKAAVAEHDOTUS

Kuntakehityslautakunta 20.12.2017

Suunnittelualue 

Suunnittelualueen koko on noin 89,9 ha. Kaava-alueen rajaus on hieman muuttunut luonnosvaiheesta, sitä on tarkistettu Korvenrannantien katualueen kohdalta ja lisäksi kaava-aluetta on laajennettu Tuusulan itäväylän eteläreunasta. Itäväylän rajaus muutetiin Tuusulan itäväylän aluevaraussuunnitelman mukaiseksi.

Laaditut selvitykset

Kaavan luonnosvaiheessa laadittua kunnallistekniikan yleissuunnitelmaa on täydennetty hulevesiselvityksen osalta. Selvityksellä tarkasteltiin kaupan kortteleiden tehostamismahdollisuuksia hulevesialtaita uudelleen muotoilemalla. Samassa yhteydessä tarkistettiin EV-alueelle sijoittuvan allasketjurakenteen mitoitus ja tilavaraukset, huomioiden alueen tarvitsemat huoltoyhteydet ja alueen kautta johdettavat putkilinjat.

Korvenrannan tilan rakennuksista on teetetty lisäselvitys maanomistajan toimesta – Asiantuntijalausunto Tuusulassa Korvenrannantie 27:ssä sijaitsevan Korvenrannan tilan kulttuurihistoriallisen arvon huomioonottamisesta kaavoituksessa.

Asemakaavaehdotus

Asemakaavaluonnokset olivat julkisesti nähtävillä 16.3. — 21.4.2017. Asemakaavaluonnoksista jätettiin 12 lausuntoa ja 5 mielipidettä.

Kaavaehdotus on laadittu kaavaluonnosten vaihtoehdon VE1-pohjalta.

Asemakaavaehdotukseen on tehty mm. seuraavia tarkistuksia:

  • Suunnittelun aikana täsmennettiin kaupan jakautumista alueella.  
    Liikerakennusten korttelialueille (KM-5) on kaavaehdotuksessa osoitettu tilaa vaativaa vähittäiskauppaa suhteessa 17 000 k-m2 + 10 000 k-m2, lisäksi läntisempään KM-5 korttelialueeseen on liitetty toimitilarakennusten korttelialue (KTY-25), johon saa sijoittaa tuotantoon liittyvää liiketilaa korkeintaan 3000 k-m2.
  • Kukkatalon KMP-1 määräyksestä on poistettu katto liikerakentamisen määrä osalta ja määräyksen sisältöä on täsmennetty
  • T-15 ja TY-16 -korttelialueiden määräyksiä väljennetty mm. liikerakentamisen osalta
  • Korttelissa 5517 Sulantien varren T-15 -kortteli on muutettu TY-16 -kortteliksi
  • Sulan hotellin rakennusalaa on kasvatettu ja määräyksestä on poistettu enimmäiskerrosala
  • Katualueiden leveyksiin ja kääntöpaikkoihin on tehty tarkistuksia
  • Kaava-alueen rajausta on muutettu Korvenrannantie kohdalta ja kaava-alue on hieman kasvanut eteläreunasta, sillä Tuusulan itäväylän aluevaraus muutettiin vastaamaan itäväylän aluevaraussuunnitelmaa
  • Kaavaehdotuksen laatimisen aikana tarkastettiin hulevesisuunnitelmaa, jonka seurauksena suojaviheralueiden (EV-9) ja niihin liittyvien korttelialueiden rajauksia muutettiin

Mitoitus

Koko kaava-alueen pinta-ala on 89,9 ha, josta korttelialuetta on n. 57,8 ha, katualuetta n. 11,0 ha, maantien aluetta n. 15,1 ha ja suojaviheraluetta hieman yli 6,0 ha.

Liikerakentamisen mitoitus perustuu oikeusvaikutteiseen Sulan osayleiskaavan, jonka mukaan alueella sallitaan yhteensä enintään 30 000 k-m² uutta seudullista kaupan kerrosalaa. Paljon tilaa vaativaa seudullista kauppaa alueelle muodostuu yhteensä 17 000 k-m²  + 10 000 k-m²  = 27 000 k-m²  ja tämän lisäksi KTY-korttelissa voi rakentaa kokonaisrakennusoikeuteen kuuluvana enintään 3 000 k-m² tuotantoon liittyvää erikoistavarakauppaa.

KTY-korttelin kokonaisrakennusoikeus 16 000 k-m² ja Kukkatalon KMP-1 korttelin rakennusoikeus on 23 274 k-m²(e=0.4).
Teollisuuskortteleissa rakentamistehokkuus on osoitettu tehokkuusluvulla e=0.4 ja samoin yhdyskuntateknisen huollon alueella tehokkuus on e=0.4.
Teollisuusalueiden rakennusoikeus on yhteensä 152 730 k-m².

Asemakaavan kokonaiskerrosala on 223 877 k-m².
Kerrosalan suhde kaava-alueen alaan, eli aluetehokkuus on n. 0,25.

Käyttäen laskentaperiaatetta 1 työpaikka 100 – 200 kerrosneliömetriä kohden kerrosala vastaa noin ­­­1100–2200 työpaikkaa.

