Valtuusto, kokous 28.1.2019

Pöytäkirja on tarkastettu

§ 6 Kiinteistöjen 858-411-4-351 ja 858-411-18-43 lunastaminen, Focus-alue, Ruotsinkylä

TUUDno-2019-46

Aikaisempi käsittely

Valmistelija

Päivi Hämäläinen, maankäyttöpäällikkö, paivi.hamalainen@tuusula.fi
Patrik Skogster, projektipäällikkö, patrik.skogster@tuusula.fi

Perustelut

Focus-alue

Tuusulan kunnan Focus-alueen osayleiskaava on saanut lainvoiman 5.4.2017. Osayleiskaavassa on kyse kansainvälisen mittakaavan omaavan yrityspuistohankkeen toteuttamisesta Helsinki - Vantaan lentoaseman pohjoispuolelle. Hanke on tärkeä koko Suomen kansainvälisen kilpailukyvyn kannalta.

Alue sijaitsee logistisesti erinomaisella paikalla pääkaupunkiseudun pohjoispuolella kansainvälisen ja Suomen suurimman lentoaseman välittömässä läheisyydessä. Alueen sijainti sekä hankkeen suuri koko tekevät siitä seudullisesti merkittävän hankkeen. Alueella on tällä hetkellä vireillä asemakaavat Focus Liikekeskus ja Kehä IV. Kehä IV -asemakaava liittyy työnimellä Kehä IV kulkevaan tieyhteyteen, joka yhdistää Tuusulanväylän Hämeenlinnanväylään. Kulomäentien kautta yhteys on myös Lahdenväylään. Yhteys on erittäin tärkeä koko Helsingin metropolialueen liikenneratkaisujen kehittämisen kannalta. Focus-alueen ja sitä kautta Kehä IV:n rakentaminen on yksi Tuusulan kuntastrategian päätavoitteista.

Alueen asemakaavoittamisella pyritään tuottamaan tontteja isoille logistiikkatoimijoille ja luomaan alueelle uusia työpaikkoja. Alueen kehittäminen tukee myös lentoaseman toimintaedellytyksiä, luoden mahdollisuuksia uusien huolto- ja logistiikkayhteyksien järjestämiselle pohjoisen kautta.

Kunnan maanhankinta

Kehä IV -asemakaavaan liittyy väylätarkastelun lisäksi merkittävien työpaikkatonttien muodostamista. Tuusulan kunta on jo useita vuosia määrätietoisesti hankkinut alueita koko Focus-alueelta. Ensisijaisesti maa-alueita on hankittu vapaaehtoisin kaupoin tai tilusvaihdoin. Kunta on hankkinut Focus alueelta vuosina 2012 - 2019 yhteensä noin 104 ha raakamaata vapaaehtoisin kaupoin. Kauppoja on lukumääräisesti tehty alueella noin 7 kpl ja niiden neliöhintahaarukka on ollut noin 4,1 - 7,25 €/m². Osayleiskaava-alueen omistus on jo nyt suurelta osin kunnalla. Vielä kaksi merkittävän suuruista aluetta, kahden kiinteistön alueella, yht. noin 38 ha on vielä yksityisessä omistuksessa. Nämä kaksi kiinteistöä ovat 858-411-18-43 Huhtariihi II ja 858-411-4-351.

Molempien kiinteistöjen saaminen kunnan omistukseen ja hallintaan on välttämätöntä sekä nyt vireillä olevan että tulevan asemakaavoittamisen toteuttamisen takia. Kunnan maanomistuksen tulee olla riittävän laaja ja yhtenäinen, jotta voidaan turvata kokonaisuuden kannalta tarkoituksenmukaisten ja välttämättömien suunnitteluratkaisujen syntyminen. Focus-alueen katuverkon ja muun kunnallistekniikan rakennuskustannuksiksi on osayleiskaavatyön yhteydessä hyvin karkealla tasolla laadittujen arvioiden mukaan saatu yli 20 M€ ja Kehä IV:n kustannuksiksi on arvioitu noin 30 M€. Tontinmyyntitulojen kautta haetaan sekä infrastruktuurin rakentamisen kustannusten kattamista kuin myös tulevien käyttäjien kautta saatavia kiinteistö- ja yhteisöverotuottoja.

