Kuntakehityslautakunta, kokous 21.8.2019

Perustelut

Kaava- ja kaavamuutoshakemusten käsittely

Jos maanomistaja tekee aloitteen kaavan muuttamisesta tai laatimisesta ja alueen kaavoittaminen koskee maanomistajan etua, oikeutta ja velvollisuutta sillä tavoin välittömästi, on hänellä oikeus saada kunnan viranomaisen ratkaisu aloitteeseensa. Asemakaavoja koskevat hakemukset käsitellään kuntakehityslautakunnassa ja kunnanhallituksessa.  Mikäli hakemuksesta tehdään myönteinen päätös, laaditaan hakijan ja kunnan välille kaavoituksen käynnistämissopimus, kun hanke on todettu I-prioriteetin hankkeeksi eli ns. kärkihankkeeksi. Käynnistämissopimuksen hyväksymisen jälkeen kaavahanke käynnistyy.

Mikäli kuntakehityslautakunta ja kunnanhallitus tekevät kielteisen päätöksen kaavamuutoshankkeeseen, hakija voi tehdä päätöksestä oikaisuvaatimuksen, jonka käsittelee kunnanhallitus. Tästä kunnanhallituksen oikaisuvaatimuksen käsittelypäätöksestä voi valittaa hallinto-oikeuteen - maanomistajan aloitteeseen annettu kunnan viranomaisen ratkaisu kaavan muuttamisesta tai laatimisesta on valituskelpoinen ja siitä voidaan tehdä kunnallisvalitus (KHO 4.4.2003 t. 851). Myös kunnan päätös, jolla maanomistajan aloitteesta vireille tulleen kaavahankkeen valmistelu on keskeytetty, on valituskelpoinen ja tästäkin voidaan tehdä kunnallisvalitus hallinto-oikeuteen (KHO 27.10.2009 t. 2628). Kunnanhallituksen päätöksestä tulee tehdä ensin oikaisuvaatimus. Sen sijaan kunnan omasta aloitteesta tehty päätös kaavan muuttamisesta on vain valmistelua eikä tästä päätöksestä voi valittaa (KHO 2003:16).

Hakemus

Maanomistaja on hakenut Hyrylän taajamassa, Koskenmäellä olevan Reppurinkujalla olevan kiinteistön asemakaavan muuttamista. Hakija perustelee tarvetta hakemuksessa seuraavasti:

"Esitämme omistamamme kiinteistön rno 2:226, Lepola, Tuusulan Paijalan kylässä osoitteessa Reppurinkuja 4 sijaitsevan tonttimme osan, joka on asemakaavassa merkitty VL-8-lähivirkitysalueeksi, pinta-alaltaan n. 1140 m2, kaavoittamista pientalotontiksi.

Lähivirkistysalueena näin pieni alue on hyödytön ja aiheuttaa meille ylimääräistä kunnossapitotyötä, valvontaa ja vastuuta aitaamisen muodossa alueen luvattoman ja epäasiallisen käytön estämiseksi. Nykyinen kaksikerroksinen talomme viereisellä tontin osalla on ikääntyvälle pariskunnalle epäkäytännöllinen ja liian suuri. Haluaisimme pysyä edelleen Tuusulan veronmaksajina ja rakentaa itsellemme käytännöllinen pientalo.

Tuusulan kunnan maapoliittisen ohjelman ja strategian mukaisesti esityksemme muodostaa toteutumatta jääneestä lähivirkistysalueesta pientalotontti toteuttaa kunnan strategiaa ja tavoitetta tiivistää taajamarakennetta ja sijoittaa asuntorakentamista olemassa olevaan kunnallistekniikan verkostoon tukeutuvana.

Alueen suoja-aluevaikutus hautausmaalle toteutuisi ja tontin hoito olisi järjestetty, kun ko. alueesta muodostettaisiin pientalotontti, jonka hautausmaan puoleiselle rajelle jätettäisiin istutuskaista ja tontin käyttö muutoinkin suunniteltaisiin tarkoituksenmukaisella tavalla. Sekä hautausmaan pidon että pientalotontin käytön kannalta hautausmaan rajan suojavyöhykkeen intressit ovat yhteneväiset ja istutusvelvoite palvelisi molempia osapuolia. Kunnallistekniset ja sähkö- ja televerkostot sijaitsevat Paijalannummentien varrella, johon kiinteistö rajoittuu. Alueelle on myös valmis tonttiliittymä, joka on toiminut viime vuodet huoltoajoliittymänä.