Lisätietoja: kaavasuunnittelija Petteri Puputti p. 040 314 3515

 

Ehdotus

Esittelijä

Pia Sjöroos, kaavoituspäällikkö, pia.sjoroos@tuusula.fi

Kuntakehityslautakunta päättää esittää kunnanhallitukselle, että kunnanhallitus

  • hyväksyy laaditun Sulan työpaikka-alueen asemakaavan ja asemakaavamuutoksen ehdotuksen ja laaditut vastineet,

  • asettaa asemakaavan ja asemakaavan muutosehdotuksen MRA 27 § mukaisesti nähtäville muistutusten esittämistä varten,

Päätös

Ehdotus hyväksyttiin.

Kunnanhallitus, 29.4.2019

Valmistelija

Petteri Puputti, kaavasuunnittelija, petteri.puputti@tuusula.fi

Perustelut

Asemakaavaehdotuksen jakaminen

Asemakaava on jaettu ehdotusvaiheessa osiin. Ensimmäisenä eteenpäin menevän asemakaavan nimi on: Sulantyöpaikka-alue I, asemakaava ja asemakaavamuutos. Asemakaava koskee Sulan koko kaava-alueen lounaisnurkkaa. Sulan työpaikka-alueen asemakaava I kaavaehdotuksen sisältö ei ole oleellisesti muuttunut kuntakehityslautakunnan 20.12.2017 § 168 hyväksymästä koko alueen kaavaehdotuksesta.

Asemakaavaehdotukseen on tehty seuraavia muutoksia:

  • Kaava-alue on rajattu koskemaan ainoastaan lounaisnurkan korttelia 5524 (KM-5 ja KTY-25 korttelialueet) ja korttelia 5514 (TY-16 korttelialue) sekä osaa suojaviheralueista (EV ja EV-7), katualueista ja maantien alueesta (LT).
  • Korttelin KTY-25 rakennusoikeutta on laskettu ja se on esitetty tehokkuusluvulla e=0.40. Rakennusoikeuden määrä korttelinosassa on nyt 14 394 k-m² aiemman 16 000 k-m² sijaan.
  • Merkintöihin on tehty pieniä teknisiä korjauksia, kuten kirjoitusvirheiden oikaisuja.
  • Katujen nimistö on muutettu nimistötoiminkunnan 8.5.2018 kokouksen mukaisesti:
    • Majavantie -> Sulankaari
    • Nutriankuja -> Sulanpää (kaava-alueen ulkopuolella)
    • Talttahampaankuja -> Sulanpolku (kaava-alueen ulkopuolella)
  • Kaavanumero on muuttunut 3535 -> 3613
  • Kaavan liiteaineisto on päivitetty vastaamaan paremmin supistunutta kaava-aluetta.

Mitoitus
Koko kaava-alueen pinta-ala on 18,3 ha, josta korttelialuetta on n. 10,1 ha, katualuetta n. 2,3 ha, maantien aluetta n. 3,9 ha ja suojaviheraluetta n. 2,0 ha.

Paljon tilaa vaativaa seudullista kauppaa kaava-alueelle muodostuu yhteensä 17 000 k-m² ja tämän lisäksi KTY-kortteliin voi rakentaa kokonaisrakennusoikeuteen kuuluvana enintään 3 000 k-m² tuotantoon liittyvää erikoistavarakauppaa. 

KTY-25 -korttelin kokonaisrakennusoikeus 14 394 k-m² tehokkuusluvulla e=0.4. Teollisuusrakennusten korttelialueen (TY-16) kokonaisrakennusoikeus on 6 007 k-m² tehokkuusluvulla e=0.4.
Asemakaavan kokonaiskerrosala on 37 401 k-m². Käyttäen laskentaperiaatetta 1 työpaikka 100–200 kerrosneliömetriä kohden vastaa noin 185–370 työpaikkaa. 

Kerrosalan suhde kaava-alueen alaan, eli aluetehokkuus on n. 0,20.

Ehdotus

Esittelijä

Harri Lipasti, kansliapäällikkö, harri.lipasti@tuusula.fi

Kunnanhallitus päättää:

  • hyväksyä laaditun Sulan työpaikka-alue I asemakaava ja asemakaavamuutoksen ehdotuksen ja luonnosvaiheessa saatuihin mielipiteisiin ja lausuntoihin laaditut vastineet
  • asettaa asemakaavan ja asemakaavan muutosehdotuksen MRA 27 § mukaisesti nähtäville muistutusten ja lausuntojen esittämistä varten.

Päätös

Ehdotus hyväksyttiin.

Kari Friman ilmoitti olevansa esteellinen ja poistui kokouksesta tämän asian käsittelyn ajaksi, eikä ottanut osaa asian käsittelyyn eikä päätöksentekoon.

Kuntakehityslautakunta, 2.10.2019

Valmistelija

Petteri Puputti, kaavasuunnittelija, petteri.puputti@tuusula.fi

Perustelut

Kunnanhallitus päätti 29.4.2019 § 158 hyväksyä Sulan työpaikka-alue I asemakaavaehdotuksen sekä kaavaluonnoksen mielipiteisiin ja lausuntoihin laaditut vastineet, sekä asettaa asemakaavaehdotuksen MRA 27 §:n mukaisesti nähtäville muistutusten ja lausuntojen esittämistä varten.