Ainoa hyvä tapa saada vielä puuttuvat alueet kunnan omistukseen on lunastaa edellä mainittujen kiinteistöjen osayleiskaavaan sijoittuvat osat ja päästä kehittämään aluetta. Lunastamalla kiinteistöt kunnalle, kunta voi saattaa kaava-alueella useita työpaikkatontteja ns. yksiin käsiin ja siten rakennuskelpoisiksi. Lunastusluvan hakemisesta huolimatta kunnan on mahdollista päätyä maanomistajien kanssa edelleen myös vapaaehtoisiin kauppoihin.

Maanhankintaneuvottelut

Kaavan toteuttamiseen liittyen on kaava-alueella mm. kiinteistöjen 858-411-18-43 Huhtariihi II ja 858-411-4-351 Kaura omistajien kanssa käyty useita neuvotteluja kiinteistöjen hankkimiseksi kunnan omistukseen. Neuvottelut, joita on käyty jo ainakin vuodesta 2012 lähtien, ovat päättyneet tuloksettomina. Neuvotteluissa on raakamaasta tarjottu alueella vakiintunutta kunnan tarjoamaa käypää hintaa.

Lunastuksen kohteiksi esitettävät kiinteistöt (tai niiden osat) Focus osayleiskaavan alueella

- 858-411-4-351 KAURA, Kiinteistön kokonaispinta-ala on 25,03 ha, josta Focus- osayleiskaava-alueella noin 14,9 ha.

- 858-411-18-43 HUHTARIIHI II, Kiinteistön kokonaispinta-ala on noin 28,94 ha, josta Focus osayleiskaava-alueella noin 23,6 ha.

Maakauppa kiinteistöllä Huhtariihi II

Kiinteistöstä 858-411-18-43 Huhtariihi II, on myyty noin 24,4 hehtaarin määräala 3.12.2018 allekirjoitetulla kauppakirjalla Kaukokiito Oy:lle hintaan 4.750.000 €. Kauppaan sisältyi kiviaines, johon nykyisellä YIT Oyj:llä on 15 vuoden otto-oikeus otto-oikeuden toteuttamiseen vaadittavien lupien lainvoimaisuuspäivämäärästä lukien. Luvista on valitettu ja ne eivät ole vielä lainvoimaisia. Kiviaineksen arvo on sopimuksessa sidottu louhintamääriin. Kiviaineksen todellista määrää ko. kiinteistöllä on vaikea arvioida, mutta ottosopimustulkinnan perusteella sen laskennallinen arvo on hieman yli 2 M€. Kiinteistön maapohjan laskennallinen arvo on selkeästi korkeampi kuin alueen kunnan raakamaakaupoissa vakiintuneeksi hintatasoksi muodostunut noin 4,1 - 7,25 €/m².

Kunnalla on etuosto-oikeus kiinteistöstä myytyyn määräalaan 3.3.2019 asti. Etuoston käyttäminen koskisi vain yhtä kiinteistöä/siitä luovutettua määräalaa. Kunnalla on kuitenkin tarve saada laajempi alue omistukseensa. 

Lunastuksesta yleisesti

Lunastustoimituksessa lunastustustoimikunta määrittää alueelle maanomistajalle maksettavan lunastuskorvauksen. Lunastettavasta omaisuudesta on määrättävä omaisuuden käyvän hinnan mukainen täysi korvaus (kohteenkorvaus) (LunL § 30 mom. 1). Kun valtiolle, kunnalle tai kuntayhtymälle hankitaan kiinteää omaisuutta tai pysyvä erityinen oikeus yhdyskuntarakentamista varten alueelta, jolle kunta on päättänyt laadittavaksi asemakaavan tai jonka asemakaavaa on päätetty muuttaa, ei kaavan laatimis- tai muuttamispäätöksen jälkeen tapahtunutta maan arvonnousua oteta huomioon. Se osa arvonnoususta, joka vastaa yleisen hintatason kohoamista tai joka on muutoin aiheutunut muista syistä kuin siitä kaavoituksesta, jonka toteuttamiseksi lunastus toimeenpannaan, luetaan korvauksensaajan hyväksi. Korvausta 2 momentin nojalla määrättäessä jätetään kuitenkin huomioon ottamatta maan arvonnousu enintään 7 vuotta lunastuksen vireillepanoa edeltäneestä päivästä lähtien (LunL § 31 mom. 2-3).