Koskenmäki II asemakaavan uaineistossa esitetty periaatevaihtoehto pientalotontin muodostamiseksi on tämän esityksen liitteenä." (karttaliitteen s. 3)

Kaavan muutosehdotusta käsiteltiin 6.6. 2019 pidetyssä neuvottelussa kaavoituspäällikön, kaavasuunnittelijan ja maanomistajan kesken, jolloin oli todettu kaavamuutoshakemus perustelluksi.

Kaavoitustilanne

Alue on yleiskaava 2040:n ehdotuksessa merkitty tiiviiksi pientalovaltaiseksi asuinalueeksi. Alue on 1-luokan pohjavesialuetta.

Lainvoimaisessa asemakaavassa (kts. liitteen s.2) hakemuksen mukaisesti maanomistajan kiinteistöstä osa on lähivirkistysaluetta merkinnällä VL-8, jota koskee määräys "Lähivirkitysalue, jonka puusto tulee säilyttää ja jota tulee tarvittaessa täydennysistuttaa." Toteutettu pientalotontti on asemakaavassa AO-10 -merkinnällä. Tätä koskee määräys: "Omakotirakennusten ja muiden enintään kahden perheen talojen korttelialue. Korttelialueella on varattava vähintään yksi autopaikka asuntoa kohti." Rakennusoikeutta on tehokuuusluvun e=0,20 mukaisesti.

Voimassa olevan asemakaavan laadinnan yhteydessä käytiin keskustelu maanomistajan jo vuonna 2008 esittämästä toiveestä muuttaa virkistysalue tonttimaaksi. Tuolloin katsottiin, että virkistysalueen pitäminen edelleen virkistysalueena oli perusteltua katukuvallisilla syillä. Katsottiin, että hautausmaan ja asuinkorttelin väliin on syytä jättää virkistysalue, jolla puusto säilyy ja sitä voidaan täydennysistuttaa. Vaihtoehdot esitettiin vuonna 2008 liitteen s. 3 mukaisilla havainnekuvilla. Tuolloin, Koskenmäki II -asemakaavaa hyväksyttäessä ei katsottu tarpeelliseksi muuttaa ko. kiinteistön osalta asemakaavaa, vaan osa kiinteistöstä jäi edelleen virkistysalueeksi.

Harkinta

Harkittavana ovat samat vaihtoehdot kuin liitteen sivulla 3 esitetään. Tulee pohtia edellyttääkö katukuva hautausmaasta johtuen ko. alueen virkistys- tai suojaviheralueeksi jättämistä vai voiko kohteen muuttaa omakotitalotontiksi. Katukuvalliset tarpeet ovat todennäköisesti samanlaiset kuin vuonna 2008, mutta paine lisätä olevien pientaloalueiden tehokkuutta ovat nousseet.

Jos katsotaan, että muutos on tarpeen, kaavamuutos voidaan tehdä muuna kuin merkittävänä asemakaavana. Tällaisia vähäisiä kaavamuutoksia tekevät kaavoitusavustajat oman työnsä ohella. Kaavatyön aikana ratkeaa lopullinen kaava-alueen rajaus – sisältääkö se muutakin kuin hakemuksen kohteena olevan kiinteistön.

Ehdotus

Esittelijä

Kuntakehityslautakunta päättää ehdottaa kunnanhallitukselle, että hanke lisätään kaavoitussuunnitelmaan III-luokan hankkeena. Tuusulan kunta käynnistää tätä kiinteistöä koskevan kaavamuutoksen valmistelun kun hanke nostetaan I-luokkaan. Tämä kaavamuutos laaditaan osana toistaiseksi täsmentymätöntä, laajempaa asemakaavamuutosta ja muuna kuin merkittävänä asemakaavana.

Lisäksi kuntakehityslautakunta päättää

• tarkastaa ja hyväksyä pöytäkirjan tämän asian osalta välittömästi kokouksessa.

Päätös

Ehdotus hyväksyttiin.