Kaavaehdotuksesta saatiin viranomaisten lausuntoja sen ollessa julkisesti nähtävillä. Lausunnoissa esitetyt huomautukset kohdistuivat pääasiassa kaava-alueen rajaukseen, pohjaveden ja pilaantuneiden maiden huomioimiseen kaavamääräyksissä sekä kaupan ohjaukseen. Muistutukset koskivat katuvarauksia, Amerinkujan jatkamista ja tontille ajoa, Sulantien ja Tuusulan itäväylän eritasoliittymän rakentamista sekä hulevesien viivytysrakenteiden mitoitusta ja maankäyttösopimuksia.

Kaavaehdotukseen tehdyt muutokset nähtävilläolon jälkeen:

  • Kaava-alue rajausta on muutettu Korvenrannantien ja Tuusulan itäväylän risteyksen kohdalla ELY-keskuksen lausunnon mukaisesti
  • pv/ks –merkintää ja pv-34 merkintää on täsmennetty
  • saa-3 ja saa-5 merkinnät ovat lisätty EV-7 alueelle
  • Selostuksen liite numero 13, eli ”Sulan vähittäiskaupan seudullinen suuryksikkö” on korvattu liitteellä ”Sulan alueella vireillä olevat vähittäiskaupan asemakaavahankkeet”.
  • Kerrosalaan laskemattomien katosten osuus on rajoitettu 20 %:iin rakennusoikeudesta.
  • Lastaus ja avovarastointialueiden aitauksen minimikorkeus on laskettu 2 m:stä 1,5 m:iin.
  • Rakennusalan rajoihin ja liittymäkieltoihin on tehty pieniä korjauksia
  • Kaavakarttaan ja selostukseen on tehty joitakin teknisluonteisia tarkistuksia tekstin ja kappaleiden osalta.

Ehdotus

Esittelijä

Pia Sjöroos, kaavoituspäällikkö, pia.sjoroos@tuusula.fi

Kuntakehityslautakunta päättää ehdottaa kunnanhallitukselle, että kunnanhallitus:

  • hyväksyy laaditun Sulan työpaikka-alue I asemakaavan ja asemakaavan muutoksen sekä lausuntoihin ja muistutuksiin laaditut vastineet
  • ja esittää valtuustolle, että VALTUUSTO päättää hyväksyä Sulan työpaikka-alue I asemakaavan ja asemakaavan muutoksen.

Lisäksi kuntakehityslautakunta päättää

  • valtuuttaa kuntasuunnittelupäällikön tekemään mahdollisia vähäisiä muutoksia karttaliitteisiin, jotka tarkentuvat ennen asian kunnanhallitukseen vientiä.

Päätös

Ehdotus hyväksyttiin.

Lautakunta päätti tarkastaa ja hyväksyä pöytäkirjan tämän pykälän osalta heti kokouksessa.

Vesa Lundberg ei osallistunut asian käsittelyyn ja päätöksentekoon intressijääviyden vuoksi, ja poistui ennen asian käsittelyä ja päätöksentekoa. Tilalle saapui henkilökohtainen varajäsen Lars Winqvist.

Esteellisyys

Vesa Lundberg
Kunnanhallitus, 14.10.2019

Valmistelija

Petteri Puputti, kaavasuunnittelija, petteri.puputti@tuusula.fi

Ehdotus

Esittelijä

Arto Lindberg, pormestari, arto.lindberg@tuusula.fi

Kunnanhallitus päättää

  • hyväksyä laaditun Sulan työpaikka-alue I asemakaavan ja asemakaavan muutoksen sekä lausuntoihin ja muistutuksiin laaditut vastineet
  • ehdottaa valtuustolle, että

 

VALTUUSTO päättää

  • hyväksyä Sulan työpaikka-alue I asemakaavan ja asemakaavan muutoksen.

Päätös

Ehdotus hyväksyttiin.

Valtuusto, 11.11.2019

Ehdotus

Valtuusto päättää

  • hyväksyä Sulan työpaikka-​alue I asemakaavan ja asemakaavan muutoksen.

Päätös

Ehdotus hyväksyttiin.

Valmistelija

  • Petteri Puputti, kaavasuunnittelija, petteri.puputti@tuusula.fi

Perustelut

Lausuntopyyntö

Tuusulan kunnanvaltuusto on hyväksynyt 11.11.2019 § 146 Sulan työpaikka-alue 1, asemakaava ja asemakaavan muutoksen (asemakaava nro 3613).

Päätöksestä on valitettu. Valituskirjelmä on liitteenä. Helsingin hallinto-oikeus pyytää lausuntoa valitukseen liittyen. Määräaika lausunnolle on 14.2.2020.

Valitus

Asemakaavavalituksen on jättänyt Kiinteistö Oy Hyrylän Nurmikko / Jyri Paavola, kiinteistötunnus 858-401-2-123 MEIL.
Kiinteistö on osittain valituksen kohteena olevalla asemakaava-alueella.
Kiinteistö on mukana kokonaisuudessaan vireillä olevassa Sulantyöpaikka-alueen asemakaavassa (nro. 3535).

Valituksessa hallinto-oikeudelta vaaditaan että

1. Asemakaava tulee kumota kuntalain tarkoittamalla tavalla muuten lainvastaisena ja palauttaa kuntaan uudelleen valmistelua varten.