Lopullisesti lunastaja saa omaisuuden haltuunsa toimituksen päätyttyä, kun korvaukset on maksettu. Jos hankkeen kiireellisyys tai muut tärkeät syyt edellyttävät, hakija voi saada lunastettavan omaisuuden haltuunsa jo lunastustoimituksen alussa (korko 6 %) (LunL 58 §). Lopullinen lunastuskorvaus maksetaan kuitenkin vasta lunastustoimituksen lainvoimaistuttua. Lunastustoimituksen yhteydessä on tarvittaessa mahdollista lunastaa myös olevat kiviainessopimukset, joka antaa kunnalle mahdollisuuden saada varmuudella alue toteutumaan nopealla aikataululla. 

Tuusulan maapolitiikka ja lunastusperusteet

Tuusulan kunnan maapoliittinen ohjelma antaa mahdollisuudet käyttää kaikkia maankäyttö- ja rakennuslain suomia keinoja tarvittavien maa-alueiden hankkimiseksi yhdyskuntarakentamisen tarpeisiin. Lunastustyökalua on käytetty säästeliäästi Tuusulan kunnassa eikä sitä esitetä käytettäväksi kevyin perustein nytkään. Focus-alue on kiistatta yksi kunnan tärkeimpiä tulevaisuuden hankkeita ja lunastustyökalun käyttö nyt on paikallaan. Kunta on määrätietoisesti pyrkinyt hankkimaan alueen omistusta ja nyt kunnalla on jo merkittävää maanomistusta Focus-alueella, yht. noin 104 ha. Jäljellä olevat alueet on välttämätöntä hankkia kunnalle aiemmissa kaupoissa vakiintuneeseen hintatasoon.

Maankäyttösopimuksien laatiminen maanomistajien kanssa voisi myös olla mahdollista kunnan maapoliittisen ohjelman mukaan, mutta koska alueella on maanhankintaan päädytty useimpien maanomistajien kanssa, on johdonmukaista helpottaa alueen toteutumisen etenemistä ilman erillistä sopimusmenettelyä esitettyjen kiinteistöjen osalta. Korkeiden kunnallistekniikan kustannusten vuoksi kaavatalouden onnistuminen sopimusmenettelyllä on epätodennäköistä ja lisäksi sopimusneuvottelut voivat johtaa kaavoitusprosessin pitkittymiseen. Koska kunta on hankkinut maa-alueita suurelta osin omistukseensa muiltakin maanomistajilta tietyllä hinnalla, on maanomistajien tasapuolisen kohtelun vuoksi hyvä olla maanhankinnassa ja -hinnoittelussa johdonmukainen ja harjoittaa vastakin linjakasta maapolitiikkaa Tuusulan kunnassa.

Lunastaminen perustuu maankäyttö- ja rakennuslain 99 §:ään. Lunastuslupaa on haettava ympäristöministeriöltä. Lunastusluvan antaa hakemuksesta valtioneuvosto yleisistunnossaan. Lunastusluvan hakemisesta Tuusulan kunnassa päättää kunnanvaltuusto hallintosäännön nojalla. Lunastustoimituksessa kuntaa edustaa hallintosäännön nojalla maankäyttöpäällikkö.

Ehdotus

Esittelijä

Harri Lipasti, kansliapäällikkö, harri.lipasti@tuusula.fi

Kunnanhallitus päättää ehdottaa valtuustolle, että

VALTUUSTO päättää 

  • hakea ympäristöministeriöltä lunastuslupaa kiinteistön 858-411-4-351 KAURA Focus-osayleiskaavan alueella sijaitsevien maa-alueiden sekä tarvittaessa kiinteistöä koskevien erityisten oikeuksien/sopimusten lunastamiseksi maankäyttö- ja rakennuslain 99 §:n nojalla yhdyskuntarakentamista varten
  • hakea ympäristöministeriöltä lunastuslupaa kiinteistöön 858-411-18-43 HUHTARIIHI II määräaloineen, Focus-osayleiskaavan alueella sijaitsevien maa-alueiden sekä tarvittaessa kiinteistöä koskevien erityisten oikeuksien/sopimusten lunastamiseksi maankäyttö- ja rakennuslain 99 §:n nojalla yhdyskuntarakentamista varten
  • valtuuttaa kunnanhallituksen tarvittaessa täydentämään lunastuslupahakemusta sekä päättämään lunastuskorvauksen maksamisesta ja mahdollisesta ennakkohaltuunotosta ja sen korvausten maksamisesta.