2. Kunta tulee velvoittaa korvaamaan valittajan asianajokulut hallinto-oikeudessa.

Valituksen perustelut

Valituksen perustelut ovat seuraavat:

Kaavapäätös on maankäyttö- ja rakennuslain vastainen

Sula I kaavaa ei tule hyväksyä lainkaan, sillä se perustuu maankäyttösopimukseen kunnan ja Bahiwera Oy:n kanssa. Kunnan ja Bahiwera Oy:n välinen maankäyttösopimus rikkoo aiempaa suullista sopimusta Kunnan, Kiinteistö Oy Hyrylän Nurmikon, Bahiwera Oy:n ja Kiinteistä Oy Amerintie 88 kanssa. Vuonna 2014 suullisesti sovitut maksuperiaatteet sovittiin silloisen kuntakehitysjohtaja Hannu Haukkasalon kanssa koko Sulan työpaikka-alueen maanomistajien kesken. Tällöin oli sovittuna, että maanomistajat rakentavat yhdessä kunnan kanssa silloin vielä Majavatienä (hyväksytyssä asemakaavassa Sulankaari –niminen tie) tunnetun tien. Käytännössä tämä tarkoitti sitä, että muille maanomistajille kuin kunnalle tulisi rakennettavaksi n. 230 metriä tätä tietä. Tämä sopimus vastasi myös sitä sopimusta, mitä kunta on tehnyt Sjöblomien perikunnan kanssa vuonna 2010 (Liite 5) ja joka perustui vuonna 2007 kunnan valtuustoon hyväksymiin maankäyttösopimusten periaatteille (Liite 6). Edelleen v. 2016 solmittu sopimus asemakaavoituksen käynnistämiseksi Sjöblomien kanssa noudattaa aiemmin sovittuja ja päätettyjä asioita (Liite 7). Sopimuksen pääasiallinen sisältö oli siis se, että maanomistajat maksavat omille mailleen tulevan infran kustannukset eikä muuta rahallista korvausta makseta.

Nyt kunnan ja Bahiwera Oy:n kanssa sovitut ehdot ovat tälle kokonaisuudesta erotetulle Sula l asemakaava-alueelle huomattavasti huonommat kuin 2014 kunnan ja valittajan kanssa sovitut ehdot. Kun kunta tulee soveltamaan Meil -kiinteistön omistajalle ja muille maanomistajille samoja epäedullisia sopimusehtoja (Liite 4, ehdotus Meil-kiinteistölle) kuin Sula I osalta, johtaa se väistämättä sopimusrikkomukseen aiemman, vuoden 2014 sopimuksen kanssa. Maankäyttö- ja rakennuslain (MRL) 12 a luku ei määrittele, että maankäyttösopimuksen tulisi olla kirjallinen. Yleisten sopimusoikeudellisten periaatteiden mukaan suullinen sopimus sitoo.

Vuonna 2010 kunta ja valittaja olivat neuvotelleet sopimuksen asemakaavoituksen käynnistämiseksi (Liite 3). Tässä sopimusluonnoksessa oli periaatteena se, että maankäyttösopimuksessa huomioidaan maanomistajan jo kunnalle tehdyt suoritukset arvoltaan n. 0.5 miljoonaa euroa. Vuonna 2019 lähetetyssä maankäyttösopimusehdotuksessa (Liite 4) tätä jo maksettua erää ei huomioida enää lainkaan. Tämän erän huomioon ottaminen tarkoittaisi sitä, että 2019 sopimusehdotuksen mukainen korvausmäärä 537.444 euroa vähenisi n. 37.444 euroon.

Tämä edellä kuvattu tilanne aiheuttaa maanomistajalle myös sellaista kohtuutonta haittaa, joka kaavalle asetettavia tavoitteita tai vaatimuksia syrjäyttämättä voitaisiin tai olisi voitu välttää. Puolen miljoonan euron haitta on kohtuuton yksittäiselle maanomistajalle. Kaavapäätös on MRL 54 §:n 3 momentin vastainen.

Kaava-alue on valituksenalaisen päätöksen mukaan jaettu osiin. Aiemmin asemakaavan muutos koski laajempaa kaava-aluetta. Tämä tilanne oli käsillä vuonna 2014 kun valittaja oli edellä kuvatusti sopinut maksuperiaatteet silloisen kuntakehitysjohtaja Hannu Haukkasalon ja muiden Sulan työpaikka-alueen maanomistajien kesken. Tällöin kaavaa oltiin viemässä eteenpäin maanomistajien yhdenvertaisen kohtelun turvaavalla tavalla. Kunta on vastineessaan (kunnan Liite 15, valituksen liite 2) todennut, että kaava-alue jaettiin sen vuoksi, että sopimuskumppaneita oli useita. Tämä ei ole sellainen maankäytöllinen peruste, jolla kaava-alueen pilkkomista osiin voisi perustella. Päätös on MRL 91 a §:n 2 momentin maankäyttösopimusmenettelyä koskevan yhdenvertaisuuden vaatimuksen vastainen. Alueen maanomistajia kohdellaan yhdenvertaisuusperiaatteen vastaisesti, kuten liitteistä 3-7 ja edellä kuvatusti ilmenee. Kaava-alueen pilkkominen osiin sopimuskumppanien lukumäärän vuoksi ei ole myöskään sellainen MRL 54 §:n 3 momentin tarkoittama tilanne. jolla voisi perustella maanomistajalle aiheutuvaa kohtuutonta haittaa. Kaava-aluetta olisi voitu viedä kokonaisuutena eteenpäin kaavalle asetettavia tavoitteita tai vaatimuksia syrjäyttämättä.

On selvää, että kaavoitus on jaettu osiin sen vuoksi, että kunta voisi neuvotella yhden maanomistajan kanssa kerrallaan, jolloin se voi hyödyntää kaavoitusmonopolinsa tuomaa painostuselementtiä. Tällainen julkisen vallan käyttöön liittyvä epäasianmukainen menettely ei ole maankäyttö- ja rakennuslain tai hallintolain 6 §:n hyvän hallinnon periaatteiden mukaista.

Toiseksi, asemakaava-alue ulottuu Meil -kiinteistön eteläreunan alueelle. Meil ­-kiinteistön omistaja ei ole sopinut kunnan kanssa siitä, että asemakaava-alue, Sulan työpaikka-alue I (Sula I), ulottuisi Meil -kiinteistön alueelle. Meil -kiinteistölle ei ole tulossa Sula I asemakaavasta mitään hyötyä, joten asemakaavaa palvelevaa katualuetta ei voi ulottaa Meil -kiinteistön puolelle. Meil -kiinteistön aluetta ei voi alistaa palvelemaan toisten kiinteistön omistajien hyödyksi tehtävää asemakaavaa. Asemakaavasta Sula l hyöty menee kunnalle itselleen ja yksityiselle. Bahiwera Oy:lle. Päätös tulee kumota ja asia palauttaa valmisteltavaksi siten, ettei Sula l asemakaava-alue ulotu osaksikaan Meil -kiinteistön puolelle tai vaihtoehtoisesti kiinteistön omistajan kanssa tulee sopia asiasta.

Kolmanneksi, Meil -kiinteistön alueelle kaavoitetaan katualuetta, joka jatkaisi ilmeisesti myöhemmin itään päin samassa linjassa. Kun asemakaavan jatkamisesta Sula I:n alueelta itää ei ole mitään varmuutta, ei asemakaavan katualuetta tule tästäkään syystä ulottaa Meil- kiinteistön alueelle.

Tuusulan kunnan lausunto

Tuusulan kunnan hallintosäännön 24 §:n 5 kohdan mukaan kunnanhallitus antaa lausunnon valtuuston päätöksestä tehdystä valituksesta, jos kunnanhallitus katsoo, ettei valtuuston päätöstä ole valituksessa esitetyillä perusteilla kumottava. 

Tuusulan kunnan vaatimus

Kunta katsoo, että Sulan työpaikka-alue I, asemakaava ja asemakaavan muutos on laadittu maankäyttö- ja rakennuslain sille asettamat vaatimukset täyttäen. Ensisijaisesti valitus tule hylätä perusteettomana kokonaisuudessaan. Valitus kohdistuu lähes yksinomaan asemakaavan yhteydessä laadittuun maankäyttösopimukseen, joka ei liity nyt käsiteltävään asiaan, eli asemakaavan hyväksymiseen.

Lisäksi valituksessa esitetty oikeudenkäyntikuluvaatimus tulee hylätä. Oikeudenkäynti ei ole johtunut viranomaisen virheestä hallintolainkäyttölain 74 § 2. mom. tarkoittamalla tavalla.

Toiseksi Tuusulan kunta katsoo, että kyseessä on MRL 188 § 2. mom. mukainen yhteiskunnallisesti merkittäväksi katsottava kaava, joten valitus tulee käsitellä kiireellisesti. Kunnan velvollisuuksiin kuuluu luoda toimintaedellytyksiä elinkeinoelämälle. Kaava-alueeseen kohdistuu kovaa kysyntää, sillä Tuusulassa on akuutti pula työpaikka-tonteista. Alue sijoittuu kriittiselle paikalle olemassa olevan asemakaava-alueen reunalle, joten valituksen alainen kaava-alue seisoo siten tulppana muun alueen kaavoituksen loppuunsaattamiselle.

Suunnittelun tausta

Sulan alueelle on laadittu Sulan osayleiskaava, joka on hyväksytty 5.12.2015. Osayleiskaava on lainvoimainen. Osayleiskaavassa on esitetty tavoiteltu maankäyttö ja katuverkon perusratkaisut. Alueen asemakaavoittaminen käynnistyi alkuvuodesta 2015 maanomistajien aloitteesta osayleiskaavoituksen ollessa vielä kesken. Asemakaavan nimi on Sulan työpaikka-alueen asemakaava ja asemakaavan muutos (nro 3535). Kaava-alue kattoi Fallbackantien, Korvenrannantien ja Tuusulan itäväylän rajaaman alueen lähes kokonaisuudessaan. Alueen maanomistajien kanssa laadittiin kaavoituksen käynnistämissopimukset. Kaavaluonnokset asetettiin nähtäville 16.3.–21.4.2017 väliseksi ajaksi. Asemakaavaehdotus laadittiin luonnosvaihtoehdon 1. pohjalta ja se hyväksyttiin kuntakehityslautakunnassa 20.12.2017. Tämän jälkeen kaavaehdotus jäi neuvottelutauolle.