---

Puheenjohtajan avattua asiassa keskustelun Ari Nyman Ulla Rosenqvistin kannattamana esitti, että asia jätetään pöydälle.

Koska oli tehty kannatettu pöydällepanoesitys, oli asian käsittelystä äänestettävä. Kunnanhallitus hyväksyi puheenjohtajan äänestysesityksen, että ne, jotka kannattavat asian käsittelyä tässä kokouksessa, äänestävät jaa ja ne, jotka kannattavat asian jättämistä pöydälle, äänestävät ei. Suoritetussa äänestyksessä annettiin 9 jaa-ääntä (Kari Friman, Veikko Seuna, Outi Huusko, Aila Koivunen, Mika Mäki-Kuhna, Jani Peltonen, Jussi Salonen, Pasi Huuhtanen,  Arto Lindberg), 2 ei-ääntä (Ari Nyman, Ulla Rosenqvist) ja 2 jäsentä (Tapani Miettinen, Lilli Salmi) äänesti tyhjää. 

Tämän jälkeen Ari Nyman Ulla Rosenqvistin kannattamana esitti, että pohjaehdotus hylätään.

Kunnanhallitus hyväksyi puheenjohtajan äänestysesityksen, että ne, jotka kannattavat pohjaehdotusta, äänestävät jaa ja ne, jotka kannattavat Nymanin tekemää muutosesitystä, äänestävät ei. Suoritetussa äänestyksessä annettiin 9 jaa-ääntä (Kari Friman, Veikko Seuna, Outi Huusko, Aila Koivunen, Mika Mäki-Kuhna, Jani Peltonen, Jussi Salonen, Pasi Huuhtanen,  Arto Lindberg), 2 ei-ääntä (Ari Nyman, Ulla Rosenqvist) ja 2 jäsentä (Tapani Miettinen, Lilli Salmi) äänesti tyhjää. 

Puheenjohtaja totesi, että pohjaehdotus tuli kunnanhallituksen päätökseksi äänin 9-2-2.

Päätös

Kunnanhallitus päätti ehdottaa valtuustolle, että

VALTUUSTO päättää 

  • hakea ympäristöministeriöltä lunastuslupaa kiinteistön 858-411-4-351 KAURA Focus-osayleiskaavan alueella sijaitsevien maa-alueiden sekä tarvittaessa kiinteistöä koskevien erityisten oikeuksien/sopimusten lunastamiseksi maankäyttö- ja rakennuslain 99 §:n nojalla yhdyskuntarakentamista varten
  • hakea ympäristöministeriöltä lunastuslupaa kiinteistöön 858-411-18-43 HUHTARIIHI II määräaloineen, Focus-osayleiskaavan alueella sijaitsevien maa-alueiden sekä tarvittaessa kiinteistöä koskevien erityisten oikeuksien/sopimusten lunastamiseksi maankäyttö- ja rakennuslain 99 §:n nojalla yhdyskuntarakentamista varten
  • valtuuttaa kunnanhallituksen tarvittaessa täydentämään lunastuslupahakemusta sekä päättämään lunastuskorvauksen maksamisesta ja mahdollisesta ennakkohaltuunotosta ja sen korvausten maksamisesta.

 

Ari Nyman ja Ulla Rosenqvist ilmoittivat päätöksestä seuraavan eriävän mielipiteen:
"Kunnanhallituksen päätös lähteä hakemaan ympäristöministeriöltä lunastuslupaa näille kahdelle kiinteistölle on laiton ja vastoin Tuusulan maapoliittista ohjelmaa.
Kaukokiito Oy:n ja Tuusulan kunnan välillä ei ole ollut varsinaisia neuvotteluja ollenkaan, vaan ainoastaan informaatiotilaisuus. Lunastuslaki ja Tuusulan maapoliittinen ohjelma edellyttää ensin vapaaehtoisia neuvotteluja osapuolten kesken.
Mielestämme Kaukokiito Oy olisi tervetullut yritys Tuusulan yrityselämään."