Ensimmäinen aluetta koskeva maankäyttösopimus valmistui ja hyväksyttiin valtuustossa 13.5.2019. Maankäyttösopimuksesta ei jätetty valituksia ja sopimus sai lainvoiman. Em. sopimus laadittiin Bahiwera Oy:n kanssa. Sulan työpaikka-alueen asemakaava jaettiin osiin siten, että kunnan omistamat maa-alueet sekä Bahiwera Oy:n sopimusalue lähti liikkeelle omana kaavaprosessinaan lähes kahden vuoden tauon jälkeen. Muun alueen osalta neuvottelut olivat edelleen kesken ja etenivät hitaasti. Kokonaisuudesta irrotetun kaava-alueen nimeksi tuli Sulan työpaikka-alue I, asemakaava ja asemakaavan muutos (nro 3613). Kaava-alueeseen kuului myös kapea suikale kiinteistön Meil 858-401-2-123 eteläosasta, joka on osoitettu asemakaavassa katualueeksi.

Sulan työpaikka-alueen asemakaava I asemakaavaehdotus hyväksyttiin kunnanhallituksessa 29.4.2019, jonka jälkeen kaavaehdotus asetettiin nähtäville 16.5–17.6.2019 väliseksi ajaksi. Sulan työpaikka-alue I asemakaava hyväksyttiin valtuustossa 11.11.2019. Kiinteistö Oy Hyrylän Nurmikko jätti asemakaavan hyväksymispäätöksestä valituksen hallinto-oikeuteen.

Lausunnon perustelut

Valituksessa on toistuvasti viitattu Tuusulan kunnan ja Bahiwera Oy:n väliseen maankäyttösopimukseen sekä valittajan kanssa laadittuihin keskeneräisiin sopimusluonnoksiin. Nämä asiat eivät liity käsiteltävään asiaan. Valituksessa ei ole esitetty mitään todellisia perusteita, etteikö Sulan työpaikka-alue I asemakaava ja asemakaavan muutos täyttäisi sille maankäyttö- ja rakennuslaissa asetettuja sisältövaatimuksia tai että kaavan valmistelussa olisi tapahtunut menettelyvirheitä tai että kaavan hyväksymispäätös olisi muutoin lainvastainen. Valitus on siis täysin aiheeton ja tulee hylätä.

Tuusulan kunnanhallitus tuo esille, että kunnan ja Bahiwera Oy:n välinen maankäyttösopimus hyväksyttiin kunnan valtuustossa 13.5.2019 § 54, eikä sopimuksesta tuolloin jätetty valituksia. Tämä maankäyttösopimus on lainvoimainen.

Valittajan mukaan kunta rikkoo valittajan ja kunnan välistä sanallista sopimusta, jonka valittaja olisi valituksen mukaan tehnyt vuonna 2014 silloisen kuntakehitysjohtajan kanssa. Tuusulan kunnanhallitus toteaa, ettei kaava-alueen kustannusten jakamisesta tai maksuperiaatteista voi sopia suullisesti. Kuntakehitysjohtajalla ei ole tällaista mandaattia. Maankäyttösopimusta ei myöskään voida tehdä suullisesti, maankäyttösopimukset hyväksyy aina valtuusto tai kunnanhallitus. Varsinaisen maakäyttösopimuksen laatiminen ei tuolloin olisi ollut muutoinkaan maankäyttö- ja rakennuslain mukaan mahdollista, koska asemakaavaa ei oltu asetettu nähtäville.

MRL 91 b §

Kunta voi tehdä kaavoitukseen ja kaavojen toteuttamiseen liittyviä sopimuksia (maankäyttösopimus). Maankäyttösopimuksissa ei voida kuitenkaan sitovasti sopia kaavojen sisällöstä.

Maankäyttösopimus voidaan tehdä osapuolia sitovasti vasta kun alueen kaavaluonnos tai ehdotus on ollut julkisesti nähtävillä. Tämä ei koske sopimusten tekemistä kaavoituksen käynnistämisestä.

Oikeuskäytäntöä:

KHO 2006: 14 Kunnanhallitus oli hyväksynyt MRL 91 b.1 §:ssa tarkoitetun maankäyttösopimuksen ennen kuin kaavaluonnos- tai ehdotus oli ollut julkisesti nähtävillä. Maankäyttösopimus ei ollut MRL 91 b.2 §:n säännös huomioon ottaen osapuoliin nähden sitova muutoin kuin kaavoituksen käynnistämistä koskevilta osiltaan. Sopimuksen hyväksymistä koskevasta päätöksestä tehty valitus tutkittiin ja hylättiin. Äänestys 4-1.

 

Asemakaava on ollut luonnoksena julkisesti nähtävillä ensimmäisen kerran vasta 16.3-21.4.2017.

Valittaja vetoaa valituksessaan useisiin hyväksymättömiin sopimusluonnoksiin. Tuusulan kunta toteaa, ettei kunta ole tehnyt Meil-kiinteistön kanssa maankäyttösopimusta. Maankäyttösopimuksesta on laadittu kunnan toimesta ainoastaan alustava luonnos, joka on valituksen liitteenä. Valituksen liitteenä on myös kaavoituksen käynnistämissopimuksen luonnos vuodelta 2010. Sopimus on siis kymmenen vuotta vanha ja kyseistä sopimusluonnosta ei ole allekirjoitettu, eikä sitä ole kunnassa hyväksytty tai edes käsitelty kunnan päätöksenteossa millään tavalla. Luonnoksen alkuperästä ei myöskään ole tarkkaa tietoa.

Meil-kiinteistön kanssa on laadittu asemakaavoituksen käynnistämissopimus, joka on allekirjoitettu 18.11.2016 (Liite 1) ja jonka olemassa oloa valittaja ei ole valituksessaan tuonut esille. Tässä vuonna 2016 molemmin puolin hyväksytyssä sopimuksessa ei ole mainintaa aiemmin laadituista suullisista sopimuksista tai maaomistajan jo kunnalle tekemistä suoritteista. Lisäksi voidaan todeta, ettei Bahiwera Oy:n maankäyttösopimus ole periaatteiltaan ristiriidassa Meil-kiinteistön asemakaavoituksen (valittajan) käynnistämissopimuksen kanssa tai Bahiwera Oy:n asemakaavoituksen käynnistämissopimuksen kanssa.

On totta, että kiinteistöjen 858-401-2-204, 858-401-2-396, 858-401-2-133 ja 858-401-4-143 omistajien (valituksessa Sjöblomien perikunta) kanssa on 30.12.2010 laadittu jo lainvoimainen Sulan alueen yhteistyösopimus, jossa rakentamisen maksuperiaatteista on alustavasti sovittu. Sittemmin samojen maanomistajien kanssa on laadittu kaavoituksen käynnistämissopimus. Edellä mainitun yhteistyösopimuksen pohjalta ei kuitenkaan ole laadittu ainoatakaan maankäyttösopimusta, mutta sopimuksen pohjalta on käyty maankäyttöneuvotteluja. Laadittu yhteistyösopimus ei ole esteenä, etteikö sopimusalueen ulkopuolella voitaisi tehdä sopimuksia kunnan normaalin käytännön mukaan maapoliittisen ohjelman mukaisesti. Kaavoituksen käynnistämissopimukset, maankäyttösopimukset tai muut sopimukset, joita solmitaan maanomistajien kanssa, eivät ohjaa asemakaavan laadintaa eikä näin ole tapahtunut ko. asemakaavankaan osalta.

Valituksessa väitetään, että kaavapäätöksestä aiheutuu valittajalle kohtuutonta haittaa, jonka arvo on noin puoli miljoonaa euroa. Valittaja ei kuitenkaan ole millään tavoin näyttänyt toteen, mistä tämä puolen miljoonan euron haitta muodostuu tai miten se ylipäätään liittyy Sulan työpaikka-alue I asemakaavaan. Valittaja siis vetoaa siihen, että vuoden 2010 sopimusluonnoksessa esitettyä seikkaa ei ole esitetty vuonna 2019 laaditussa sopimusluonnoksessa, joka ei edes koske valituksen alaisena olevaa asemakaavaa. Nämä mahdolliset korvausasiat ratkaistaan maanomistajan kanssa aikanaan laadittavassa maankäyttösopimuksessa, joka laaditaan kirjallisena ja joka hyväksytään kunnanhallituksessa tai valtuustossa. Tästä päätöksestä asianomaisilla on myös valitusmahdollisuus. Kunnan tavoitteena on laatia maankäyttösopimukset kunnan maanpoliittisen ohjelman mukaisesti maanomistajien tasapuolisen kohtelun periaatetta noudattaen.

Valittaja esittää, että asemakaava-alue on jaettu osiin väärin perustein ja siksi lainvastainen. Sulantyöpaikka-alueen asemakaava (nro. 3535) asemakaava-alueeksi laaja noin 90 ha. Olennaista on huomata, että asemakaava perustuu Sulan osayleiskaavassa esitettyyn kokonaisratkaisuun. Osayleiskaavassa on esitetty mm. alueen maankäyttö ja pääkatuverkko. Kaavoituksen alkuvaiheessa oli kuitenkin tarkoituksenmukaista suunnitella alue laajempana kokonaisuutena mm. infran toteuttamisen ja kaupanratkaisun osalta. Kun kokonaisratkaisu suunnittelun myötä tarkentui, ei estettä kaava-alueen jakamiselle enää ollut. Asemakaava jaettiin osiin vasta kun koko alueen kattava kaavaehdotus oli hyväksytty kuntakehityslautakunnassa 20.12.2017. Uusi kaava-alue muodostaa tarkoituksenmukaisen ja toimivan kokonaisuuden, eikä menettely ole millään tavoin poikkeuksellinen tai aiheuta haittaa kaavan laatimiselle, kun alueen tuleva kokonaiskuvakin on jo selvillä. Maanomistajien lukumäärä ei siis ole ainoa syy kaava-alueen jakamiselle, mutta se on osasyy prosessin pitkittymiselle. Kunnalla on kaavoitusmonopoli ja se voi kaavoittaa alueita parhaakseen katsomalla tavalla ja parhaakseen katsomassa järjestyksessä. Kaava-alueen jakaminen ei ole maankäyttö- ja rakennuslain tai hallintolain 6 §:n vastainen.