Päivi Hämäläinen ja Marko Härkönen olivat asiantuntijoina kokouksessa.

Valmistelija

  • Päivi Hämäläinen, maankäyttöpäällikkö, paivi.hamalainen@tuusula.fi
  • Tuija Palkki, maankäyttöinsinööri, tuija.palkki@tuusula.fi

Ehdotus

Valtuusto päättää 

  • hakea ympäristöministeriöltä lunastuslupaa kiinteistön 858-​411-​4-​351 KAURA Focus-​osayleiskaavan alueella sijaitsevien maa-​alueiden sekä tarvittaessa kiinteistöä koskevien erityisten oikeuksien/sopimusten lunastamiseksi maankäyttö-​ ja rakennuslain 99 §:n nojalla yhdyskuntarakentamista varten
  • hakea ympäristöministeriöltä lunastuslupaa kiinteistöön 858-​411-​18-​43 HUHTARIIHI II määräaloineen,​ Focus-​osayleiskaavan alueella sijaitsevien maa-​alueiden sekä tarvittaessa kiinteistöä koskevien erityisten oikeuksien/sopimusten lunastamiseksi maankäyttö-​ ja rakennuslain 99 §:n nojalla yhdyskuntarakentamista varten
  • valtuuttaa kunnanhallituksen tarvittaessa täydentämään lunastuslupahakemusta sekä päättämään lunastuskorvauksen maksamisesta ja mahdollisesta ennakkohaltuunotosta ja sen korvausten maksamisesta.

---

Puheenjohtajan avattua asiasta keskustelun Anu Åberg Raimo Stenvallin, Pentti Mattilan, Monica Avellanin, Sami Tammisen ja Matti Alangon kannattamana esitti, että asia jätetään pöydälle ja maanomistajien kanssa käynnistetään välittömästi maankäyttöneuvottelut.

Puheenjohtaja totesi, että koska oli tehty kannatettu esitys asian jättämisestä pöydälle, on asia ratkaistava äänestämällä. Valtuusto hyväksyi puheenjohtajan esityksen, että ne, jotka kannattavat asian käsittelyä tässä kokouksessa, äänestävät "jaa" ja ne, jotka kannattavat Åbergin tekemää esitystä asian jättämisestä pöydälle, äänestävät "ei".

Suoritetussa äänestyksessä

  • jaa-ääniä antoivat Pasi Huuhtanen, Jorma Sulander, Markus Meckelborg, Pekka Heikkinen, Johanna Sipiläinen, Margita Winqvist, Elisa Laitila, Jani Peltonen, Emmi Sirniö, Ulla Palomäki, Jere Pulska, Kari Friman, Jerry Airikka, Jari Anttalainen, Mika Mäki-Kuhna, Seppo Noro, Aila Koivunen, Ilona Toivanen, Päivö Kuusisto, Kim Kiuru, Jussi Salonen, Karita Mäensivu, Kati Lepojärvi, Annika Lappalainen, Aarno Järvinen, Arto Lindberg, Merja Kuusisto, Leena Joensuu, Tommi Partanen
  • ei-ääniä antoivat Anu Åberg, Matti Alanko, Jouko Riola, Ulla Rosenqvist, Sanna Kervinen, Janne Mellin, Lilli Salmi, Monica Avellan, Ari Nyman, Vesa Lundberg, Taina Ketvel, Mari Vainionpää, Henri Koskela, Satu Heikkilä, Arto Nätkynmäki, Eeva-Liisa Nieminen, Lea Ahonen, Raimo Stenvall, Sami Tamminen, Kaj Malmlund, Pentti Mattila, Sari Vilén.

 

Suoritetussa äänestyksessä annettiin 29 jaa-ääntä ja 22 ei-ääntä. Puheenjohtaja totesi valtuuston päättäneen käsitellä asian tässä kokouksessa.

Keskustelun jatkuessa Sanna Kervinen Pentti Mattilan, Sari Vilénin, Monica Avellanin, Anu Åbergin, Raimo Stenvallin ja Matti Alangon kannattamana esitti, että kunta ei hae lunastuslupaa. 