Lisähuomiona voidaan todeta, että kaava-alueen jakaminen osiin on huomioitu valittajan itsensäkin allekirjoittamassa kaavoituksen käynnistämissopimuksessa, kappale C.2.: Asemakaavaluonnoksen julkisen nähtävillä olon jälkeen on mahdollisesti tarkoituksenmukaista jakaa kokonaiskaava-alue pienempiin osa-alueisiin, joita kaavoitetaan erillisinä hankkeina.

Valituksen loppuosassa valittaja esittää, ettei asemakaavaa saa ulottaa hänen omistamalleen alueelle, jos se ei hyödytä häntä tai siitä ei ole erityisesti sovittu. Katuverkon sijoittamiselle asemakaavassa osoitettuun paikkaan on vankat perusteet ja se palvelee myös valittajan itsensä omistaman alueen tulevaa maankäyttöä. Se että juuri tästä osasta kaavaa ei juuri nyt ole erityistä hyötyä maanomistajalle, ei ole esteenä sille, etteikö asemakaavoitusta olisi voitu viedä eteenpäin. MRL 94 §:n mukaan: Kun asemakaava hyväksytään alueelle, jolla ei ole ollut asemakaavaa, kunta saa omistukseensa katualueen, joka ei sille ennestään kuulu, kiinteistönmuodostamislain mukaisella kiinteistötoimituksella.

Kunta on velvollinen suorittamaan maanomistajalle korvausta asemakaavassa osoitetusta kunnan omistukseen siirtyvästä katualueesta maankäyttö- ja rakennuslain mukaisesti. Kun maanomistajan maalle asemakaavoitetaan korttelialuetta, joka nostaa maanarvoa, on kunnan tavoitteena sopia saadun hyödyn ja kustannusten jakamisesta sekä eri osapuolien vastuista ja velvoitteista erikseen laadittavalla kirjallisella maankäyttösopimuksella.

Lisäksi valittaja esittää, ettei Sulankaaren (ent. Majavantie) katuvarausta saa osoittaa hänen mailleen, koska tien jatkumisesta itään ei ole varmuutta. Sulankaaren linjaus on osoitettu Sulan osayleiskaavassa ja koko alueelle laaditussa Sulan työpaikka-alueen asemakaavaehdotuksessa. Katuvarauksen kautta on kulku korttelin 5524 toimitilarakennusten korttelialueelle (KTY-25) sekä viereiselle puutarhamyymälälle. Katualueen rajaus on tarkoituksenmukainen eikä sitä ole tarpeen muuttaa.

Tiivistelmä

Valitus kohdistuu lähes yksinomaa asemakaavan yhteydessä laadittuihin ja laatimatta jääneisiin keskeneräisiin sopimuksiin, joihin ei valitusmahdollisuutta tässä yhteydessä. Sulan työpaikka-alue I, asemakaava ja asemakaavan muutos on laadittu maankäyttö- ja rakennuslain mukaisesti täyttäen sille maankäyttö- ja rakennuslaissa 54 §:ssä asetetut sisältövaatimukset. Kaavan laadinnassa ei ole tapahtunut menettelyvirheitä ja kaava-alue muodostaa tarkoituksenmukaisen kokonaisuuden. Asemakaavalla ei myöskään aseteta maanomistajalle tai muulle oikeuden haltijalle sellaista kohtuutonta rajoitusta tai aiheuteta muutakaan sellaista maankäyttö- ja rakennuslain 54 § 3. mom. tarkoittamaa kohtuutonta haittaa, joka kaavalle asetettavia tavoitteita tai vaatimuksia syrjäyttämättä voidaan välttää. Asemakaava täyttää myös maanomistajien yhdenvertaisen kohtelun vaatimukset.

Ensisijaisesti valitus oikeudenkäyntikuluvaatimuksineen tulee hylätä perusteettomana kokonaisuudessaan.

Toiseksi Tuusulan kunta katsoo, että kyseessä on MRL 188 § 2. mom. mukainen yhteiskunnallisesti merkittäväksi katsottava kaava, joten valitus tulee käsitellä kiireellisesti.

Ehdotus

Esittelijä

  • Arto Lindberg, pormestari, arto.lindberg@tuusula.fi

Kunnanhallitus päättää

  • merkitä tiedoksi asemakaavasta tehdyn valituksen
  • antaa perusteluosan mukaisen lausunnon hallinto-oikeudelle toimitettavaksi sekä vaatia valituksen ja oikeudenkäyntikulujen korvaamisvaatimuksen hylkäämistä
  • pyytää valituksen käsittelyn kiirehtimistä MRL 188 § 2. mom. mukaisesti, koska kyse on yhteiskunnallisesti merkittäväksi katsottavasta kaavasta
  • tarkastaa ja hyväksyä pöytäkirjan tämän asian osalta heti kokouksessa.

Päätös

Ehdotus hyväksyttiin.

Tiedoksi

Helsingin hallinto-oikeus
 Sopimus asemakaavoituksen käynnistämiseksi, KoyTuusulan Nurmikko ja Tuusulan kunta 18.11.2016, khall 3.2.2020

Muutoksenhaku

Päätöksestä ei saa tehdä kuntalain 136 §:n mukaan oikaisuvaatimusta eikä kunnallisvalitusta, koska päätös koskee vain valmistelua tai täytäntöönpanoa.