Puheenjohtaja totesi, että koska oli tehty kannatettu muutosesitys, on asia ratkaistava äänestämällä. Valtuusto hyväksyi puheenjohtajan esityksen, että ne, jotka kannattavat pohjaehdotuksen hyväksymistä, äänestävät "jaa" ja ne, jotka kannattavat Kervisen tekemää muutosesitystä äänestävät "ei".

Suoritetussa äänestyksessä

  • jaa-äänen antoivat Pasi Huuhtanen, Margita Winqvist, Pekka Heikkinen, Markus Meckelborg, Kari Friman, Jani Peltonen, Jussi Salonen, Elisa Laitila, Aila Koivunen, Mika Mäki-Kuhna, Päivö Kuusisto, Jari Anttalainen, Jerry Airikka, Seppo Noro, Jorma Sulander, Tommi Partanen, Jere Pulska, Annika Lappalainen, Johanna Sipiläinen, Aarno Järvinen, Ilona Toivanen, Karita Mäensivu, Kim Kiuru, Emmi Sirniö, Ulla Palomäki, Kati Lepojärvi, Arto Nätkynmäki, Arto Lindberg, Merja Kuusisto, Leena Joensuu
  • ei-äänen antoivat Matti Alanko, Anu Åberg, Jouko Riola, Monica Avellan, Janne Mellin, Taina Ketvel, Vesa Lundberg, Satu Heikkilä, Sami Tamminen, Ari Nyman, Mari Vainionpää, Eeva-Liisa Nieminen, Sanna Kervinen, Ulla Rosenqvist, Henri Koskela, Lilli Salmi, Lea Ahonen, Raimo Stenvall, Kaj Malmlund, Pentti Mattila, Sari Vilén,

 

Suoritetussa äänestyksessä annettiin 30 jaa-ääntä ja 21 ei-ääntä. Puheenjohtaja totesi valtuuston hyväksyneen pohjaehdotuksen.

Päätös

Valtuusto päätti

  • hakea ympäristöministeriöltä lunastuslupaa kiinteistön 858-​411-​4-​351 KAURA Focus-​osayleiskaavan alueella sijaitsevien maa-​alueiden sekä tarvittaessa kiinteistöä koskevien erityisten oikeuksien/sopimusten lunastamiseksi maankäyttö-​ ja rakennuslain 99 §:n nojalla yhdyskuntarakentamista varten
  • hakea ympäristöministeriöltä lunastuslupaa kiinteistöön 858-​411-​18-​43 HUHTARIIHI II määräaloineen,​ Focus-​osayleiskaavan alueella sijaitsevien maa-​alueiden sekä tarvittaessa kiinteistöä koskevien erityisten oikeuksien/sopimusten lunastamiseksi maankäyttö-​ ja rakennuslain 99 §:n nojalla yhdyskuntarakentamista varten
  • valtuuttaa kunnanhallituksen tarvittaessa täydentämään lunastuslupahakemusta sekä päättämään lunastuskorvauksen maksamisesta ja mahdollisesta ennakkohaltuunotosta ja sen korvausten maksamisesta.

 

Ilmari Sjöblom, Ruut Sjöblom ja Laura Åvall ilmoittivat olevansa esteellisiä ja poistuivat paikoiltaan tämän asian käsittelyn ajaksi eivätkä ottaneet osaa asian käsittelyyn eikä päätöksentekoon. Puheenjohtajana toimi valtuuston 1. varapuheenjohtaja Kim Kiuru. Esteellisten tilalle tuli Kokoomuksen 3. varavaltuutettu Mari Vainionpää, 4. varavaltuutettu Kaj Malmlund ja 5. varavaltuutettu Sari Vilén.

Monica Avellan, Sanna Kervinen, Lea Ahonen, Taina Ketvel, Satu Heikkilä, Ulla Rosenqvist, Raimo Stenvall, Anu Åberg, Ari Nyman, Sami Tamminen, Lilli Salmi, Jouko Riola ja Sari Vilén ilmoittivat päätöksestä eriävän mielipiteen.

Tiedoksi

elinvoima, asuminen ja kehittäminen

Muutoksenhaku

Päätöksestä ei saa tehdä kuntalain 136 §:n mukaan oikaisuvaatimusta eikä kunnallisvalitusta, koska päätös koskee vain valmistelua tai täytäntöönpanoa.